Договоры ренты в гражданском праве России

Страница 12

Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора уже умерло, договор признается ничтожным. Сущность приведенной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма (п.3 ст.596 ГК) соответствует п.1 ст.166 ГК, т.е. сделка признается недействительной по основаниям, установленным Кодексом.

Обязательство выплаты пожизненной ренты в силу указанных и ряда иных особенностей носит, таким образом, личный характер[10].

Особый порядок действует в случаях, при которых договором предусмотрена пожизненная рента в пользу нескольких физических лиц. Тогда возникает ситуация, близкая той, что предусмотрена ст.321 ГК в варианте "множественности лиц на стороне кредитора".

При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в случае отсутствия иных условий в договоре, влечет за собой то, что вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается. Оба приведенных положения подтверждают, что при договоре пожизненной ренты сохраняется наследование прав по отношению к плательщику ренты. Такой вывод следует из общих правил о наследовании.

Определяют пожизненную ренту в договоре как сумму, периодически выплачиваемую получателю ренты в течение его жизни либо жизни назначенного им лица (п.1 ст.597 ГК). Одна из особенностей договора пожизненной ренты состоит в том, что исключается помещение в него условия, по которому рента будет выплачиваться в натуре даже с учетом ее денежного выражения.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что определенная в договоре в расчете на месяц рента должна быть не менее предусмотренного законом минимального размера оплаты труда (п.2 ст.597 ГК). Это означает, что если в договоре указана меньшая по размеру рента, соответствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна минимальному размеру оплаты труда. По тем же причинам, по которым установлено приведенное правило о минимальном размере подлежащей выплате ренты, предусмотрено применение к отношениям сторон ст.318 ГК. Из нее вытекает, что увеличение в установленном порядке минимального размера оплаты труда влечет за собой пропорциональный рост указанной договором ренты.

В ГК (п.1 ст.599) предусмотрено право получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится на тех же условиях, что и при договоре постоянной ренты. Эти условия дополнены лишь в одной специальной норме: если под выплату пожизненной ренты передано бесплатно любое имущество, как недвижимое (в частности жилой дом или квартира), так и движимое, получатель ренты может при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возвратить это имущество. Но при этом расчеты между сторонами должны производится непременно с зачетом стоимости имущества в счет выкупной цены ренты (п.2 ст.599 ГК).

Установлены существенно отличные от предусмотренных применительно к постоянной ренте последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те же обстоятельства - случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты.

Поскольку ст.599 ГК, посвященная расторжению договора пожизненной ренты по требованию получателя, не содержит исчерпывающего перечня оснований расторжения, тем самым отсутствуют, очевидно, препятствия для субсидиарного применения норм об изменении или расторжении соответствующего договора по основаниям и в порядке, которые указаны в гл.29 ГК (но лишь при условии, что это не противоречит особенностям соответствующего договора).

Таким образом, в отличие от постоянной ренты, право на которую может быть в принципе отчуждено, права на получение пожизненной ренты не переходят к другому лицу.

Это правило, в частности связано с целью обеспечить максимальную защиту получателя пожизненной ренты (п.1 ст.601 ГК РФ)

Отметим отличия договора пожизненной ренты от его разновидности - договора пожизненного содержания с иждивением.

Во-первых, предметом пожизненной ренты может быть любое имущество (п.1 ст.596 ГК); во-вторых, размер пожизненной ренты определяется как твердая денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (не менее 1 МРОТ в месяц). В договоре пожизненного содержания с иждивением предусматривается обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания путем определения общего объема содержания в месяц (не менее 2 МРОТ), а также - путем включения обеспечения потребности в жилище, питании, одежде, уход за ним, оказание ритуальных услуг.

В-третьих, получатель пожизненной ренты в целях защиты своего положения наделен правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор. У плательщика пожизненной ренты такого права нет, основания требования выкупа ее получателем - это наличие существенных нарушений договора со стороны ее плательщика. Автор предлагает применять аналогию закона в этой правовой ситуации по имеющимся основаниям в договоре постоянной ренты (ст.593).

В отличие от договора постоянной ренты настоящий договор может быть расторгнут без выкупа пожизненной ренты (п.1 ст.599), если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, либо без такового (п.2 ст.605 ГК).

2.3.3 Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением в последние годы стал весьма популярным, будет интересно познакомиться с его особенностями.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК).

Согласно п.1 ст.601 ГК РФ, сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Но в отличие от ГК РСФСР 1964 г., теперь в качестве лица, предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей деятельности. Так, в городе Москве договор пожизненного содержания с иждивением заключают благотворительные организации, а также государственное унитарное предприятие "Московская социальная гарантия" (далее ГУП "Моссоцгарантия") [11].