Этапы становления ипотечного кредитования в россии в 90-е годы

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение _ 3

Ипотека в России в конце XIX - начале XX веков _ 5

Ипотека в сфере промышленности _ 7

Основные направления и перспективы создания механизма жилищного ипотечного кредитования в России _ 12

О проблемах ипотечного кредитования в сельском хозяйстве _ 32

Заключение _ 35

Список литературы 40

ВВЕДЕНИЕ

“Отец понять его не мог

и земли отдавал в залог”

А. С. Пушкин, «Евгений Онегин»

Главный герой романа «Евгений Онегин» был сторонником новых модных экономических теорий. Большинство же русских дворян жили по принципу: «нужны деньги – заложи имение». Закладная – форма ипотечного кредита (под залог недвижимости) – была широко распространена в России. Нам это хорошо известно из отечественной литературы прошлого и начала нынешнего века: во многих произведениях упоминаются поместья, земли, городские дома, которые закладываются и перезакладываются. Затем на целый век ипотека ушла из российского общества, хотя во всем мире она широко развивалась. Совершенствовались формы ипотеки, вырабатывались специфические модели. Понятно, что среди экономических механизмов наиболее живучими оказываются те, что приносят заметную выгоду. Почему ипотека выгодна и кредитору и должнику?

Ответ на этот вопрос интересен для многих. Ведь не исключено, что ипотека в скором времени станет для нас реальностью. Во всяком случае в Москве уже делаются первые шаги – выдаются ипотечные кредиты для приобретения жилья.[9]

Для постижения сути данного понятия необходимо обратиться к истории. Ипотека – слово древне-греческое, которое переводится как «основание», «залог». Ее возникновение обусловлено появлением частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции. Еще в VI веке до н. э. в Греции появился новый вид обеспечения кредита – земельный залог. На границе заложенного участка кредитор ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Этот столб и назывался «ипотекой» (подставкой).[2]

Сегодня, как и раньше, под ипотекой (ипотечным кредитом) понимается кредитование под залог недвижимости.

Подобная форма кредитных отношений широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, прежде всего в США в Западной Европе. Это связано с тем, что ипотечное кредитование обладает существенными преимуществами по сравнению с другими видами кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор же получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная недвижимость может продолжать приносить доход: сдаваться в аренду, использоваться как производственный объект и т. д. И таким образом за время действия договора может уменьшить или полностью покрыть сумму долга. [9]

ИПОТЕКА В РОССИИ В КОНЦЕ XIX - НАЧАЛЕ XX ВЕКОВ.

Ипотека переживает в России второе рождение. Институт этот представляет собой форму залога, наиболее отвечающую потребностям поземельного кредита. В России первые указы о залогах появились в XVI веке. С установлением залога кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Пока еще не осознавалось разницы между владением и собственностью. Залог имел по существу характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами близкими между собой. В случае неосуществления должником выкупа закладная превращалась в купчую. Эта система была окончательно отменена банкротским уставом 1800 г., существенная часть постановлений которого, касающаяся залогового права вошла в состав законодательства XX века.

Ипотека, таким образом, играла в России такую же роль, как и в других странах в эпоху утверждения буржуазных отношений, когда ипотечные банки являются посредниками между землевладельцами и владельцами заемных капиталов. Тот факт, что значительная часть ипотечных ссуд использовалась для приобретения земли, также не является исключительной особенностью пореформенной России, а связан с незавершенностью буржуазно-аграрной эволюции. В большинстве стран Западной Европы этот этап к концу XIX века был пройден, но в США, например, (где из общей суммы ипотечного долга в 6 млрд. долл. на сельские ссуды приходилось 2,2 млрд. долл.) в отдельных штатах свыше половины фермеров, владевших собственными землями, были обременены ипотеками. В американских условиях задолженность землевладельца не считалась таким злом, как в России. Американские фермеры уже в XIX веке видели в ипотеке «большую дорогу, которая ежегодно приводит тысячи семей к собственности».

Развитие системы ипотечного кредитования продолжалась до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, осуществленные советской властью, подорвали саму основу существования ипотечных банков. В декабре 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков – Дворянского и Крестьянского. 24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные земельные банки.

Вопрос о возрождении ипотеки поставил принятый 24 декабря 1990 года закон «О собственности». Позже был заложен фундамент для развития законодательной базы ипотеки: законы о залоге от 29 мая 1991 года и «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года, где была предусмотрена ипотека, и «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке» от 29 декабря 1993 года. Нашли отражения эти вопросы и в «Гражданском кодексе РФ» (ст. 339, 340). Здесь описаны общие принципы залоговых операций.

Несмотря на отсутствие полноценной нормативной базы ипотечного кредитования, в настоящее время успешно пробуют свои силы в этой сфере, как столичные так и провинциальные банки. Количество банков, предлагающих такой ряд услуг, неуклонно –растет: к концу 1994 года их было более 20. Пионером ипотечного дела является Ипотечный акционерный банк (ИАБ).

Конечно, условия, в которых начинают действовать сегодня ипотечные банки, и задачи, которые стоят перед ними существенно отличаются от тех, что были в начале века.

Развитие ипотеки во многом зависит от гарантий прав собственности, которые должны быть обеспечены эффективной системой регистрации этих прав. Ипотечным банкам нужна льготная налоговая политика, так как это банки особого рода. В условиях нашей страны необходимо регламентировать их работу.[6]

ИПОТЕКА В СФЕРЕ ПРОМЫШЛЕННОСТИ.

Предпосылки становления промышленного ипотечного кредитования. Экономический фактор. Важной задачей на пути к цивилизованной рыночной экономике является подъем промышленности, так как без этого невозможно оздоровление народного хозяйства. Главное же условие развития промышленности - выпуск конкурентоспособной продукции. Следовательно, нужны современные технологии и средства производства, но большинство предприятий их не имеет.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции. Чтобы закупать оборудование, создавать новую продукцию и повышать ее качество, нужны инвестиции. Воспроизводственные затраты можно обеспечить путем самофинансирования, кредитования и государственного финансирования. Но собственных средств недостаточно для развития производства, потому приходиться рассчитывать на кредиты, но они дорогие.

Наиболее эффективное средство кредитования в промышленности – лизинг. Экономия средств при лизинге составляет 10% от стоимости оборудования за весь срок по сравнению с обычным кредитом. Но лизинг предусматривает предоставление предприятию в кредит в основном только оборудования.

На этом фоне ипотечное кредитование может стать более приемлемым средством, обеспечивающим эффективное взаимодействие банков и предприятий, способствующим подъему промышленности.