Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования

Страница 4

Документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Общий перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержится в ст. 16, 17 Закона о государственной регистрации прав. Согласно названным статьям, а также п. 1 ст. 29 этого же Закона для государственной регистрации ипотеки, основанной на договоре, залогодатель должен приложить к своему заявлению договор об ипотеке, названные в договоре об ипотеке документы, обязательные приложения, документ об оплате регистрации. К приведенному перечню ст. 20 Закона об ипотеке делает добавления. В соответствии с п. 2 указанной статьи помимо перечисленных документов для государственной регистрации ипотеки залогодатель должен представить в осуществляющий государственную регистрацию орган также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Данное правило соответствует положению п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке: если основное обязательство возникло позднее момента заключения договора об ипотеке, право залога появляется с момента возникновения основного обязательства. Соответственно именно с этого момента возможна регистрация ипотеки как ограничения права залогодателя. Гражданский кодекс РФ нормы, аналогичной приведенному положению п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке, не содержит, однако в силу п. 2 ст. 334 ГК РФ оно действует.

Далее. Закон об ипотеке вводит в гражданский оборот новые именные ценные бумаги - закладные. Закладная удостоверяет право залога, а также право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. Причем при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии (данное правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель) - п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке. При удостоверении прав залогодержателя закладная и названные в ней в качестве приложений документы также должны быть представлены залогодателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Именно этим органом закладная затем (после государственной регистрации) будет выдана первоначальному залогодержателю (п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).

Отложение государственной регистрации ипотеки и отказ в государственной регистрации ипотеки. Данным вопросам посвящены ст. 21 Закона об ипотеке, ст. 19, 20, п. 2 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав. Сравнение указанных статей выявляет ряд существенных особенностей. Во-первых, согласно нормам Закона о государственной регистрации прав несоответствие договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов по форме или содержанию требованиям, предусмотренным действующим законодательством РФ, является основанием для отказа в государственной регистрации. В Законе об ипотеке закреплен иной подход: в силу п. 2 ст. 21 этого Закона несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов указанным требованиям служит основанием для отложения государственной регистрации (не более чем на один месяц), но не для отказа в ее проведении. Несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ, может в конечном счете повлечь и отказ в государственной регистрации ипотеки, но только если выявленные несоответствия не будут устранены в срок, установленный осуществляющим государственную регистрацию органом. Во-вторых, согласно п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

Иной подход нашел закрепление в Законе об ипотеке, в соответствии с п. 4 ст. 21 которого для отложения государственной регистрации ипотеки достаточно наличия судебного спора по поводу прав на предмет ипотеки или по поводу обращения на него взыскания (понятие "отложение государственной регистрации", которым оперирует Закон об ипотеке, равнозначно понятию "приостановление государственной регистрации", основания для которого установлены в ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

С учетом п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав приоритет имеет соответствующая норма п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке. Поэтому заинтересованное в отложении государственной регистрации ипотеки до разрешения спора судом лицо (например, истец по спору об обращении взыскания на передаваемое в залог недвижимое имущество) может не ждать определения суда об обеспечении иска и запрете регистрации ипотеки. Достаточно представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию, доказательства наличия соответствующего судебного спора: определение о принятии судом искового заявления, предметом которого является признание права на объект недвижимости, изъятие этого объекта из чужого незаконного владения либо обращение взыскания на данный объект; определение о принятии арбитражным судом кассационной инстанции кассационной жалобы на вступившее в силу решение (постановление) по спору по поводу прав на имущество, ипотека которого заявлена к государственной регистрации, по поводу обращения на него взыскания или по поводу государственной регистрации права на указанное имущество; определение суда об удовлетворении заявления о пересмотре судебного акта по любому из вышеуказанных споров по вновь открывшимся обстоятельствам и т. п.

Удостоверение государственной регистрации ипотеки. В Законе о государственной регистрации прав (ст. 14) вопрос об удостоверении государственной регистрации получил четкое разрешение только применительно к удостоверению государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и удостоверению государственной регистрации сделок. В первом случае правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации прав, во втором - на документе, выражающем содержание сделки, совершается специальная регистрационная надпись. Таким образом, исходя из норм указанного Закона, достаточно сложно понять, каким образом удостоверяется проведение государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права на недвижимое имущество. Пробел правового регулирования был восполнен Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 (далее - Правила)3. Как следует из п. 73 Правил, свидетельство о государственной регистрации прав выдается не только правообладателю при регистрации вещного права на объект недвижимого имущества, но и залогодержателю при регистрации ипотеки. Закон об ипотеке разрешает данный вопрос иначе. Согласно п. 2 ст. 22 этого Закона государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована.

Итак, если Правила устанавливают такой же порядок удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки, какой предусмотрен для удостоверения прав, то Закон об ипотеке - тот же порядок, что введен для регистрации сделок. Приоритет имеет соответствующая норма п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке. Однако думается, что на практике было бы целесообразно выдавать залогодержателю также и свидетельство о регистрации ипотеки. Государственной регистрации подлежат и договор об ипотеке, и ипотека как обременение. Поэтому даже при одновременной их регистрации на выражающем содержание договора об ипотеке документе регистрирующим органом должны быть совершены обе регистрационные надписи (вначале надпись, удостоверяющая регистрацию договора, затем надпись, удостоверяющая регистрацию ипотеки).

Погашение регистрационной записи об ипотеке. Поскольку законодательством не установлено иное, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав ограничение вещного права на недвижимое имущество, обусловленное правом другого лица (ипотека, сервитут, аренда, доверительное управление), прекращается с прекращением соответствующего субъективного гражданского права (права залога, аренды и т. п.). Общей нормы, регулирующей порядок погашения регистрационных записей об ограничениях (обременениях) в Едином государственном реестре прав, законодательство не устанавливает. Однако применительно к ипотеке вопрос о погашении регистрационной записи получил урегулирование - ст. 25 Закона об ипотеке, ст. 29 Закона о государственной регистрации прав. Сравнение указанных статей выявляет ряд существенных расхождений.