Этапы становления ипотечного кредитования в россии в 90-е годы

Страница 4

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

В рамках кредитования жилищного строительства предлагается стимулировать оживление инвестиций в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики-получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а, именно – в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства.

Строительный кредит выдается застройщику в момент, когда он уже располагает (право собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего кредит, в данном случае – точно оценить вероятность реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения строительства в срок и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Такая вероятность определяется особыми факторами, включающими уровень спроса на данный тип построенного жилья, способность застройщика контролировать свои затраты в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья. Риск снижается, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир. Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц-покупателей –жилья в построенных таким образом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с –помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30:, на долю государственной субсидии в среднем – 20-50% повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

В рамках стратегической концепции развития в России кредитных механизмов обеспечения доступности приобретения жилья в собственность для основной части населения необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения иных схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы ее реализации лимитированы.

Значение писка новых вариантов решения проблем обеспечения жильем российских граждан на базе рыночного, а не административно-распределительного подхода для судьбы экономической реформы в России трудно переоценить. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой, способной генерировать негативное отношение новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.

Главная цель – создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Современная государственная жилищная политика должна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, на систему ипотечного кредитования. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства сможет оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс к экономическому подъему и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики России.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов:

1) Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2). Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3). Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредитов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4). Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотека, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;