Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект

Страница 12

Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону.

Например, правом общей собственности на земельный участок в соответствии с ГК РФ наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака.

Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников (ст. 246, 247, 253 ГК РФ).

Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в свидетельстве о регистрации права собственности его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (п.4 ст. 244 ГК РФ).

Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые либо путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей) как в порядке приватизации, так и вне ее.

Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок (долю) в общей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно.

Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им.

В Новосибирской области 350 тысяч семей имеют индивидуальные жилые дома, из них 288 тысяч имеют рядом расположенные с ними земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) более 400 тысяч садовых участков. У многих из них правоудостоверяющие документы на фактически используемые участки или не оформлены должным образом или их вообще нет.

В соответствии с Земельным кодексом граждане Российской Федерации, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.

Но в городе Новосибирске, в других городах области есть много индивидуальных жилых домов, которые построены без землеотвода. На них у граждан нет правоудостоверяющих документов на земельные участки.

Подтвердить право собственности на такие дома граждане могут через обращение в суд. Но, учитывая, что таких домовладений только в самом городе Новосибирске около 15 тысяч, более приемлемым способом решения этой проблемы являлось бы принятие органами местного самоуправления нормативных правовых актов о порядке признания права собственности гражданина на жилой дом, которым он фактически владеет.

В соответствии с Земельным кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации объекты недвижимости неразрывно связаны с земельными участками, на которых они расположены и оформление правоудостоверяющих документов на них, сделок с ними проводится одновременно.

Есть четыре категории граждан, которые различны по праву пользования земельными участками.

Первая категория граждан – имеют надлежаще оформленные документы на земельный участок (до 1999 года – свидетельство о праве собственности на земельные участки, зарегистрированные в земельном комитете; с 1999 года – свидетельство регистрации права собственности на земельный участок, выданное учреждением юстиции о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторая категория граждан – имеют документ о праве собственности на земельный участок, но межевание этого участка не проведено. В свидетельстве о собственности на земельный участок отсутствуют полностью или приведено схематичное описание прохождения границ на местности. Если гражданин знает границы своего земельного участка, у него нет споров с соседями, и он не собирается этот участок продавать, менять, передавать по наследству, то он может не беспокоиться об обновлении правоудостоверяющих документов.

Но если этот гражданин решил продать, обменять, передать по наследству свой земельный участок, то ему придется оформлять все положенные документы о его межевании, о постановке его на государственный кадастровый учет, затем обращаться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для получения свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок установленного образца.

Третья категория граждан - имеют документ о праве собственности на земельный участок, но фактически используемый участок больше, чем указано в свидетельстве и они хотят приобрести его весь в собственность. В этом случае нужно решение органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, о предоставлении фактически используемого дополнительного участка в собственность. Часть земельного участка сверх установленного органом местного самоуправления размера будет предоставляться в собственность за плату.

После получения решения органа местного самоуправления о предоставлении дополнительного фактически используемого участка в собственность нужно обратиться с заявлением в земельную кадастровую палату для получения выписки из государственного земельного кадастра на весь участок (если не проводились межевые работы) или на дополнительно приобретенную часть земельного участка.

Земельная кадастровая палата выдаст выписку из форм государственного земельного кадастра в виде кадастрового плана земельного участка, но с оговоркой, что вся площадь участка или вновь приобретаемая, декларируемая, и подлежит уточнению в ходе межевания.

После этого гражданин заключает с одной из землеустроительных организаций (частных) договор на проведение межевых работ. Материалы межевания утверждаются земельным комитетом соответствующего района, города. Затем гражданин подает заявку в орган кадастрового учета земельных участков о постановке на государственный кадастровый учет его земельного участка. Получив выписку из Государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана, можно обращаться в учреждение юстиции о регистрации права собственники на земельный участок.

Четвертая категория граждан – нет никаких документов на право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, приусадебный участок, которым фактически пользуются.

В данном случае гражданин должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность или аренду.

Затем он обращается в земельную Кадастровую палату для получения технических условий для проведения межевания земельного участка, выбирает землеустроительную организацию (частную) для проведения работ по межеванию.

После проведения межевания земельного участка орган местного самоуправления должен утвердить проект плана границ земельного участка.