Рынок земли в современной российской зкономике и перспективы его развития при сложившейся экономической ситуации (на примере аграрного сектора)

Страница 6

Кроме того, в проекте упоминаются практически все возможные меры государственного регулирования аграрно-промышленного комплекса, что делает этот документ не столько нормативным актом, сколько учебным пособием. Определить же в условиях транзитной экономики специфические меры вмешательства на сколько-нибудь длительную перспективу не представляется возможным, а значит, и закон по мерам государственного регулирования АПК в России на данном этапе будет либо малопродуктивным, либо откровенно лоббистским, фиксирующим наименее эффективные формы государственной поддержки аграрного сектора.

Так как же отсутствие полноценного земельного кодекса в России препятствует развитию земельного рынка, а следовательно, и фермерства? Перспектива этого рынка и его стратегическая значимость на мой взгляд, пока не оценена должным образом. Преобладает точка зрения, что фермерство - это лишь подспорье в продовольственном обеспечении страны. А раз так, то и внимание ему оказывается в последнюю очередь. Такой взгляд - первая крупная преграда на пути эффективного развития аграрного сектора. Фермеры фактически стали заложниками для политиков. Правительство взялось, было, реформировать село, но не получилось одним рывком провести преобразования - так отложили и забросили дело. А прокоммунистические аграрии относятся к фермерству как к чему-то второстепенному. Для них, «как учил великий Ленин», основа всех основ - коллективные хозяйства. Второе серьезное препятствие - законодательная неурегулированность аграрного вопроса. Одобренный Государственной думой, но отвергнутый президентом Земельный кодекс подтверждает право людей на выход из коллективных предприятий, но предусматривает для них возможность образования лишь мелких крестьянских хозяйств. Крупные же, в условиях фактического отсутствия частной собственности на землю, никто создать не сможет, да и не захочет. Имей крестьянин хоть 200 гектаров, но если они не являются безусловно, ему принадлежащими, он будет чувствовать себя временным хозяином и на стратегические капиталовложения не пойдет, да и банк ему кредитов не даст. Сейчас, к примеру, можно брать в аренду колхозные участки, как правило, на 2-3 года. Но ни один серьезный человек за этот срок не развернет севооборота, не построит хранилища, не приобретет очень дорогой комбайн. Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки, основываясь на праве собственности. Купля-продажа земли должна стать нормой жизни, но не в рамках колхозно-совхозного рынка, а в рамках всего сельского хозяйства - так, чтобы площади не уходили на какие-то прочие нужды и использовались только для организации аграрного производства.

Лидер Аграрной партии Михаил Лапшин заявлял о том, что крестьяне будто бы не хотят покупать землю, иметь ее в полной частной собственности.[17] Я с такими утверждениями не согласен. Кто не хочет, тот пусть и не покупает - насильно ведь никто заставлять не станет. На мой взгляд, такая точка зрения М. Лапшина отражает интересы колхозно-совхозного сектора, опасающегося появления на селе крепкого фермера-конкурента.

Но все же, по моему мнению, земельный рынок должен быть жестко регулируемым. Даже в США введены соответствующие ограничения. В ряде штатов иностранцам запрещено приобретать землю. Если площадь куплена как пашня, на ней нельзя построить завод или организовать кемпинг, не пройдя тысячи инстанций, не заплатив огромных денег за изменение статуса приобретенной площади. В большинстве стран Европы существует предел площадей, которыми можно владеть. При этом выдвигаются очень жесткие требования к покупателю: зачастую требуется предъявление диплома об аграрном образовании. Так к примеру, еще 20 лет назад, в Англии одна семья,

в которой три человека занимались обработкой земли, захотела приобрести дополнительный участок помимо имеющихся уже 100 гектаров пашни. Но им отказали, мотивируя это тем, что земля это не только частная собственность, но еще и народное достояние, фундамент нации[18]. Так что жесткие ограничения на торговлю землей действительно необходимы. Их следует выработать после тщательного анализа экономической ситуации в стране. Пусть вначале эти ограничения будут пожестче: главное - избежать грубых ошибок на первом этапе. Затем условия купли-продажи земли можно будет и либерализовать. В кодексе должны быть зафиксированы только основополагающие принципы, а дальше на местах будут выработаны законодательные нормы в соответствии с региональной спецификой. Ведь есть районы, где свободная продажа земли просто опасна для страны - например, Амурская область. Там китайцы тут же все скупят. Зато в других регионах, как, например, в Татарии, соответствующий закон может предоставить иностранцам право свободно покупать землю.

Но даже если когда-нибудь в России и начнут действовать цивилизованные законы земельного рынка, то без достаточной финансовой поддержки со стороны государства и частных инвесторов аграрному комплексу просто не обойтись. Однако всем известно финансовое положение нашей экономики на современном этапе. Так где же выход? На мой взгляд, выход есть. И об этом я попытаюсь рассказать далее.

- Кредитование АПК. (Земельные банки)

Как упомянуто выше, одним из важнейших экономических условий реализации права собственности на землю для аграрного сектора является предоставление им доступного и долгосрочного кредита. Так как выдача банковского кредита для такого рода операций является весьма рисковой, то можно поставить вопрос о долгосрочных займах сельским

товаропроизводителям под залог их земли. В этой связи необходимо создание специализированных земельных банков.

Если обратиться к историческому опыту то можно вспомнить, что во времена царской России подобные организации были распространены достаточно широко.

Земельные банки в России при сложившейся экономической ситуации должны создаваться по строго разработанной программе с учетом всевозможных экономических факторов.

На мой взгляд, можно выделить три важных правила их работы.

1. Ссуды из земельных банков не должны выдаваться заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря кредит под обеспечение земли, может не представлять себе последствия тех обязательств, которые на него возлагались. В этой связи сельскохозяйственному товаропроизводителю самостоятельно, без помощи профессионалов будет очень трудно обеспечить эффективное использование взятого кредита, своевременные выплаты платежей и избежать разорения. Как следствие этого - у банка будет очень низкий возврат долгов по кредиту.

2.Деятельность земельных банков не должна строится на принципе стремления изъятия и продажи с торгов земли в случае непогашения ссуды, поскольку накопление объектов залога - земель у ссудозаемщиков будет расти. Как показывает мировая практика, реализация заложенных земель с торгов идет очень тяжело. Во-первых, покупателю приходится за свой счет совершать длительные поездки для осмотра земель. Во вторых, в случае приобретения этих владений ему приходится оплачивать все числящиеся за участком долги. В результате земельный банк может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные убытки от эксплуатации оставшихся за ним земель. Банки также будут нести убытки от платежей по наложению ареста на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции, уплаты сборов и т. д.

3.Управление операциями земельных банков не должно носить централизованный характер. Отделения банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно решать вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от разрешения о выдаче ссуды советом банка и от этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), а это может привести к отказу потенциальных клиентов от услуг банков. Следует также помнить, что выдача ссуд должна соответствовать реальной стоимости земли.

Далее я попытаюсь сформулировать некоторые принципы отношений будущих собственников земли с кредитными банками.