Обеспечение возврата кредита в современных условиях
Страница 20
Внедрение в Республике Молдова системы финансирования и кредитования жилищного строительства на американский и западный лад предполагает, прежде всего, осуществить коренную перестройку всей банковской системы и создать систему ссудосберегательных банков, функционирующих на принципах ипотеки, в корне переработать жилищное и земельное законодательства, способствующие становлению рыночных отношений в республике и увеличению численности средне обеспеченных граждан, во владении которых в перспективе окажется значительная часть недвижимого имущества и земли.
Предпосылкой для внедрения ипотечной системы кредитования жилищного строительства в республике является то важное обстоятельство, что большая часть ее жилищного фонда приватизирована гражданами. Именно приватизированное жилье на данном этапе вполне успешно может стать залогом ипотечного кредитования жилищного и иного строительства, позволит гражданам республики улучшить свои жилищные условия или использовать кредитные ресурсы в предпринимательских целях.
Залогом кредитных ресурсов могут стать также существенные денежные сбережения отдельных граждан, пока лежащие «мертвым» грузом в отечественных и иностранных банках.
Заключение
Опыт свидетельствует о том, что кредитование является одним из ключевых направлений деятельности банков, определяющих их судьбу.
Искусство кредитования – это соблюдение определенных проверенных практикой правил.
Современная практика кредитования включает следующие этапы, предусмотренные в кредитной политике. Это – рассмотрение кредитной заявки и собеседование с заемщиком; изучение его кредитоспособности и оценка кредитного риска; подготовка и заключение кредитного договора. Все названные этапы – это слагаемые успешного кредитования.
Банки могут значительно минимизировать риск кредитования с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд. Речь идет о таких способах обеспечения, как: залог, поручительство, банковская гарантия, страхование, задаток и аванс, удержание имущества должника и ряд других, получивших широкое распространение в практике зарубежных и отечественных банков.
В связи с тем, что процесс обращения взыскания и реализации заложенного имущества очень трудоемкий, кредиторам рекомендуется следующее:
1. Максимальная сумма кредита не должна превышать 10 - 15% стоимости залога, хотя во всех учебниках по банковскому делу рекомендуемый размер кредита не должен быть более 75 - 90% стоимости заложенного имущества. Дело в том, что после процедуры реализации заложенного имущества вырученная сумма окажется недостаточной для удовлетворения всех требований залогодержателя (процентов, возмещения убытков, судебных и прочих расходов по взысканию).
2. Не следует принимать уже заложенное имущество в обеспечение обязательства должника, т.е. выступать последующим залогодержателем.
В нашей стране еще предстоит принять законы, которые позволили бы судьям и правоохранительным органам обеспечить возврат долга заемщика кредитору. Это должны быть законы прямого действия, освобожденные от многочисленных отсылочных норм. Ибо подобные нормы создают обширное поле для ведомственного нормотворчества, порождая бюрократию, коррупцию и мошенничество.
ПРИЛОЖЕНИЕ
Приложение №1
Договор
о банковской гарантии
г. Кишинев « _» _200 г.
в лице
(наименование банка гаранта)
именуемый
(наименование должности, Ф.И.О.)
в дальнейшем «Гарант», и _
(наименование банка – кредитора)
в лице именуемый в дальнейшем
(наименование должности, Ф.И.О.)
«Кредитор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. _ принимает на себя
(наименование банка – гаранта)
солидарную ответственность с должником за выполнение последним
обязательства по кредитному договору с _
(наименование банка - кредитора)
от « _» 200 г. №
2. В случае невозвращения должником ссуды в указанный в кредитном договоре срок Гарант обязуется не позднее 5 дней после наступления срока погашения ссуды дать поручение Расчетно-кассовому центру на списание суммы задолженности (включая проценты по кредиту) со своего корреспондентского счета № _ и перечисление средств на корреспондентский счет Кредитора.
При несвоевременном выставлении такого платежного поручения Гарант уплачивает в пользу Кредитора _ процентов за каждый день задержки перечисления.
3. Действие настоящего Договора прекращается после полного погашения ссуды, а также в случае, если Кредитор в течение трех месяцев со дня наступления срока погашения ссуды, предусмотренного кредитным договором, не предъявит иска к Гаранту.
4. Все споры по настоящему Договору рассматриваются в установленном законом порядке.
5. Юридические адреса и подписи сторон:
Гарант: _ _
Кредитор _ _
Приложение №2
Договор залога
недвижимого имущества (ипотеки)
(закладная)
г. Кишинев « _» _200 г.
(наименование банка – залогодержателя)
в лице
(должность, Ф.И.О.)
действующий на основании
именуемый в дальнейшем «Кредитор», с одной стороны, и _
_, именуемый в дальнейшем
(наименование заемщика)
«Залогодатель» в лице _
(должность, Ф.И.О.)
действующий на основании с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. В обеспечение соответствующего исполнения кредитного договора № от « _» _200 г. Кредитор приобретает залоговое право на принадлежащие залогодателю на праве собственности следующее имущество
_
(предприятие, строение, здания, сооружение или иной объект,
_
непосредственно связанный с землей, его балансовая стоимость)
вместе с соответствующим земельным участком, размером
кв. м., находящемся
(местонахождение)
Право собственности на земельный участок (или право пользования)
подтверждается _
(наименование документа: государственный акт
_
или иной документ, подтверждающий право собственности на земельный участок
_
или право пользования им, его дата и номер)
2. Заложенное имущество оценивается в сумме _ лей, из них стоимость недвижимости составляет _ лей, стоимость земельного участка _лей.
В случае уменьшения стоимости заложенного имущества вследствие его физического и морального износа либо иных причин Залогодатель обязан передать Кредитору дополнительное право залога на имущество, эквивалентное стоимости утраченного от первоначально внесенного в залог.
Основанием для выполнения данной обязанности является акт экспертной оценки заложенного имущества.
3. Заложенное имущество остается в пользовании, владении и распоряжении Залогодателя, который может осуществлять свои права исключительно в соответствии с его назначением. Продажа, дарение или отчуждение в иной форме заложенного имущества без согласия Кредитора запрещается до полного погашения залогодателем ссуды и процентов по ней.
Залогодатель обязан принимать все необходимые меры для сохранения предмета залога.
Кредитор имеет право проверить осуществление Залогодателем данной обязанности документально и в натуре, залогодатель обязан оказывать ему в этом содействие.
4. Страхование заложенного имущества осуществляется Залогодателем за его счет до заключения Договора залога.
5. В случае не возврата Залогодателем долга в установленный кредитным договором срок, а также при досрочном взыскании ссуды по основаниям, установленным этим Договором, Кредитор вправе удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества путем его реализации в установленном законом порядке.
При неисполнении кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия; банк – кредитор в праве принять необходимые меры по оздоровлению финансового положения предприятия (указать какие), включая назначение представителей в руководящие органы предприятия. Если эти меры не дадут надлежащих результатов, Залогодержатель вправе обратить взыскание на предприятие путем его продажи с аукциона как единого комплекса.