Анализ и проектирование операций с недвижимым имуществом

Страница 3

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Россий­ской Федерации ограничивается установлением простой письменной фор­мы заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Новый Гражданский кодекс не предусматривает обязательного нотари­ального оформления договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений должна лечь на учреждения юстиции - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу, не предусматривается государ­ственная регистрация договора купли-продажи недвижимости, регистрации подлежит переход права собственности. Только для договоров купли-продажи предприятия и жилого помещения закон предусматривает регист­рацию как договора, так и перехода права собственности.

Нельзя не сказать о том, что договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого недвижимого имущества, при отсутствии которой договор считается незаключенным. Так же договор считается незаключенным, если в нем не указана цена недвижимого имущества.

В целях более полной защиты прав покупателей, независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в Гражданском кодексе установлено правило, по которому передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передачи недвижимости счи­тается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответ­ствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недви­жимого имущества на условиях, предусмотренных договором, считается отказом: продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем недвижимо­сти, не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое несо­ответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимо­сти (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать воз­врата уплаченной за недвижимость денежной суммы;

- потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имущест­вом, соответствующим договору.

Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, свя­занные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижи­мости. Из ст. 552 ПС РФ следует, что одновременно с передачей права соб­ственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного уча­стка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использова­ния. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый объект, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участ­ка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобре­тает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.

Гражданский кодекс Российской Федерации ввел специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, сохраняют право пользования этим жилищем.

Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание продавца на данной площади.

Суще­ственным условием договора продажи жилого помещения, в котором про­живают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование проданным жилым помеще­нием.

Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые поме­щения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, га­раж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приоб­ретают право собственности на указанное имущество, т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента го­сударственной регистрации, а в силу закона.

Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество, вы­текающие из договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обра­титься в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынужде­на будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регист­рации.

На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в про­стой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федера­ции нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязатель­ное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты, а также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существую­щих соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести два вида соглашений:

- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обес­печенное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;

- уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объек­том договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случа­ях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договори­лись для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нота­риусу.

Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.

Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа: