Договоры ренты в гражданском праве России

Страница 10

Автор считает, что система регистрации прав поглощает регистрацию сделок и делает её ненужной, так как документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав, поэтому от нее можно отказаться, сохранив нотариальную форму в сочетании с государственной регистрацией перехода вещного права, когда предметом договора ренты является недвижимость. Исходя из этого, автор предлагает изменить содержание ст.584 ГК и изложить ее в следующей редакции: "Договор ренты заключается в нотариальной форме, переход права собственности по договору, предусматривающему отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации".

§ 2.2 Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение включает в себя обязанность плательщика ренты своевременно, в установленном договором порядке и размере платить ренту. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты. Исходя из легального определения договора ренты, ее получатель имеет право требования предоставления ему рентных платежей в денежной или натуральной форме в зависимости от конкретного вида рентного обязательства в срок, установленный договором.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в §1 гл.33 ГК регулирование относится, главным образом, к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. То обстоятельство, что данное обременение следует в случае отчуждения такого недвижимого имущества за ним, подтверждает, что подобно другим обременениям (залоговым, сервитутным) оно носит вещный характер, так как обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. Согласно п.1 ст.586 ГК рента обременяет недвижимое имущество, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта, на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов, взысканию в соответствии со ст.588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст.395 ГК (имеется в виду учетная ставка банковского процента).

Обязанность уплатить проценты в указанном в п.1 ст.395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п.4 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998г. № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".

Отметим также способы защиты интересов получателя ренты, к которым относятся: предоставление обеспечения исполнения обязательств плательщиком ренты по выплате ренты (ст.329 ГК РФ), обязанность страхования по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. Придавая особое значение данным договорным условиям, ГК в ст.587 признает его существенным, а это означает, что при их отсутствии договор не будет считаться заключенным.

Одним из способов защиты получателя рентных платежей является отмеченное обстоятельство, нашедшее отражение уже в ст.584 ГК, посвященной форме договора ренты. Таким образом, Гражданский кодекс РФ предусматривает максимальное количество гражданско-правовых способов защиты интересов получателя ренты.

§ 2.3 Виды договора ренты

2.3.1 Договор постоянной ренты

Уже самое различие в названии обоих видов ренты - "постоянная" и "пожизненная" дает возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима.

Прежде всего это относится к субъектному составу договора. Указание на "постоянный" характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне получателей ренты не только граждан. Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

При всем этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты последней - ее некоммерческий характер. Поскольку, это уже отмечалось ранее, рента не является прибылью, которая как таковая имманентна предпринимательской деятельности (см. п.1 ст.2 ГК), она, по справедливому замечанию С.А. Хохлова, "не должна превращать коммерческую организацию - получателя постоянной ренты в рантье"[9]. По этой причине на стороне получателей такой ренты вправе выступать именно некоммерческие организации. Кроме того, возможность участия их в названной роли зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций - специальная, а это означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п.1 ст.49 ГК). При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых в силу ст.2 Федерального закона "О некоммерческих организациях", а равно и специальные цели, определенные тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Пункт 1 ст.589 ГК, закрепивший соответствующее положение, тем самым заранее исключил, например, возможность получения ренты учреждением, созданным собственником для осуществления управленческой деятельности. И напротив, нет препятствий для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально-культурная организация.

По этой же причине допускается, если иное не предусмотрено законом или договором, переход к другому лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты. ГК (п.2 ст.589) называет в качестве оснований для такого перехода, прежде всего обычную уступку требования, а также либо наследование - для граждан, либо правопреемство при реорганизации - для юридических лиц. Все эти ситуации объединяет отсутствие необходимости получать согласие кредитора-плательщика на переход прав. Единственным ограничением для перехода соответствующих прав служит то, что и на цессионария распространяются правила, которые определяют, кто может стать получателем ренты. По указанной причине не вправе быть цессионарием в подобном случае, в частности, коммерческая организация.

Особое регулирование круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в субъектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подобным образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст.590 ГК).

Хотя постоянная рента и не носит коммерческого характера, некоторые особенности, характерные для коммерческих отношений, оказываются присущими и данному договору.

Прежде всего, это выражается в том, что законодатель равно относится к обоим контрагентам, не считая по указанной причине получателя подобной ренты более слабой, нуждающейся тем самым в особой защите стороной. Отмеченная тенденция проявляется, в частности, при решении вопросов об индексации выплачиваемой ренты. Денежный размер последней увеличивается пропорционально росту установленного законом минимального размера оплаты труда. Однако важно отметить, что включено такое правило в ГК применительно к постоянной ренте лишь в виде нормы диспозитивной и таким образом сторонам предоставляется возможность расширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п.2 ст.590 ГК).