Формирование современной системы ипотечных банков в России

Страница 5

В Турции ипотечным кредитом занимаются несколько государственных банков. Турецкий банк ипотечного кредита осуществляет кредитование жилищного строительства в основном в городах. “Сумербанк” финансирует строительство государственных предприятий, одновременно занимаясь кредитованием экспорта и реализацией продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а Мореходный банк – строительство судов и портового хозяйства. Данные банки являются проводниками определенной целевой правительственной политики по укреплению государственного сектора.

В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это прежде всего ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые занимаются ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечным кредитованием в Испании занимаются Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые предоставляют ипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям. В Италии функции ипотечного кредита выполняют полугосударственные и государственные банки.

Весьма важное значение ипотечные банки имеют в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно развитыми банковскими системами, приближающиеся по своей структуре к ведущим странам Западной Европы. Основная функция ипотечных банков в этих регионах – ипотечное кредитование земельной собственности, жилищного и отчасти промышленного строительства.

Страновый подход к деятельности ипотечных банков и ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие, кредитно – финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции.

4. Пассивные и активные операции банков.

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операции, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка.

Таблица 1 – Баланс частного и государственного ипотечного банка

Пассивы	Активы
1.Коммунальные облигации и закладные	1. Наличность и счета в кредитных учреждениях
2. Долгосрочные займы	2. Долгосрочные кредиты
3. Переходящие кредиты	3. Ценные бумаги
4. Собственные средства	4. Переходящие кредиты
5. Прочие	5. Прочие

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства, включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль. В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства – около 3%, ценные бумаги – 0.5% и прочие – 1.5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20 – х гг.) ипотечные банки выдавали кредиты в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился тоже закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных - производится банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое – то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут хранится в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые – мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

В последние годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные по статье “Переходящие кредиты”.

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10 – 20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операции. Они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время тесно связано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг.

5. Развитие ипотечных банков в России (период с 50 – х гг. XIII в. до наших дней).

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50 – х гг. XIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньга, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 – 70% стоимости имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с1761г. – 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60 – х гг. XIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1768 гг. в дополнение к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме около 6 млн. руб. В 1768 году Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 году к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные в 1772 году при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 году система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.