Категории земель. Земли поселений

Страница 5

Генпланы городов или сельских поселений до их утверждения подле­жат опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными

органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъ­ектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, специ­ально уполномоченными государственными органами в области экологи­ческой экспертизы, а также заинтересованными организациями и насе­лением (ст. 18 и 28 Градостроительного кодекса).

Утвержденная градостроительная документация обязательна для ис­полнения всеми участниками градостроительной деятельности. Внесение изменений в градостроительную документацию осуществляется, как уже было сказано выше, только с разрешения утвердившего ее органа.

К разработке документации привлекаются специальные проектные ор­ганизации, которые ведут обширные исследования социально-экономи­ческого и архитектурно-планировочного характера (перспективы роста населения и его социально-культурных потребностей, состояние ис­пользования природных ресурсов и их охрана, рациональные архитектурно-планировочные решения и т.д.). После составления проектов они ут­верждаются соответствующими государственными органами и с этого момента приобретают обязательную силу.

Схема и проект районной планировки охватывают территорию одного, нескольких административных районов, целой области или республики. Они утверждаются, как правило, правительствами субъектов Российской Федерации. В схемах районной планировки научно согласуются и уточня­ются основы перспективного развития охватываемого района, области, республики. В них предусматривается организация комплексного терри­ториального размещения и развития объектов народного хозяйства, горо­дов и поселков, а также планомерного, рационального использования и охраны природных ресурсов. Срок действия схемы районной планировки бывает достаточно продолжительным (25 лет).

Проекты детальной планировки разрабатываются на основе генераль­ного плана и охватывают отдельные части города (поселка): жилые и про­мышленные районы, общегородские центры, зоны отдыха и экологиче­ской защиты. Они устанавливают подробную архитектурно-планировочную и пространственную организацию застраиваемой территории. Рас­считаны проекты на 3-5 лет.

Правила застройки содержат требования градостроительной дисцип­лины: порядок выдачи разрешений на строительство, обязанности по бла­гоустройству, архитектурно-строительный контроль, функции застрой­щиков-землепользователей.

Госстрой РФ (бывшее Министерство строительства РФ) и его органы на местах осуществляют государственное руководство и контроль в дан­ной сфере, отвечают за развитие и высокий качественный уровень архи­тектуры и градостроительства в городе (поселке, селе).

Предоставление земельных участков в городских и сельских поселе­ниях осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Земельные участки предоставляются на праве собственности, бес­срочного пользования, аренды или временного пользования. Чаще всего применяются две последние формы права на землю: временное пользова­ние (на период строительства объекта), аренда земли - для хозяйственной эксплуатации участка. Для индивидуального жилищного строительства, а также для ведения личного подсобного хозяйства или садоводства (в мелких населенных пунктах) участки предоставляются в собственность по нормам, устанавливаемым местной администрацией.

При проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим ли­цам земельных участков для застройки органами местного самоуправле­ния могут устанавливаться следующие дополнительные требования к их участникам:

возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;

строительство объектов инженерной, транспортной и социальной ин­фраструктур;

соблюдение сроков строительства объектов недвижимости;

благоустройство территорий общего пользования.

В документе, удостоверяющем право на земельный участок в городах и сельских населенных пунктах, в обязательном порядке указывается код территориальной зоны, установленный правилами застройки; функцио­нальное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также в границах тер­риторий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природно­го и техногенного характера, и иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются законодательством Российской Феде­рации и законодательством субъектов Российской Федерации. Документ должен содержать также сведения о наличии в границах земельного уча­стка объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов, наличие зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земель­ного участка, с указанием ограничений на его использование в связи с расположением на нем указанных объектов.

При делении земельных участков или изменении их границ и пара­метров соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, мик­рорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проез­дов и площадей в городских и сельских поселениях (красные линии) и границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от границ земельного уча­стка (линии регулирования застройки) и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъ­ектов права общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного жилого дома, т.е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов квартиры (или иные помещения), принадле­жащие им на праве частной или другой собственности (кондоминиум) на основании Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товари­ществах собственников жилья»'.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, вклю­чающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кондоминиуме от­дельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Феде­рации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - в .частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондо­миниуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объ­ектам, существовавшим до момента принятия Федерального закона, т.е. до 15 июня 1996г.

Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами.

Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондо­миниуме определяются в соответствии с требованиями градостроитель­ных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населен­ных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавли­ваемом Правительством Российской Федерации.

Порядок, установленный в кондоминиуме, базируется на перерасчете и корректировке нормируемого для каждого периода застройки размера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельных