Анализ и проектирование операций с недвижимым имуществом
Страница 13
Ввод объектов социально-культурного назначения (таблица 20) назначения стабильно снижается. Очень маленькие темпы ввода наблюдаются в сельской местности. Имеющиеся же на данный момент объекты социально-культурного назначения уже значительно изношены и требуют если не замены, то по крайней мере капитального ремонта. В то же время, если в ближайшем будущем наметится хоть какая-нибудь даже совсем незначительная тенденция к росту численности населения, то имеющихся объектов социально-культурного назначения (школ, больниц и т.д.) попросту не будет хватать.
Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать, что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время необходимой для населения.
В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во времени, то есть большое значение приобретает прогнозирование и проектирование операций с недвижимостью на будущее.
ГЛАВА III.
Прогнозирование операций с недвижимостью.
Проектирование операций с земельными участками
Изменения, происходящие в различных сферах жизни общества, о чем упоминалось ранее, значительно влияют на развитие рынка недвижимости, то есть и на развитие рынка земельных участков. В связи с этим появляется необходимость проектирования на основе полученных и проанализированных данных операций с земельными участками. При анализе этих операций выявляются основные тенденции, которые уже достаточно сформировались, и новые тенденции, которые только появляются.
Так, в отношении операций с земельными участками, например: операций купли-продажи, при их проектировании в основе все же остается прежнее соотношение операций по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и других целей. Однако, на прогнозный период (2000-2002 годы) предусматривается следующее увеличение количества сделок в следующем размере:
- для индивидуального жилищного строительства - на 15-20%
- для ведения личного подсобного хозяйства – на 5-10%
- для садоводства – на 30-40%
- для ведения дачного хозяйства – на 3%
- для других целей – не меняется.
Спрогнозировать изменение площадей, затрагиваемых при купле-продаже земельных участков, довольно сложно, так как при этом возможны три тенденции:
- увеличение площади, но в меньших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажи земельных участков
- увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков;
- увеличение площади, но в больших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажи земельных участков
Таблица 21. Прогноз операций по купле-продаже земельных участков.
|
Показатели |
2000 |
2001 |
2002 |
|
Кол-во
Сделок
(Тыс.)
|
S
(тыс.га) |
Кол-во
Сделок
(Тыс.)
|
S
(тыс.
га) |
Кол-во
Сделок
(Тыс.)
|
S
(тыс.
га) |
|
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
40,9
1,43
7,77
31,7 |
3,98
0,22
1,11
2,65 |
41,72
1,46
7,93
32,33 |
4,06
0,22
1,14
2,7 |
42,55
1,49
8,08
32,98 |
4,14
0,22
1,17
2,75 |
|
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
80,03
2,4
67,23
10,4 |
16,79
0,67
14,94
1,18 |
82,43
2,47
69,24
10,72 |
17,29
0,69
15,39
1,21 |
84,9
2,54
71,32
11,04 |
17,81
0,71
15,85
1,25 |
|
Земельные участки для садоводства, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
111,96
70,53
7,84
33,59 |
8,4
3,78
0,59
4,03 |
123,16
77,59
8,62
36,95 |
9,24
4,15
0,65
4,44 |
135,47
85,35
9,48
40,64 |
10,16
4,57
0,71
4,88 |
|
Земельные участки для дачного хозяйства, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
3,02
1,18
1
0,84 |
0,42
0,12
0,19
0,11 |
3,05
1,19
1,01
0,85 |
0,42
0,12
0,19
0,11 |
3,08
1,2
1,02
0,86 |
0,42
0,12
0,19
0,11 |
|
Земельные участки для других целей, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
4,7
1,08
0,8
2,82 |
5,9
5,3
0,3
0,3 |
4,7
1,08
0,8
2,82 |
5,9
5,3
0,3
0,3 |
4,7
1,08
0,8
2,82 |
5,9
5,3
0,3
0,3 |
Таким образом, в данном случае было запроектировано увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков.
При проектировании операций по купле-продаже земельных участков большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и т.д. При проектировании цен на земельные участки за основу была взята следующая тенденция:
- увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного строительства – на 10-15%
- цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне
- увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения дачного хозяйства до 20%.
Таблица 22. Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за 1 м2).
|
Показатели |
Факт |
Прогноз |
|
1995 |
2000 |
2001 |
2002 |
|
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
2,71
0,57
0,66
1,48 |
2,85
0,6
0,69
1,55 |
2,99
0,63
0,73
1,63 |
3,14
0,66
0,76
1,71 |
|
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
0,4
0,15
0,34
0,64 |
0,4
0,15
0,34
0,64 |
0,4
0,15
0,34
0,64 |
0,4
0,15
0,34
0,64 |
|
Земельные участки для садоводства, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
0,6
0,55
0,46
0,81 |
0,6
0,55
0,46
0,81 |
0,6
0,55
0,46
0,81 |
0,6
0,55
0,46
0,81 |
|
Земельные участки для дачного хозяйства, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
0,6
0,5
0,46
0,81 |
0,64
0,53
0,49
0,86 |
0,67
0,56
0,52
0,91 |
0,71
0,6
0,55
0,96 |
|
Земельные участки для других целей, всего:
вне населенных пунктов
в сельских населенных пунктах
в городах и поселках |
1,31
0,06
2,85
1,02 |
1,31
0,06
2,85
1,02 |
1,31
0,06
2,85
1,02 |
1,31
0,06
2,85
1,02 |