Торговые пассажи, теория и практика строительства

Страница 14

В связи со стремительным ростом потребностей городского населения в комфорте, изменениями эстетических критериев и всем ходом развития современной общественной жизни необходимы такие решения, которые бы обеспечивали целостную структуру и согласованную внутреннюю среду, отвечающую физическим и эмоциональным потребностям. Таким образом, основные задачи социально-эффективной организации пассажа не сводятся к комплексности обслуживания и сокращению времени на покупки и получение услуг.

Важнейшее значение приобретают: качество обслуживания, воспитание у посетителей определенных навыков поведения и формирование самой культуры потребления; развитие вкусов и активности восприятия, стиль, художественное разнообразие; и т.п.

С внедрением новых концепций изменяется и сугубо прагматическая сторона дела — торговля, которая наряду с реализацией товаров формирует и изучает покупательский спрос, демонстрирует перспективные виды товаров, дает рекламную информацию. Разумеется, все эти аспекты социальной эффективности актуальны только в том случае, когда выполняется условие: бесконечному разнообразию стереотипов поведения людей соответствует бесконечное разнообразие общественно-торговой среды, не говоря уже о разнообразии социальных услуг. Таким образом, основными перспективными критериями будут возможности широкого выбора:

— деятельности;

— параметров этой деятельности.

Пассаж, особенно в составе многофункционального комплекса, представляет собой модель города, то есть помимо торговых функций, на первое место выходят не только рекреационные, но и эстетико-образовательные, появляются новые виды взаимосвязи городского населения и посетителей пассажа (рис. 20). Являя собой отражение города, пассаж должен теперь включать в себя и такие области деятельности человеческого социума как изобразительное искусство (экспозиция), элементы театра (зрительные залы небольшой вместимости, открытые сцены), историко-музейные экспозиции; отражать структуру развития города, например, не просто использовать подземное пространство в процессе урбанизации среды обитания человека, а также служить источником информации (музей археологии в комплексе на Манежной площади); и многое другое.

Получается, что окончательная оценка социальной эффективности решения невозможно исключительно количественными факторами, она представляет собой в основном явление описательного характера.

Рассмотрим данные сопоставления характеристик различных архитектурно-пространственных решений:

1. Внедрение специализированных пассажей, в частности, в крупных торговых центрах повышает эффективность торговли последних в среднем на 20–33%, при этом расходы на эксплуатацию снижаются на 6%. Наибольшей популярностью пользуются следующие виды специализации: женское готовое платье, парфюмерия, подарки, ресторан со спиртным; наиболее эффективная для специализированного пассажа длинна — в среднем на 13% меньше обычного в том же центре.

2. Использование такого приема, как моделирование «внешнего городского ландшафта», в случае открытого молла в среднем почти вдвое увеличивает приток посетителей — пешеходов, и как результат, увеличение торгового оборота молла на 20–26%, всего центра на 9–11%. Для крытого молла эти показатели соответственно: до 24% и до 16%.

3. Вертикальное развитие пассажа, сохраняя общее соотношение площадей, то есть в среднем 10–15% на молл и атриумы от всей площади торгового центра, позволяет в четыре и более раза увеличить приток посетителей в верхние уровни по сравнению с обычным многоуровневым решением. Эффективность торговли выше на 21–40%, затраты на возведение также выше, приблизительно на 9–14%, но окупаемость всех капиталовложений в строительство в среднем вдвое быстрее.

4. По данным опросов, посещение торгового пассажа, предлагающего огромное разнообразие видов общественной деятельности и услуг, рассматриваются более чем 22% населения города (где расположен пассаж) как форма активного отдыха и развлечений. В зарубежных социологических исследованиях отмечается, что больше всего шансов на успех имеют пассажи в городах с большим числом работающих в деловой части центр города и университетских — то есть в местах, обладающих потенциальным резервом пешеходного движения и устойчивыми культурными традициями.

Вопросы экономической эффективности новых принципов архитектурной организации пассажей опираются на более конкретную методическую базу для сравнения вариантов. В частности, к основным факторам эффективности капиталовложений в строительство относятся: интенсивность использования городских территорий и рациональность организации функционально-пространственной структуры.

Интенсификация использования территории центра определяется плотностью коммуникаций и плотностью посещений (рис. 21). Это резерв для повышения потребительской мощности основных предприятий, экономическая эффективность эксплуатации которых оценивается как чистым годовым доходом, так и затратами времени в сфере обслуживания. Данные сопоставления их с моделями общественных центров без использования моллов свидетельствуют о весьма значительной эффективности решений таких центров как многофункциональных пассажей.

Интенсификация использования территории пассажа приводит к значительному сокращению сроков окупаемости капиталовложений в строительство: приблизительно в 1,4–2,3 раза в зависимости от величины города и классности пассажа, а многоуровневые композиции повышают индекс компактности до 0,7–1,7; экономия территории — 9–17% и т.д.

Данные оптимизации посещаемости различных функционально-пространственных зон пассажа в течении дня (сравнение пассажей с моделями торговых центров без моллов), свидетельствуют о существенной эффективности новых принципов организации.

Необходимо особо подчеркнуть эффективность такого приема, как интеграция пассажа с дополнительными резервными зонами, отличающегося очень высокой степенью планировочной и композиционно-пространственной гибкости, минимальными затратами времени и средств на перспективные изменения (рис. 22).

Очевидно, что архитектурно-композиционные приемы организации внутренней среды пассажа обладают гораздо более высокими показателями социально-экономической эффективности по сравнению с торговыми центрами стандартных моделей, что доказывает целесообразность их активного внедрения в отечественную практику.

Выводы по главе 3

Характеристики внутренних пространств многофункциональных пассажей постоянно совершенствуются для улучшения как торгового обслуживания, так и для общественного развития в целом. Развитие общих композиционных принципов их организации также непрерывно. Поэтому для эффективной работы пассажа в течении длительного времени в проекте должны быть определены цели и направления функционального и композиционного совершенствования в перспективе.

1. Перспективное развитие связано с определением двух условий: характера развития и ресурсов развития. Архитектурное решение зон, выделенных в качестве ресурсов развития должно отличаться предельной универсальностью и структурной независимостью.

2. Совершенствование объемно-планировочной структуры предлагается по следующим направлениям:

— преодоление монотонности многоэтажной (вертикальный молл);

— формирование экспозиционных и информативных зон вблизи основных входов;

— организация многофункциональных залов в дополнение к транзитным зонам;

— выделение специализированных торговых моллов;

— моделирование структуры города (усложнение структурной решетки, взаимоствязь между отдельными пассажами).

3. Значительно большую социально-экономическую эффективность дают следующие приемы:

— интеграция пассажа с дополнительными резервными зонами;

— применение «пульсирующего» разреза молла;

— масштабное моделирование пространственных зон;

— моделирование внешнего городского ландшафта;

— вертикальное развитие пассажа;

— акцентирование первоначальной конструкции.

4. Развитие многофункциональности, обусловленное появлением новых видов взаимосвязей, требует усложнение общей структуры объекта, увеличение количественного показателя элементов и усиление связующей функции непосредственно пассажа.