Анализ и проектирование операций с недвижимым имуществом
Страница 17
Можно попытаться предсказать развитие рынка промышленной недвижимости по мере стабилизации российской экономики и формирования приемлемых условий для инвестиций.
Таблица 31. Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости. |
Показатели |
1997 |
2000 |
2001 |
2002 |
|
Кол-во
Сделок
(тыс.) |
S
(тыс. м2) |
Кол-во
Сделок
(тыс.) |
S
(тыс. м2) |
Кол-во
Сделок
(тыс.) |
S
(тыс. м2) |
Кол-во
Сделок
(тыс.) |
S
(тыс. м2) |
|
Сделки с нежилым фондом всего
из них: |
605 |
117 |
609 |
114,84 |
613 |
113,92 |
617 |
113,12 |
|
коммерческая недвижимость,
в том числе:
бизнес-центр, офис
торговый центр (магазин)
ресторан и др.
пункты сервиса |
401
106
277
5
13 |
61
25
35
1
0,1 |
412
100
294
5
13 |
61,7
23,5
37,1
1
0,1 |
418
97
303
5
13 |
62,11
22,8
38,21
1
0,1 |
424
94
312
5
13 |
62,58
22,12
39,36
1
0,1 |
|
промышленная недвижимость,
в том числе:
заводские помещения
паркинги, гаражи
офисы, склады |
199
46
33
120 |
53
13
2
38 |
192
43
36
113 |
50,14
12,22
2,2
35,72 |
190
42
38
110 |
48,81
11,85
2,31
34,65 |
188
41
40
107 |
47,54
11,5
2,43
33,61 |
|
социально-культурная недвижимость,
в том числе:
школы, детские сады
здания, административные учреждения |
5
2
3 |
3
1
2 |
5
2
3 |
3
1
2 |
5
2
3 |
3
1
2 |
5
2
3 |
3
1
2 |
Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее на рынке нежилых помещений.
ГЛАВА IV.
Эффективность операций с недвижимостью.
Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. Некоторые из них включают простую арифметику; другие носят более сложный характер.
В данной главе рассматриваются следующие показатели:
- Период окупаемости (окупаемость)
- Валовой рентный мультипликатор
- Общая ставка дохода
- Ставка денежных поступлений на собственный капитал
- Чистый располагаемый доход
- Общие годовые поступления на собственный капитал
- Метод среднегодового дохода.
- Чистая текущая стоимость
Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат - временной период, а не ставка дохода. Техника периода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.
Данный метод является одним из широко применяемых Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.
Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.
Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат - ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).
Ставка денежных поступлений на собственный капитал также называется методом денежного дохода на денежные средства илу денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.
Ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.
Когда используется техника чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.
Однако получаемая этой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того , поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.
При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.