Анализ и проектирование операций с недвижимым имуществом
Страница 9
Окончательное заключение о состоянии рынка может дать анализ сделок на этом секторе (таблица 5). С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не используются.
Анализ рынка жилых помещений
Теперь рассмотрим состояние рынка жилья.
Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадь жилья).
|
Показатели |
1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
|
Весь жилищный фонд: всего млн. м2 |
2492 |
2546 |
2608 |
2649 |
2680 |
2715 |
2747 |
|
В среднем на 1 жителя м2 |
16,8 |
17,4 |
17,7 |
18,1 |
18,3 |
18,6 |
18,9 |
Несмотря на трудное экономическое положение в стране жилищный фонд неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и средняя площадь, приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при этом огромное количество граждан живут или на небольшой площади или в ветхих разрушающихся домах. А большинство строящихся домов представляют собой элитное жилье, которое не по карману большинству нуждающихся в жилой площади.
Таблица 7. Предоставление жилья гражданам.
|
Показатели |
1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
|
Число семей (включая одиночек), стоящих на учете
на получение жилья (на конец года) тысяч
в % от общего числа семей (включая одиночек) |
9646
19 |
9104
18 |
8467
17 |
7698
15 |
7248
14 |
6760
13 |
6286
13 |
|
Число семей (включая одиночек) получивших
жилье и улучшивших жилищные условия за год
тысяч
в % от числа семей состоявших на учете на
получение жилья |
948
10 |
897
9 |
741
8 |
652
8 |
492
6 |
416
6 |
344
5 |
Существующую ситуацию по бесплатному предоставлению жилья можно рассмотреть по таблице 7. Государство уже не способно полностью обеспечить всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньше становятся в очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляют ничтожно малый процент от общего числа семей.
Таблица 8. Распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений (по данным микроперепеси населения 1994 г. в %).
|
Показатели |
Все домохозяйства |
Домохозяйства состоящие из: |
|
1 человека |
2 человек |
3 человек |
4 человек |
5 и более |
|
Все домохозяйства |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
Живут в:
- индивидуальном доме
- части индивидуального дома
- отдельной квартире
- общей квартире
- общежитии
- другом жилом помещении |
24,8
3,3
61,8
4,9
4,3
0,1 |
32,5
4
47,5
8,4
6,9
0,1 |
28,5
3,1
59,5
4,4
3,7
0,1 |
17,4
2,8
68,7
4,7
5,1
0,1 |
18,3
3,2
70,5
3,8
3,5
0,1 |
29,4
3,5
63
2,2
1,4
0,1 |
|
Снимают жилье |
0,8 |
0,6 |
0,7 |
1,2 |
0,6 |
0,4 |
В таблице 8 представлено распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений. Большинство из них проживает в отдельной квартире, чуть меньше 25% от общего числа в индивидуальном доме. Все остальные могут быть потенциальными покупателями, как и часть тех, кто живет в отдельной квартире или индивидуальном доме.
Таблица 9. Продано квартир в домах государственного, муниципального и смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам.
|
Показатели |
1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
|
Число проданных квартир
В т.ч. гражданам |
8610
- |
14474
10078 |
26483
22462 |
29959
22823 |
42516
31520 |
44151
32780 |
|
Общая площадь проданных квартир тыс. м2
В т.ч. гражданам |
481
- |
799
553 |
1359
1121 |
1591
1127 |
2527
1808 |
2859
2053 |
В подтверждение можно привести таблицу 9, где четко прослеживается тенденция роста количества операций купли-продажи квартир. Это говорит о растущем интересе граждан к собственному жилью. Но большинство квартир продается не во вновь построенных домах, а уже существующих, что не может полностью покрыть весь возможный спрос.
Таблица 10. Ввод в действие жилых домов (млн. м2 общей площади).
|
Года |
Всего
построено |
В т.ч. |
|
Государственными предприятиями и организациями |
ЖСК |
Населением за свой счет и с помощью кредитов |
|
1992 |
41,5 |
29,2 |
2,1 |
4,9 |
|
1993 |
41,8 |
15 |
1,9 |
5,6 |
|
1994 |
39,2 |
10 |
1,9 |
7,1 |
|
1995 |
41 |
9,1 |
1,7 |
9 |
|
1996 |
34,3 |
5,9 |
1,4 |
10 |
|
1997 |
32,7 |
4,6 |
1,3 |
11,5 |
|
1998 |
30,7 |
3,4 |
0,8 |
12,1 |