Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования

Страница 5

Согласно п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного обязательства либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. Иной перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке устанавливает ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке. В соответствии с данной статьей регистрационная запись об ипотеке погашается: на основании заявления законного владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; решения суда, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки.

Расхождения состоят в следующем. Во-первых, согласно Закону об ипотеке заявление залогодержателя служит основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, только если права залогодержателя удостоверены закладной. Если закладная не выдана, в частности, по той причине, что Закон запрещает ее составление и выдачу, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда о прекращении ипотеки. Во-вторых, Закон об ипотеке не предусматривает погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного обязательства. Как следует из содержания ст. 25 этого Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя, только если залогодатель является законным владельцем закладной, то есть если в предусмотренном ст. 48 Закона об ипотеке порядке ему были переданы права по закладной (например, в связи с полным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства). Такой подход соответствует интересам залогодержателя, поскольку исключает ошибочное погашение регистрационной записи об ипотеке на основании неверно истолкованных регистратором документов об исполнении залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства. Государственная регистрация прав носит открытый характер и наличие непогашенной регистрационной записи об ипотеке может мешать залогодателю (точнее, бывшему залогодателю) распорядиться принадлежащим ему имуществом так, как он того желает. Ведь наличие непогашенной регистрационной записи об обременении может послужить сдерживающим фактором для потенциального контрагента (покупателя, залогодержателя и т. д.) в заключении соответствующей сделки. Поэтому если обеспеченное ипотекой обязательство прекратилось (например, вследствие его надлежащего исполнения либо предоставления взамен исполнения отступного), но залогодержатель необоснованно отказывает залогодателю в составлении совместного заявления о погашении государственной регистрации ипотеки (уклоняется от составления такого заявления), залогодатель вправе прибегнуть к судебной защите своего права: подать исковое заявление о понуждении залогодержателя сделать совместное заявление о погашении государственной регистрации ипотеки.