Приватизация жилых помещений

Страница 4

В зависимости от того, включены ли конкретные объекты в прогнозный план (программу) приватизации или особенности их приватизации учитываются при приватизации имущественных комплексов, в состав которых они входят, можно выделить самостоятельные объекты приватизации. Самостоятельными объектами приватизации являются прежде всего сами государственные предприятия как имущественные комплексы. Напомним, что ГК РФ различает государственное, муниципальное унитарное предприятие как субъект права - юридическое лицо (ст.113 ГК РФ) и предприятие как объект права.

Предприятие как объект - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак, на изобретение и др.).

Несмотря на то, что в имущественный комплекс входит как недвижимое, так и движимое имущество и даже долги и права по обязательствам, предприятие в целом признается недвижимостью (ст.132 ГК РФ).

Между тем несколько ранее в ст. 130 ГК РФ дается понятие недвижимости как вещей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеются в виду земельные участки все, что с ними связано (в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения, леса).

Ясно, что законодатель приравнял предприятие к недвижимости, чтобы ввести в гражданский оборот имущественный комплекс как единый объект вещного прав, который в целом может выступать в качестве предмета договора купли-продажи.

Если предприятие принадлежит на праве собственности физическому или юридическому лицу, оно отчуждается, сдается в аренду его собственником на основе общих норм ГК РФ (ст.559 -Договор продажи предприятия, ст. 656 - Договор аренды предприятия).

Отчуждение государственных предприятий в собственность физических и юридических лиц производится по законодательству о приватизации. Нормы ГК РФ применяются лишь субсидиарно - отношениям по отчуждению, не урегулированным Законом о приватизации (п.4 ст.3 Закона).

Сравним, гражданин или юридическое лицо как собственники продают предприятие по индивидуальной договоренности с конкретным покупателем, а в процессе приватизации предприятие продается на конкурсе, аукционе.

При отчуждении частного предприятия кредиторы, даже предупрежденные о продаже, могут требовать досрочного исполнения либо прекращения обязательств и возмещения убытков, либо признания договора продажи недействительны. При приватизации предприятия такие последствия не применяются.

До продажи частного предприятия кредиторы состояли в обязательственных правоотношениях не с предприятием (оно в данном случае только объект права), а с собственником этого предприятия.

Именно поэтому уже после продажи предприятия продавец и покупатель несут солидарную ответственность перед кредиторами по догам, которые, будучи включенными в состав предприятия, были переведены на покупателя без согласия кредиторов (ст.562 ГК РФ).

Государство, муниципальные образования по долгам приватизированных предприятий не отвечают.

Собственник частного предприятия как должник по обязательствам, связанным с его личностью, должен сам исполнить обязательство, он, таким образом, не вправе передавать подобные обязанности другим лицам, в том числе в составе имущественного комплекса (п.1 ст.559 ГК РФ).

Итак, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации государственного и муниципального имущества (ст.217 ГК РФ).

Как выше отмечалось, речь при этом идет об имуществе, не переданном государством-собственником в хозяйственное ведение или оперативное управление унитарным предприятиями учреждениям.

Имущественным комплексом в целом унитарное предприятие распоряжаться не может, соответственно вопрос о приватизации предприятия решается государством-собственником самостоятельно, и на это не требуется ни согласия трудового коллектива предприятия, ни его директора. Отметим, что на первом этапе приватизации, по Закону1991 г., возможные варианты приватизации предприятия согласовывались с трудовым коллективом.

Другим имуществом, которое как самостоятельный объект приватизации предусматривается в прогнозном плане (программе) приватизации, являются принадлежащие государству, муниципальным образованиям акции открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации.

В Законе отражены также особенности приватизации других объектов - земельных участков, на которых предприятия находятся, находящиеся на балансе унитарного предприятия объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектов культурного наследия.

Так, земельные участки, хотя они учитываются за балансом предприятия, поскольку используются ими либо на праве аренды, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, включаются в состав имущественного комплекса предприятия (ст.11 Закона о приватизации).

Продажа объектов культурного наследия сопровождается возложением на покупателя охранного обязательства. Приобретая их, покупатели знают, что это связано с обременениями по содержанию, сохранению, использованию (включая реставрационные работы, ремонт) объектов.

Находящиеся на балансе унитарного предприятия объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта), коммунально-бытового назначения, если они используются в интересах жителей соответствующего поселения, в составе имущественного комплекса не приватизируются, а передаются в установленном порядке в муниципальную собственность (п.1 ст. 30 Закона).

Подобные объекты, используемые только в рамках самого предприятия, в интересах его работников, могут быть приватизированы. При этом обязательным условием приватизации является использование их по назначению, но не более пяти лет с момента приватизации.

Как объекты культурного наследия, так и социально-культурного и коммунально-бытового назначения могут остаться в распоряжение государства, не включаться в состав имущественного комплекса и в дальнейшем приватизироваться как самостоятельные объекты.

В зависимости от форм собственности выделяются объекты государственной и муниципальной собственности. Объекты государственной собственности могут принадлежать РФ или субъектам РФ. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами муниципальной власти самостоятельно, но в порядке (по правилам), предусмотренном Законом о приватизации.

В зависимости от возможности и порядка приватизации различается имущество, которое:

а) может находиться только в государственной или муниципальной собственности (например, в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи» не подлежит приватизации имущество организаций федеральной почтовой связи);

б) приватизация которого ограничена (унитарные стратегические предприятия и акции стратегических акционерных обществ включаются в прогнозный план приватизации только после принятия решения Президента РФ об исключении унитарного предприятия из перечня стратегических или о прекращении, уменьшении доли участия РФ в стратегических акционерных обществах; акции открытого акционерного общества «Газпром», РАО «УЭС России» включаются в прогнозный план (программу) приватизации на основании федерального закона);

в) приватизируемое в общем порядке и приватизируемое в особом порядке (например, приватизируемые объекты культурного наследия с обременениями, возлагаемыми на покупателя в виде соблюдения охранных обязательств).

. Формы и способы приватизации

Понятие «приватизация» не всегда употребляется в одинаковом значении. Порой преобразование предприятий или сфер деятельности из государственных в частные называется приватизацией даже в том случае, если пакеты акций данных компаний продолжают оставаться полностью во владении государства. В более узком понимании приватизация имеет место лишь тогда, когда государство перестает быть основным собственником, а покупателями или владельцами долей выступают частные лица или предприятия с преобладающим частным капиталом. Имеются различные пути передачи прав собственности из рук государства в руки частных лиц. Выбор того или иного пути зависит от политических, экономических и социальных реалий, а также от приоритетов в каждой конкретной стране.