ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

Страница 8

Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке , не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можно полагать, что такой же подход допустим и в противоположном случае, то есть когда приобретается участок с находящимся на нем зданием (сооружением).

Прочие условия не являются существенными в значении п. 1 ст. 432 ГК РФ, их отсутствие само по себе не ведет к признанию договора незаключенным. Например, в соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать категорию земель. Но если категория в конкретном договоре не указана, то следует ли считать договор незаключенным? Полагаем, нет. Отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно подрывать оборот и признавать договор незаключенным. Наконец, категория земель легко может быть определена по данным государственного кадастра.

В пользу указанного толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного перевода земель из одной категории в другую. Кроме того, обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляет обязанность не по договору, а обязанность участников договора непосредственно перед государством. Или иначе - не договор порождает такую обязанность, а прямое указание законодателя. Это также относится к условию о цели использования земли - земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ).

Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ ("Особенности купли-продажи земельных участков") этого сделать не удалось. Во-первых, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась "распыленной" по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.

Так, в п. 1 ст. 37 ЗК РФ содержится указание о возложении на продавца обязанности предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В принципе такое указание совпадает с содержанием п. 1 ст. 460 ГК РФ, тем более что обременения в своем большинстве подлежат фиксации в системе государственного учета прав на недвижимое имущество (сервитуты, право аренды и т.п.).

Более подробный перечень таких информационных нарушений и последствия за правонарушения предусмотрены и п. 3 той же ст. 37 ЗК РФ. В их числе - предоставление продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Вместе с тем заметно, что законодатель в ст. 37 ЗК РФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых последствиях. В частности, учитывая юридическую технику, использованную законодателем при составлении правил о последствиях передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложении специальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовало бы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данном случае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечание может быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ).

Законодатель обоснованно отказался включать в ст. 37 ЗК РФ многочисленные нормы об ограничениях оборотоспособности земельных участков: относительно субъектного состава, минимальных и максимальных размеров сельскохозяйственных угодий (см., например, п. 2 ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и т.п)., поскольку эти обстоятельства формируют условия оборота земельных участков в целом. Однако в п. 2 ст. 37 ЗК РФ включены специальные нормы о недействительности ряда условий договоров купли-продажи, распространяющиеся также на мену.

Во-первых, запрещено включать в договор условие о том, что продавец имеет право выкупить земельный участок "обратно" по собственному желанию.

Во-вторых, не разрешается ограничивать приобретателя в дальнейшем распоряжении земельным участком, включая установление на него ипотеки, сдачу в аренду и т.п.

В-третьих, запрещено предусматривать в договоре ограничения ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки.

Установление названных ограничений конечно же имеет определенную логику. В частности, законодатель явно был намерен исключить случаи, когда, например, под видом продажи оформляется сделка залога. Запрет на ограничение ответственности понятен в связи с тем, что продавцы земельных участков на практике часто пытаются таким образом переложить все возможные последствия именно на покупателя. Тем не менее, в юридическом плане названные в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ли конструктивны, поскольку они уже (в том или ином виде, прямо или опосредованно) предусмотрены гражданским законодательством. Так, "право на выкуп обратно", запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности, поскольку только собственник (а не иное лицо, в том числе и не бывший собственник) вправе распоряжаться имуществом (см. ст. 209 ГК РФ). Ответственность продавца при предъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи в их пользу (ст. 461 ГК РФ) состоит в том, что он (продавец) обязан возместить покупателю понесенные им убытки. А в п. 2 ст. 461 ГК РФ прямо предусмотрено, что соглашения об освобождении продавца от ответственности или ее ограничении в таких случаях недействительны.

С другой стороны, не отражены в рассматриваемой статье существенные нормы именно земельного права, в частности, связанные с межеванием и расположением участков. То же следует сказать и о целевом использовании земельного участка. В целом же перечень ограничений оборота земельных участков, их использования явно требует осмысления, упорядочения и приведения действующих правил в определенную систему.

Поскольку следует жестко различать регистрацию сделок с земельными участками и регистрацию прав на землю, то надо признать, что по общему правилу договоры купли-продажи земельных участков (как сделки) не подлежат государственной регистрации [40].

Таким образом, деление сделок на реальные и консенсуальные во многом теряет свое практическое значение применительно лишь к сделкам, требующим государственной регистрации; независимо от совершенных действий основной эффект (приобретение соответствующих прав) оказывается связан с моментом государственной регистрации.

Иначе следует оценивать указанное различие для большинства договоров купли-продажи земельных участков, когда регистрации подлежит лишь право собственности. И вот почему. В судебной практике уже отмечалось, что договор купли-продажи недвижимости нельзя признавать незаключенным или недействительным только потому, что не осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя на данный объект. Если стороны в таком случае достигли соглашения по всем существенным условиям, то договор возник, то есть возникли также и права, обязанности, что существенно изменяет правовое положение сторон. Хотя покупатель земельного участка и не становится собственником до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, из этого обстоятельства еще не следует, что ничего не произошло. Иначе следовало бы квалифицировать ситуацию при реальной сделке, когда без фактического предоставления (передачи) участка не возник бы и сам договор.