Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ
Страница 15
На данной таблице видна зависимость необходимых сбережений, которыми должна располагать семья в зависимости срока и схемы погашения кредита. По мнению Александра Николаевича Семеняка (генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), «если Агентство сможет убедить первичных кредиторов использовать погашение кредитов не с плоской шкалой, а с нарастающими платежами, то есть индексировать их, привязав их к инфляции, то тогда требования к сбережениям могут быть понижены. А для молодой семьи срок кредитования с 20 лет, который сегодня является типовым, может быть увеличен до 30 лет. И поэтому молодая семья, если они на двоих сберегают 2 тыс. руб. в месяц, может купить себе первое жилье в собственность. Таким образом, приведенные цифры опровергают стереотип, что 20-летний ипотечный кредит под 15% годовых в рублях доступен только богатым».
Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.
Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.
Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.
На рис. 2 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.
Гарантии по ипотечным
ценным бумагам
Размещение
Ипотечных ценных
бумаг
|
Региональная
администрация | |
|
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию | |
Гарантии по обязательствам
регионального оператора
Рефинансирование
регионального Продажа
оператора закладных
Рефинансирование
первичного кредитора
Продажа закладных
Ипотечный Залог жилья
кредит
|
Заемщик-покупатель
квартиры | |
Купля-продажа
квартиры
Страхование
квартиры Проведение Оценка
и жизни сделки рыночной
заемщика купли-продажи стоимости
Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка.
Рис. 2
Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.[40] Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.