Предоставление гражданам жилого помещения по договору социального найма

Страница 5

По требованию любой из сторон в договоре, возможно, его расторжение: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях предусмотренных жилищным законодательством[26].

Расторжение договора найма жилого помещения приводит к тому, что наниматель и другие лица, проживающие в жилом помещении к этому моменту, подлежат выселению на основании решения суда (ст.688 ГК РФ).

Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно, по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

Вместе с тем словосочетание "может быть, расторгнут в любое время по соглашению сторон" применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю, с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83 ЖК РФ неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в "любое время". Расторгнуть договор социального найма в "любое время" может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями.[27]

Обязанности нанимателя осуществлять оплату жилья и коммунальных услуг корреспондирует право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленное ст. 65 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, устанавливается статьей 154 Жилищного кодекса РФ и включает в себя следующие платежи:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления.

Основание расторжения договора социального найма в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, базируется на п. 3 ст. 67 ЖК РФ, устанавливающем обязанность нанимателя (а также членов его семьи в силу ст. 69 ЖК РФ) обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние[16].

Использование жилого помещения в соответствии с его назначением закрепляется в ст. 17 ЖК РФ, п. 1 которой устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя. Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех членов его семьи одновременно.

Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан недействующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения[27].

Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен, может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.

Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и при необходимости - представителя несовершеннолетних членов семьи.

Согласно ч. 2 ст.83 ЖК РФ на расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя он должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое значение этого письменного документа? Наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Кроме того, даже если на расторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи, но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спора будет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК РФ). Следовательно, письменная форма согласия членов семьи на расторжение договора социального найма должна оцениваться в совокупности со всеми иными доказательствами намерения граждан расторгнуть этот договор.

Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Так, согласно ст. 31 Семейного Кодекса РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство в другое место нанимателя или одного из членов его семьи не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой - временно, например, в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.