Залог недвижимости (ипотеки) как один из способов обеспечения исполнения обязательств

Страница 2

Предметом исследования выступает ипотека земельных участков, основные проблемы и пути их решения.

Методическую основу работы составляет комплексное применение научных методов познания: диалектического, логико-юридического, сравнительно-правового и других.

Теоретическую базу исследования составили труды специалистов в области гражданского и земельного права: Брагинского В.М., Балабанова И.Т., Басина Е.В., Вильнянского С.И., Васьковского Е.В., Завидова Б.Д., Горемыкина В.А, публикации в периодических изданиях, материалы судебной практики. Нормативно-правовую базу исследования составляет Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), Земельный кодекс РФ(далее – ЗК РФ), федеральные законы, законы РФ.

Глава 1. Залог недвижимости (ипотеки) как один из способов обеспечения исполнения обязательств

1.1 Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа

Вопрос о том, институтом какого права является залог (залоговое право, правоотношение) - вещного или обязательственного, имеет давнюю историю, и, разумеется, разрешить его пробовали многие. Однако данное обстоятельство нисколько не умаляет его актуальность.

В виде общей схемы залоговые правоотношения можно представить следующим образом (рис. 1.1).

Рисунок 1.1 – Залоговые правоотношения

Постулатом российской юридической науки является подразделение всех гражданских правоотношений на абсолютные и относительные. За отсутствием четко сформулированного критерия их различения сам данный подход (или, во всяком случае, его целесообразность) на протяжении вот уже более века подвергается сомнению. Полемика эта представляется бесплодной, ибо нет никаких сомнений в том, что существуют отношения:

в которых активная сторона претендует на правовое оформление и защиту своей возможности совершать свободные и самостоятельные активные действия с вещами, продуктами интеллектуального творчества и иными благами;

в которых активная сторона притязает на отягощение чужой активности, то есть требует совершения другим лицом определенных активных действий либо, напротив, воздержания от их совершения.

Отношения первого типа связывают активную сторону со всяким и каждым (как бы трудно это и ни было для понимания и представления), второго - с определенным конкретным лицом. Первые именуются правоотношениями абсолютными, вторые - относительными.

Если такая характеристика абсолютных и относительных правоотношений верна, то традиционная постановка вопроса о природе залога - является ли залог (залоговое правоотношение) вещным или обязательственным - представляется, мягко говоря, непоследовательной. Почему предлагается такая "железная" альтернатива: или залог - правоотношение вещное (а не какое-либо другое абсолютное правоотношение), или непременно обязательственное (а не иное правоотношение относительного типа)?

Аргументы в пользу обязательственно-правовой или вещно-правовой природы залога можно выразить в следующем.

Точка зрения, в соответствии с которой залог является абсолютным правоотношением, доказывается так:

право залога может быть индивидуализировано указанием на его существо (залог), на определенного активного субъекта (залогодержателя) и на индивидуально определенный объект (тогда как для индивидуализации относительных правоотношений нужно еще иметь информацию и о должнике, и об основании возникновения обязательства);

праву залогодержателя получить удовлетворение из заложенного имущества (совершив собственные активные действия по его продаже, что не присуще правам обязательственным) противостоят обязанности, состоящие в воздержании от нарушения права, которые лежат на всяком и каждом, включая самого собственника заложенного имущества и других кредиторов, а потому не допускают преемства (что тоже не характерно для обязанностей, составляющих содержание относительных правоотношений);

коль скоро право залогодержателя, как и всякое иное абсолютное право, направлено против всякого и каждого, оно, поэтому может быть нарушено всяким и каждым (неопределенным кругом лиц), и потому залогодержателю вручаются такие средства защиты своего права, которые применимы только для защиты абсолютных прав - прав на индивидуально-определенные вещи;

для всякого абсолютного (в том числе вещного) права (в отличие от обязательственного) характерно так называемое право следования за вещью, т.е. право активного субъекта истребовать вещь от всякого, кто незаконно владеет ею; точно так же и право залога действует в отношении всякого, к кому попала вещь, отчужденная лицом, не имеющим права ею распоряжаться, включая ее добросовестного приобретателя (ст. 353 ГК РФ);

в случае коллизии между вещными и обязательственными правами первые имеют преимущество перед вторыми; так, залогодержатель, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (лицами, имеющими только относительные права к должнику, но не обладающими абсолютными правами на его конкретное имущество);

право следования ограниченного вещного права за вещью проявляет себя еще и в том, что переход права собственности на вещь не прекращает ограниченного вещного права; залоговое же право, как известно, обычно сохраняется при смене собственника вещи (ст. 353 ГК РФ).

Точка зрения, в соответствии с которой залог является относительным правоотношением, подтверждается следующими тезисами:

нормы о залоге расположены в гл. 23 "Обеспечение исполнения обязательств" подраздела 1 "Общие положения об обязательствах" раздела III "Общая часть обязательственного права" ГК РФ (в разделе же о вещных правах отсутствуют какие-либо нормы, регулирующие залоговые отношения);

предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права (требования) (п. 1 ст. 336 ГК РФ) (а, как известно, имущественное право ни при каких условиях не может служить самостоятельным объектом вещных прав);

возможен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ) (в то время как на будущую вещь, не говоря уже о будущем праве, невозможно иметь какое-либо вещное право);

только с позиции обязательственно-правового характера залога можно объяснить применительно к залоговым отношениям правило, содержащееся в п. 2 ст. 313 ГК РФ, согласно которому третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога и др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника;

в случае гибели предмета залога залогодатель вправе заменить его другим, равноценным имуществом (п. 2 ст. 345 ГК РФ) (аналогичное правило невозможно представить в отношении имущества, принадлежащего кому-либо на вещном праве);

залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. 355 ГК РФ) (вещные же права не могут передаваться другому лицу в порядке цессии);

при ликвидации должника (юридического лица), имущество, служившее в качестве предмета залога, не исключается из общей массы имущества должника (конкурсной массы), а требования кредитора-залогодержателя в обеспеченной части подлежат удовлетворению в привилегированную очередь за счет любого имущества должника, в том числе и не передававшегося в залог (ст. 64 - 65 ГК РФ);

требования кредитора-залогодержателя могут быть удовлетворены лишь путем продажи заложенного имущества на открытых торгах (ст. 350 ГК РФ); возможность приобретения залогодержателем права собственности на предмет залога исключается, что подтверждается не только законодательством, но и судебной практикой [13, с. 404].

Из указанных примечаний можно сделать вывод о том, что из шести аргументов, сформулированных в пользу абсолютной природы залога, один имеет оговорку, обусловленную особенностями положительного законодательства, поставившего залогодержателей в общую очередь кредиторов и ограничившего сферу действия их залогового права рамками одной очереди, а один (о значении законодательной нормы о вещно-правовых способах защиты залога) имеет неоднозначную оценку. Из восьми же аргументов за относительную природу залога шесть имеют столь существенные дефекты, что не могут быть приняты ни одним объективным научным исследованием. Оставшиеся аргументы, следовательно, распределяются так: четыре - за "абсолютную природу", два - за "относительную".