Страница 30
В части заложенных в систему «Форвардкредитинвест» логики и механизмов кредитования основное ее отличие от традиционных схем обусловлено прежде всего включением элементов ипотеки и оформления кредитов под залог объекта (или части объекта) нового строительства и соответственно проистекающей из этого дробностью (порционностью) предоставляемого кредита по ходу строительства. При этом в условиях высокой инфляции, влияющей на цены в строительстве, данный кредит при оформлении залога по договоренности между банком и коммерческим застройщиком может предоставляться или в фиксированном, или в плавающем (индексируемом в соответствии с индексом цен на 1 м2 жилья) размере под фиксированную долю жилья.
В программу кредитования данной системы входит также отработка способов контроля банка за деятельностью коммерческого застройщика и его отношениями с другими инвесторами-компаньонами и способов защиты объекта ипотеки от двойного или многократного залога.
Система «Форвардкредитинвест» способна положительно воздействовать на ликвидацию дефицита и насыщение рынка жилья. Однако данная система по своей внутренней логике ориентирована на получение максимальной прибыли от продажи жилья и не предусматривает заботу о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, поэтому в Программу не закладываются меры ее специальной государственной поддержки. Более того, муниципальным органам, принимающим решение о предоставлении площадок под застройку по данной системе, следует или включать в решения обязательства застройщика на предоставление части жилья после завершения строительства в пользу социально незащищенных слоев населения, или предоставлять (продавать) права на застройку коммерческим застройщикам по конкурсу. Программой предусматриваются в этом плане лишь следующие ограничения при отчуждении имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора: минимально - 10% и максимально - 25% жилой площади в пользу муниципалитета в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. И если нижний уровень не устраивает инвестора, а верхний -муниципальную администрацию, право на застройку должно выноситься на публичный конкурс застройщиков. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за право застройки должны быть четко определены или произведены до начала застройки и в последующем уже не должны изменяться в интересах инвестора застройщика.
Описанная выше система - механизм инвестирования, по нашему мнению, несмотря на некоторую жесткость в своей организации способна реально воздействовать на сложившийся жилищный дефицит в нашей стране.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Кроме того, существуют системы ипотечного кредитования, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, жилищных сертификатов, дотаций муниципалитета, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.
Наиболее адаптирована в России модель сберегательного банка, предполагающая использование схемы накопительных счетов. Именно она используется Сбербанком России. Согласно этой концепции и соответствующей программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на приобретение или строительство жилья, и условия предоставления ипотечного кредита. Максимальный срок контракта один год. Выполнив все условия контракта, клиент получает право на ипотечный кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств.
Ипотечный акционерный банк (ИАБ) г.Москвы с марта 1994г. ввел в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета), открываемые для своих акционеров. Цель семейного счета - накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи). Наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, один год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30% от суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит соответственно выдается в размере 70% суммы под залог приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости.
Главная проблема внедрения этой модели в России - в угрозе установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ниже процента инфляции). При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений.
В условиях отсутствия доступных для широких слоев населения России кредитов на приобретение жилья, подобная система все же позволяет привлечь определенные дополнительные финансовые ресурсы на кредитование жилья. Однако она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не распространяется ни на сбережения другой части населения, ни на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.
Эту задачу решает модель ипотечной компании, которую пытается внедрить Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка. Этот банк предоставляет ипотечные кредиты на жилье за счет средств, привлеченных от продажи ипотечных сертификатов, обеспеченных данными кредитами. В качестве посредника, действующего на вторичном рынке ипотечных кредитов, выступает Ипотечная кредитная компания, которая приобретает у банка и распространяет ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечными кредитами. Однако реализация подобной системы требует, прежде всего, специальных мер по развитию вторичного рынка.
Реалии российской экономики делают выдачу кредитов с фиксированной процентной ставкой слишком рискованной для банка. В подобной ситуации могут использоваться различные механизмы:
• индексация платежа по займу в зависимости от изменения курса рубля к доллару;
• равномерное ежемесячное погашение суммы основного долга с выплатой фиксированного процента с оставшейся суммы долга с пересмотром самой суммы долга при изменении официального размера минимальной заработной платы (используется Ярославским филиалом Ипотечного акционерного банка);
• инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), разработанный для России Институтом экономики города.
Преодолению трудностей, связанных с развитием ипотечного кредитования, будет способствовать формирование структур, призванных целенаправленно решать задачи по развитию ипотечного рынка и нести ответственность за их решение, подобных созданному в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996г. №1010 Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию.
Шагом на пути развития системы ипотечного кредитования в России может стать разработка различных вариантов централизованного субсидирования заемщиков.
Один из таких вариантов - погашение части первоначального взноса. С одной стороны, это облегчает доступ к ипотечным кредитам менее обеспеченным слоям населения, а с другой - правительство, уменьшая долю заемщика в первоначальном платеже, одновременно увеличивает риск непогашения заемщиком кредита вследствие снижения для этого материальных стимулов. В мировой практике доля заемщика в приобретенном жилье в 25-30% - это проверенная и рассчитанная на основе многолетнего опыта работы на рынке ипотечного кредита цифра.
Другой способ - погашение части долга заемщика в течение определенного (или всего) срока кредитования. Такая сумма вычисляется и закладывается в соответствующие статьи бюджета, субсидирующие ипотечное кредитование определенных категорий населения. Этот способ требует тщательного вычисления размеров государственных субсидий на основе определения категорий заемщиков, нуждающихся в государственной поддержке. В противном случае расходная часть бюджета окажется неоправданно преувеличенной.
|