Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Страница 5

- признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации)[11]. Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Закона РФ от 22 марта 1991г. "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках»[12], когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

Анализируя статьи ГК РФ (с учетом ст.165, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделку в силу ст.ст.165, 168 ГК РФ следует считать ничтожной. С другой стороны, ст.550 ГК РФ устанавливает необходимость придания договору купли-продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя может возникнуть только после регистрации этого права (ст.223 ГК РФ).

Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки.[13]

В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всей России порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории[14].

Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в России механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяется руководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатов Государственной Думы. В настоящее время по законодательной инициативе некоторых субъектов Российской Федерации на рассмотрении в Государственной Думе находятся проекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части установления обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.