Понятие и правовая природа обращения взыскания на недвижимое имущество

Страница 14

Судебный пристав-исполнитель после направления указанного выше постановления в регистрационно-учетный орган уведомляет супруга должника о произведенных исполнительных действиях и предлагает ему представить документы (если таковые имеются), подтверждающие, что имущество, приобретенное во время брака, получено в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (ст. 36 Семейного кодекса РФ) либо является его собственностью в соответствии с условиями брачного договора (ст. 42 Семейного кодекса РФ). Судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им обеспечительные меры при наличии таких документов. В противном случае, разъясняет взыскателю его право, в соответствии с нормой ст. 46 Семейного кодекса РФ, обратиться в суд с требованием о выделе доли должника в общем имуществе супругов для последующего обращения взыскания.

Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности супругой либо установлен режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов, взыскание обращается на имущество, принадлежащее должнику в соответствии с условиями брачного договора.

Аналогичные вопросы могут возникнуть и при исполнении исполнительных документов арбитражных судов при обращении взыскания на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, споры с участием которых подведомственны арбитражным судам.

Поскольку исполнительное законодательство не дает прямого ответа на вопрос, в каком порядке должно происходить выделение долей в имуществе, принадлежащем должнику на праве совместной собственности с другими лицами, при обращении на него взыскания по актам арбитражного суда, то можно рекомендовать взыскателям обращаться также с исками в суды общей юрисдикции о выделе такой доли. Данные дела не подведомственны арбитражным судам в связи с особенностями их субъектного состава. В качестве соответчика необходимо привлекать другого супруга, который может не иметь статуса индивидуального предпринимателя. В будущем, при совершенствовании норм исполнительного законодательства, данный вопрос должен найти разрешение в плане его процедурного упрощения.

3.3 Земельные участки

В ходе обращения взыскания на земельные участки порядок и процедура ареста земли носит общий характер как и для других объектов недвижимого имущества.

Реализация земельных участков как одного из видов недвижимого имущества в рамках исполнительного производства также должна осуществляться путем их продажи с публичных торгов. Имеется ряд ограничений, устанавливаемых и отражаемых в договоре купли-продажи земельных участков:

1) запрет на изменение режима использования земельного участка;

2) возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм его предоставления;

3) возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных, предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

Одной из особенностей ограниченных вещных прав, к которым относится большинство обременений земельного участка, является наличие у его обладателя так называемого правомочия следования. Это означает, что обладатель ограниченных вещных прав по общему правилу продолжает сохранять их и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику (ст. 216 ГК). На этом правиле основан запрет на произвольное изменение обременений участка как части его режима использования.

Что же касается ограничений пользования, то они устанавливаются нормативными правовыми актами в отношении земельного участка и, следовательно, обязательны для соблюдения всеми его титульными владельцами.

Таким образом, стороны договора купли-продажи земельного участка (в том числе и в случаях принудительной реализации) не могут при совершении договора изменять режим использования земли.

3.4 Объекты незавершенного строительства

Из содержания ст. 130 ГК, определяющей понятие недвижимого имущества, а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо неотнесении) к недвижимому имуществу так называемых объектов незавершенного строительства.

В п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства определяется как «объект недвижимого имущества». К сожалению, в названном Федеральном законе не определен однозначно момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества. Если связывать его с датой государственной регистрации, то объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могут быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле «плавающей».

В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывается с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд определил как «невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба» (п. 7 Информационного письма). Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строительства, будет исходить из названного критерия.

Остается неясным, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, то есть представляет ли он собой недвижимость (что имеет принципиальное значение для исполнительного производства).

При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК. Иначе говоря, сделка купли-продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит безусловно.

Поскольку объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью, становится возможным и обращение на него взыскания с последующей реализацией с публичных торгов.

Заключение

Рассматривая обращение взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве как меру принудительного взыскания, необходимо отметить её эффективность для реального исполнения требований исполнительного документа, а также принуждения должника к исполнению своих обязательств.

Анализируя проблематику ареста и последующей реализации недвижимости как правового института, следует отметить отсутствие норм права, регулирующих правоотношения по обращению взыскания на недвижимое имущество в случаях:

· отсутствия правоустанавливающих документов на недвижимое имущество должника;

· назначения судебным приставом-исполнителем формы публичных торгов (открытые или закрытые) по реализации арестованного недвижимого имущества;

· определения размера вознаграждения за хранение арестованной недвижимости;

· передачи судебным приставом-исполнителем нереализованной на торгах недвижимости взыскателю;

· наличия особого правового режима у объектов недвижимости должника (залог, имущество мобилизационного назначения, общая собственность, воздушные и водные суда).

В практической деятельности службы судебных приставов эти правовые пробелы заполняются по аналогии закона и права, а также на основании судебной и прокурорской практики.

В качестве выводов по рассмотренным спорным правоотношениям нужно отметить следующее:

· главным критерием (признаком) отнесения имущества к разряду недвижимости в исполнительном производстве будет его неразрывная связь с землей либо подтверждение того, что объект является квартирой, элементом инженерной инфраструктуры; предприятием как единым имущественным комплексом; воздушным или морским судном, судном внутреннего плавания, космическим объектом. Причем имущественные права на данный объект должны пройти государственную регистрацию.