Предоставление гражданам жилого помещения по договору социального найма

Страница 2

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

По договору социального найма, плата за наем жилья определяется органом местного самоуправления. Следовательно, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги.

Из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования[32].

Нанимателем по договору социального найма является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Договор социального найма заключается без установления срока.

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный перечень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 ЖК РФ). По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем[31].

Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности отличает жилое помещение от нежилого. Согласно ЖК РФ данные требования определяются Правительством РФ.

Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование – только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма.

Как следует из установленного ЖК РФ определения понятия «жилое помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ).

При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике целесообразно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315 (Приложение А, Приложение Б).

1.2 Права и обязанности сторон договора социального найма

В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения и складываются.

В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Как следует, из ЖК РФ на стороне наймодателя при социальном найме выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст.60 ЖК РФ).

Второй стороной данного договора выступает наниматель - физическое лицо.

В ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

-осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

-обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

-предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

- информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее, чем за 30 дней до начала работ;

- принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

- обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

- контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

- в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

- производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

- принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

- нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации. Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ч. 1 ст. 66 ЖК РФ установил отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду, и частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.