ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

Страница 11

Такую позицию занял ФАС МО в некоторых делах, рассмотренных этим судом.

В частности, в Постановлении от 14.05.2004 по делу N КГ-А40/3659-04 суд сослался на то, что из существа ст. ст. 166, 167 ГК РФ следует, что, заявляя требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, лицо не обязано учитывать особенности возникновения и прекращения прав по ничтожной сделке.

Также ФАС МО указал, что не может быть признана обоснованной ссылка суда первой инстанции на то, что, поскольку в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, признание сделки недействительной и применение последствий недействительности не приводит к восстановлению прав собственника на недвижимое имущество, исходя из сведений, внесенных в ЕГРП. Суд кассационной инстанции указал, что предъявление иска о признании сделки недействительной, по существу, является оспариванием зарегистрированного права.

В этой связи возникает вопрос: достаточно ли просто признания сделки недействительной судом или необходимо, чтобы он применил последствия недействительности сделки, для того чтобы орган Росрегистрации внес соответствующие изменения в ЕГРП?

Одни суды полагают, что одного признания сделки недействительной достаточно для внесения записи о прекращении права собственности ответчика и восстановления записей о праве собственности истца.

В качестве примера можно привести дело N КГ-А40/10421-04, рассмотренное 16.11.2004 ФАС МО.

ЗАО обратилось с иском к Мосрегистрации о признании незаконными действий о прекращении права собственности истца на нежилые здания и обязании Мосрегистрации внести записи в ЕГРП права собственности истца на спорные объекты.

Решением суда первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказано.

При рассмотрении жалобы ЗАО ФАС МО указал следующее.

Поскольку основанием для государственной регистрации согласно ст. 17 Закона о регистрации являются вступившие в законную силу судебные акты, Мосрегистрация правомерно внесла указанные записи.

Аналогичное толкование норм законодательства применил ФАС ВВО в Постановлении от 28.01.2003 по делу N А43-7325/02-17-254.

В то же время имеется совершенно иная судебная практика, когда судебные инстанции полагают необходимым, чтобы в решении суд применил последствия недействительности сделки для внесения соответствующих записей в ЕГРП регистрирующим органом.

В частности, ФАС МО в противоположность вышеуказанному делу N КГ-А40/10421-04 в своем Постановлении от 12.08.2004 по делу N КГ-А40/6916-04 принял следующее решение.

ООО обратилось в арбитражный суд к Мосрегистрации с заявлением, в котором просило признать незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации решения арбитражного суда по заявлению истца; обязать Мосрегистрацию аннулировать (прекратить) запись в ЕГРП о праве ЗАО и обязать Мосрегистрацию зарегистрировать решение арбитражного суда.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично: суд признал незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации права по заявлению ООО, и обязал Мосрегистрацию аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности ЗАО на здание. В части требований об обязании Мосрегистрации зарегистрировать решение арбитражного суда производство по делу прекращено.

Постановлением апелляционной инстанции решение в части признания незаконным бездействия Мосрегистрации и обязания Мосрегистрации аннулировать запись в реестре прав отменено, в иске в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменений по следующим основаниям.

Вопрос о законности бездействия Мосрегистрации и наличии основания для обязания этого регистрирующего органа аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ЗАО на вышеуказанное здание не может быть разрешен без проверки обстоятельств о том, утратило ли ЗАО права собственности на этот объект недвижимости.

Суд пришел к выводу о недоказанности прекращения права собственности ЗАО в отношении спорного имущества и наличия такого права у ООО.

Решением, на которое ссылается заявитель в обоснование заявленных требований, установлена ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием возникновения права собственности ЗАО на спорный объект недвижимости, но не были применены последствия его недействительности в виде двусторонней реституции, поэтому и данное решение не может служить основанием для вывода об утрате ЗАО прав собственности на спорный объект недвижимости и наличии оснований для погашения удостоверяющей это право записи в ЕГРП.

Подобная двойственность судебной практики отнюдь не способствует единству правоприменительной практики органов Росрегистрации.

Полагаю, проблема исполнения решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должна быть решена следующим образом.

Исходя из толкования ст. ст. 166, 167 ГК РФ, данного КС РФ в Постановлении N 6-П от 21.04.2003, добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Таким образом, на основании правовой позиции Конституционного Суда можно сделать вывод, что в тех случаях, когда сделка признана судом недействительной, это означает, что титула собственника у ответчика не возникло. Соответственно регистрирующий орган, для того чтобы привести записи в ЕГРП в соответствие с действительной его принадлежностью, должен погасить запись в ЕГРП ответчика по иску и восстановить запись о праве собственности надлежащего собственника - истца (поскольку в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ госрегистрация лишь отражает правовое положение указанного имущества).

Добросовестного приобретателя в данном случае не будет, поскольку им может быть только третье лицо, а не стороны по недействительной сделке, поэтому противоречия со ст. 223 ГК РФ не будет.

Указание на применение последствий недействительности сделки в решении суда для внесения записей в ЕГРП не требуется, поскольку оно представляет собой всего лишь обязанность лиц, обладающих имуществом без прав на него, вернуть его противоположной стороне - фактически передать имущество.

Тем более не нужно включать в решении суда какие-либо специальные указания на необходимость погашения, аннулирования записи в ЕГРП или о прекращении регистрации права, признавать недействительным зарегистрированное право, поскольку такие действия не предусмотрены ни ГК РФ, ни Законом о регистрации.

В то же время признание недействительной сделки между двумя лицами, в тех случаях, когда оно уже приобретено третьим лицом, не влечет никаких правовых последствий, поскольку в этом случае оно может быть истребовано у него только путем виндикационного иска.

Полагаем, что для исключения изложенных выше противоречий в судебной практике ВАС РФ необходимо дать соответствующие разъяснения арбитражным судам.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания. Наработанная судебная практика для законного рассмотрения и принятия соответствующего решения судебными органами действительно в основном исходит из юридического факта регистрации недвижимого имущества.