Концепция ипотеки в российском законодательстве

Страница 15

Такой подход к разрешению спора подвергался вполне обоснованной критике в литературе со стороны цивилистов. По мнению сторонников этой позиции не было необходимости обращаться в суд сторонам (залогодателю и залогодержателю) в случае, когда должником признан факт неисполнения обязательств и обоснованность требований кредитора, в том числе и в части обращения взыскания на заложенное имущество. Судебный порядок разрешения спора значительно затягивал по времени удовлетворение требований кредитора. Кроме того, обращение залогодержателя в суд влекло за собой дополнительные неоправданные убытки для залогодателя, включая расходы залогодержателя по уплате государственной пошлины [19.С.82].

С нотариальным удостоверением договоров об ипотеке тоже не мало проблем. Одна из них вытекает из Закона ипотеки, который утверждает, что вторичный оборот закладных нотариального удостоверения не требует ( а ведь именно он составляет наибольший объем в гражданском обороте). Нотариусы этим, конечно, очень не довольны и всячески пытаются лоббировать свои интересы и без того, согласно Закону "О государственной пошлине имея 1,5% от суммы удостоверенной сделки - огромные деньги, а реальной ответственности за ее правомерность и последствие не несут.

Также известна определенная путаница с удостоверением прав на землю, что решающим образом сказывается иной раз на процессе ипотеки земельных участков. Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" свидетельство на право собственности на землю является документом, удостоверяющим это право, и в то же время государственная регистрация прав - единственное доказательство существующего зарегистрированного права.

Обязательной государственной регистрации подлежит права на недвижимое имущество (в частности, земельный участок), право устанавливающие документы, на которые оформлены после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С принятием нового Гражданского кодекса РФ получило законодательное закрепление положение, когда залогодержатель может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Таким образом, в появлении иного способа обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд путем заключения нотариально удостоверенного соглашения заинтересованы как залогодатель, так и залогодержатель, поскольку первому удается избежать судебных расходов, а второй получает возможность оперативно удовлетворить свои требования.

Данное соглашение может быть заключено при соблюдении, следующих необходимых условий.

Во-первых, такое соглашение будет правомерным лишь в том случае, если заключено залогодателем и залогодержателем после того, когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, то есть, после истечения установленной даты исполнения должником обязательства.

Нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с залогодателем об обращении взыскания на заложенное имущество, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, ничтожно.

Во-вторых, указанное соглашение должно быть заключено в письменной форме и удостоверено нотариусом.

В-третьих, необходимо отметить, что соглашение об обращении взыскания на недвижимость как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами, заключившими такое соглашение, но и третьими лицами, чьи права нарушены, указанным соглашением. Например, предшествующим залогодержателем, собственником имущества и т. п. [23.С.25]

Таким образом, только соблюдение всех перечисленных выше условий позволяет участникам гражданского оборота эффективно использовать механизм ипотечного кредитования в качестве способа обеспечения основного обязательства и обращать взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке.

По словам Председателя Совета директоров Русского Ипотечного Банка Сергея Корепанова, имеющиеся в российском ипотечном законодательстве пробелы, безусловно, являются достаточно серьезной преградой для того, чтобы ипотека в России стала доступной большинству населения. "Я бы обозначил несколько принципиально важных моментов, - отметил специалист - Первое - максимальное упрощение процедуры взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта. В тех странах, где эта процедура сложная, ипотека практически не развита, а люди начинают решать свои жилищные проблемы только к 35 годам. Второй важный момент - регулирование выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Пока законодательство в этой сфере оставляет желать лучшего. Надеемся, что до конца года необходимый пакет документов будет принят. Хотел бы подчеркнуть, что без активной позиции государства в сфере законодательства и регулирования ипотеки рост будет очень сильно сдерживаться, а рынок останется очень фрагментированным и неэффективным, как это было, например, в США до того, как вмешалось государство и дало импульс для развития ипотеки".

Ольга Лебедева, старший юрист Национальной ипотечной компании, считает, что в ФЗ "Об исполнительном производстве" до сих пор остался не урегулирован принцип специальности залога. "Так, в соответствии со ст. 49 названного Закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством прав залогодержателя, - добавляет специалист - В результате чего происходит утрата смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество должно выделяться из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов".

Кроме того, по словам Ольги Лебедевой, необходима разработка комплексного подхода, который бы позволял увязать вопросы предоставления помещений из переселенческого фонда, выселения из помещений, в отношении которых принято решение об обращении взыскания с, собственно, процедурой обращения взыскания, предусмотренной исполнительным производством.

По мнению юриста Национальной ипотечной компании Кирилла Лельчицкого, в связи с принятием пакета законов по формированию рынка доступного жилья необходимо внести соответствующие изменения в Федеральные закон "Об исполнительном производстве", Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, тем самым, упорядочив систему отношений, устранив недостатки и противоречия. "Также следует признать важным издание подзаконных и ведомственных актов, направленных на разъяснение практических моментов и особенностей проведения и регистрации сделок для органов госрегистрации, нотариусов и участников рынка, - подчеркивает специалист, - Необходимо взаимодействие государственных органов и участников рынка с целью стандартизации документооборота, разработки типовых форм документов, совместной деятельности по развитию рынка, в том числе недопущения монополистической деятельности на рынке" [24].

Заключение

Итак, я рассмотрела основные вопросы, которые ставит практика и теория в отношении предметов ипотеки. Их сущность, принципы и условия оборотоспособности, реальная действительность перспективы развития, нашли, по моему мнению, отражение в данной работе. В итоге хотелось бы отметить. Прежде всего то, что развитие института ипотеки - дело будущего. Современное экономико-правовое положение залога недвижимости в гражданском обороте - это робкие, неумелые и, часто, не верные шаги.