Понятие договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Страница 9

При этом, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его создания, - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Это вполне обосновано, так как Градостроительный кодекс РФ [2] устанавливает, что строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

· выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

· осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;

· соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, давшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления) и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет.

Помимо того, что в Законе установлено правило, согласно которому изменение условий договора возможно в той части, в которой это прямо предусмотрено договором, Закон предусматривает специальные случаи изменения договора (замена сторон). Это вопрос, на наш взгляд, требует наиболее детального рассмотрения, так как с введением в действие Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» статус договора о так называемом долевом участии существенно изменился, даже такие классические институты гражданского права, как перемена лиц в обязательстве, будут применяться с предусмотренными Законом особенностями. Однако не стоит здесь пренебрегать рекомендациями, выработанными судебной и правоприменительной практикой, в том числе и по вопросу регулирования цессии.

Напомним, что цессия – уступка прав требования (замена кредитора) выражается в передаче цедентом цессионарию определенного права в силу сделки или на основании закона. Уступка права требования означает только замену кредитора в обязательстве, ни каких изменений в объеме прав и обязанностей сторон при уступке права не происходит. Цессионарий приобретает права в том же объеме и на тех же условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования (ст. 384 ГК РФ), соответственно в состав передаваемых прав входят дополнительно существовавшие к моменту передачи субсидиарные права, выражающие определенные способы обеспечения обязательств [26]. Перевод долга, напротив, представляет собой замену должника в обязательстве. Во взаимных обязательствах перемена лиц означает и уступку прав требования, и перевод долга одновременно, так как субъект во взаимном обязательстве выступает как кредитором, так и должником [26].

Следует обратить внимание на тот факт, согласно положениям Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ч. 1 ст. 11 Закона). При этом цессия возможна лишь с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2. ст. 11 Закона). Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве, так же как и сам договор участия в долевом строительстве, подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона).

Таким образом, заключение договора участия в долевом строительстве является не единственным способом приобретения недвижимости на первичном рынке. Все зависит от того, на какой стадии строительства находится объект во время вступления, образно говоря, покупателя в правоотношения с продавцом. Возможны три варианта:

1) с момента начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию;

2) с момента ввода в эксплуатацию до подписания акта раздела долей в натуре (передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства);

3) с момента подписания акта раздела долей в натуре и далее [42].

Соответственно, на первом этапе возможно заключение либо договора участия в долевом строительстве, либо договора уступки права требования. На втором из указанных этапов единственно возможным способом реализации объекта долевого строительства может быть договора уступки права требования (цессии). На третьем этапе объекты недвижимости становятся предметом вторичных сделок (купли-продажи, дарения, мены, ренты и др.), которые мы не будем рассматривать в рамках данной работы, так как они не входят в предмет исследования.

Таким образом, подводя итоги всего вышесказанного важно обратить внимание на то, что с введением в действие рассматриваемого Закона, существенно изменившим статус договора участия в долевом строительстве, введены особые требования к лицам, претендующим на роль застройщика, что в свою очередь обуславливает увеличение объема прав, которыми наделяются участники долевого строительства. При этом права участников-граждан значительно отличаются от прав участников-юридических лиц, так например, гражданину – участнику долевого строительства предоставлено право использовать в качестве способов защиты своих прав и законных интересов средства, предусмотренные законодательством РФ о защите прав потребителей, и некоторые другие права. Серьезным новшеством данного вида договоров стало требование о его государственной регистрации. Причем такая регистрация будет производиться как минимум дважды: после заключения договора долевого строительства (с момента этой регистрации договор будет считаться заключенным) и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта участнику долевого строительства (с этого момента возникает право собственности на объект долевого строительства). Это должно положить конец практике «двойных продаж». Кроме того, Законом четко определены условия, по которым сторонам необходимо достичь соглашения, для того чтобы договор считался заключенным.

После изучения основных положений Закона можно сделать вывод о том, что он в достаточной мере защищает права граждан – участников долевого строительства, в некоторых случаях даже чрезмерно, что может ударить не только по строительным компаниям, но и по лицам, вкладывающим денежные средства в строительство, а это свидетельствует о его несбалансированности. При этом на практике возможны различные сложности с применением этого Закона, например, к изучению всей необходимой документации необходимо во многих случая привлекать специалистов. Процесс приобретения объектов недвижимости, в частности квартиры, на этапе строительства достаточно сложный и нужно подойти к нему максимально ответственно, несмотря на то, что новый Закон лучше защищает права граждан, злоупотребления возможны и в рамках данного Закона. Кроме того, помимо обязательных в договоре могут быть условия, устанавливаемые по соглашению сторон, которые могут быть неприемлемы для дольщика.

ГЛАВА 2. Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства

2.1 Обеспечение исполнения обязательств сторон

Исполнение договорных обязательств - стадия гражданских правоотношений, отражающая, в частности, эффективность механизма реализации законных интересов участников имущественного оборота [51]. В соответствии с современным гражданским законодательством для стимулирования должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также в целях предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения, обязательство может быть обеспечено одним из способов предусмотренных ГК РФ (ст.329), иными законами или соглашением сторон. В качестве таких способов обеспечения исполнения обязательств ГК РФ называет следующие: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток. Однако указанный перечень не является исчерпывающим.