Анализ и проектирование операций с недвижимым имуществом

Страница 7

Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями.

Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников.

По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ро­стом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы.

На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риэлтеров начинают появляться заказы на поиск помещения в последова­тельности склад-производственные площади-офис-жилье.

Анализ рынка земельных участков

Теперь перейдем к непосредственному анализу положения рынка земельных участков, основываясь на имеющихся данных.

В таблице 1 представлена общая картина использования земельного фонда. Из нее видно, что страна имеет очень большое количество земельных ресурсов, так как более половины всей территории страны составляют земли запаса и лесного фонда, которые не участвуют в производстве.

Таблица 1. Земельная площадь РФ на начало года.

Млн. га

%

1995

1996

1997

1998

1995

1996

1997

1998

Всего земель (территория)

1707,5

1707,5

1707,5

1707,5

100

100

100

100

Используемые в с/х

698,7

694,6

707,4

699,9

40,92

40,68

41,43

40,99

Земли запаса и лесного фонда

938,1

947,4

933

937,6

54,94

55,48

54,64

54,91

Прочие землепользователи

70,7

65,5

67,1

70

4,14

3,84

3,93

4,1

В случае необходимости за счет этих земель можно значительно увеличить предложение на рынке. Второй по величине является площадь земель используемых в сельскохозяйственном производстве. Такой большой удельный вес сельскохозяйственных угодий (чуть более 40%) обусловлен несовершенством технологий производства, большим рынком потребления и рядом других причин. И самую маленькую площадь имеют прочие землепользователи (менее 5% всей территории) это объясняется не только несовершенством законодательства, которое препятствует свободному обороту земли, но и трудной экономической ситуацией. Можно заметить площади используемые в той или иной сфере менялись из года в год. Так если до 1996 года намечалось снижение сельскохозяйственных площадей, то в 1997 (год, принесший некоторую стабильность в экономике) виден некоторый подъем (чуть меньше чем на 1%), с последующим спадом, пришедшемся на 1998 год (очередное падение курса рубля). Соответственно изменялась и площадь земель запаса, которая увеличивалась (уменьшалась) на величину площадей вводимых (выводимых) из оборота.

Далее переходим к более подробному анализу (таблица 2). В 1992-1994 годах наблюдался рост сельскохозяйственных площадей, что можно объяснить поддержкой оказываемой фермерским хозяйствам в этот период, но видно, что в это же время происходит падение величины площадей сельскохозяйственных угодий.

Таблица 2. Общая земельная площадь и с/х угодья в распределении по землепользователям (млн. га).

Годы

Земли, занятые в с/х

В т.ч.

С/х предприятия и орг-ии

К(Ф)Х

Личное пользование граждан

Из них

ЛПХ

Коллективные и индивидуальные сады и огороды

Общая земельная площадь

1992

651

564,2

54,8

9

6,8

1,7

1993

686,9

567,9

33,3

9,2

5,8

1,8

1994

698,7

562,7

33

9,7

6,1

1,8

1995

694,6

544,7

36,2

10,5

5,8

1,9

1996

707,4

560

34,2

10,7

5,8

1,8

1997

699,9

549

29

11

5,9

1,8

Все с/х угодья

1992

210,6

100,1

6,5

8,5

6,4

1,7

1993

210,1

175

9,7

8,8

5,4

1,8

1994

209,2

175,2

10,1

9,3

5,7

1,8

1995

209,6

171,2

10,5

9,9

5,3

1,9

1996

208,4

169,5

10,8

9,9

5,4

1,7

1997

206,2

165,8

11,7

10,2

5,5

1,7

Пашня

1992

130

119,2

4,7

3,9

3,3

0,6

1993

129,5

116,3

7

4

3,4

0,6

1994

128,4

114,6

7,3

4,1

3,5

-

1995

-

113,2

7,6

4,5

3,4

-

1996

-

111,2

7,9

4,5

3,5

-

1997

-

108,6

8,8

4,6

3,5

-

Сенокосы и пастбища

1992

78,3

60

1,8

3,3

2,8

-

1993

76,3

57,7

2,6

3,4

-

-

1994

77,8

57

2,8

3,6

2

-

1995

78,6

56,4

2,8

3,9

1,7

-

1996

78,7

56,4

2,8

4

-

-

1997

77,6

54,8

-

4,2

1,8

-