Регистрация права на недвижимое имущество в Республике Молдова

Страница 3

• из права наследования в силу установления фактического господства над объектом наследуемого права;

• путем присоединения объекта к недвижимой вещи;

• путем принудительной продажи в случаях и порядке, предусмотренном действующим законодательством;

• на основании нормативного акта;

• путем экспроприации;

• на основании судебного решения.

Право собственности, установленное в отступление от общего принципа возникновения вещных прав с момента регистрации, действует для лица, в пользу которого оно возникло, однако третьим лицам оно может быть предъявлено только при условии ее регистрации в реестре недвижимого имущества (ст. 371 Закона «О кадастре недвижимого имущества»). Так, наследник, вступивший в наследство, считается принявшим наследство с момента его открытия, но распорядиться унаследованным недвижимым имуществом он может, лишь зарегистрировав право собственности на свое имя.

Регистрации подлежит не только установление, но и прекращение вещного права. Вещные права утрачиваются либо прекращаются только при их исключении из реестра недвижимого имущества с согласия обладателя прав. Однако согласие не требуется, если право прекращается по истечении указанного в записи срока (например, в отношении срочного владельческого пользования), а также в случае смерти правообладателя или прекращения существования обладателя прав (юридического лица). Согласие лиц(а) на установление или прекращение права не требуется, если есть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по данному предмету, либо когда имеется административный акт, принятый по данному вопросу в соответствии с законом (ч. (4) ст. 499 ГК).

Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, законодательство Республики Молдова предусматривает регистрацию актов, на основании которых приобретаются права на недвижимое имущество. В ст. 214 ГК говорится, что «сделки, предметом которых является недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством». В контексте вышеотмеченного видно, что система регистрации прав на недвижимое имущество и система регистрации актов, на основании которых устанавливаются права на недвижимое имущество, по сути, взаимно исключают друг друга. Сохранение двойной регистрации приводит к увеличению транзакционных издержек, связанных с оборотом прав на недвижимое имущество, что препятствует развитию рынка недвижимости и инвестиций в него. Поэтому двойную регистрацию (регистрацию актов и регистрацию прав), характерной для стран с переходной правовой моделью (страны СНГ), нельзя признать обоснованной.

Публичному признанию права собственности и иных имущественных прав на объекты недвижимости, защите государством этих прав, поддержке системы налогообложения и рынка недвижимости служит кадастр недвижимого имущества. В соответствии с Законом РМ «О кадастре недвижимого имущества» различают основной и специализированный кадастр недвижимого имущества. Основной кадастр является единой многофункциональной системой государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них, а также стоимостной оценки этих объектов. Специализированный кадастр включает систематизированные данные о недвижимом имуществе в зависимости от их природных и других особенностей, определенных законодательством. К специализированным кадастрам относятся, в частности, водный, лесной, градостроительный и другие кадастры.

Обязательной регистрации подлежат объекты недвижимого имущества (земельные участки, здания и сооружения, прочно связанные с землей, квартиры и другие изолированные помещения, участки недр, обособленные водные объекты, а также многолетние насаждения, созданные, согласно нормам, предусмотренным законодательством) и права на них. По каждому объекту недвижимого имущества, в том числе при делении объекта на два и более или при объединении двух и более объектов, при его первичной регистрации составляется кадастровое дело. Основным документом кадастра является реестр недвижимого имущества. В реестре недвижимого имущества содержится опись недвижимости и указываются имущественные права, предметом которых является это имущество (ч. (1) ст. 496 ГК). Если данные реестра недвижимого имущества не соответствуют данным других документов кадастра или данным, установленным на местности, достоверными считаются данные реестра недвижимого имущества, за исключением случаев наличия явной технической ошибки (ч. (1) ст. 22 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).

Реестр недвижимого имущества содержит записи о каждом объекте недвижимого имущества, о праве собственности и других имущественных правах, о правообладателях, о правоустанавливающих документах, о сделках с объектами недвижимого имущества и других основаниях возникновения, изменения, обременения и прекращения прав (ч. (2) ст. 22 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).

Реестр недвижимого имущества состоит из трех разделов: А, B, C. Раздел А содержит записи о земельном участке; раздел B содержит записи о строениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке; раздел С содержит записи об изолированных помещениях и открывается в случае, когда право собственности на строение и его изолированные помещения принадлежит разным лицам (ч. (1) ст. 23 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»). Каждый из названных разделов в свою очередь состоит из трех подразделов, содержащих соответственно сведения об объекте недвижимого имущества; о праве собственности на объект недвижимого имущества; об обременениях имущественных прав. Кроме того, реестр недвижимого имущества содержит раздел-приложение об оценке объектов недвижимого имущества в целях налогообложения, который включается в кадастровое дело.

В реестр недвижимого имущества вносятся записи, которые могут быть трех видов: табулирование, временная запись и отметка. Предметом табулирования и временной записи являются право собственности и другие вещные права, обременяющие право собственности (табулярные права). Временная запись о табулярных правах делается в случае, когда они приобретены при условии их дальнейшего подтверждения. Временная запись и отметка производятся только в случаях и порядке, предусмотренных законом. В частности, временная запись в реестре недвижимого имущества в соответствии со ст. 501 ГК требуется, если:

• приобретенное вещное право обременено отлагательным или отменительным условием;

• на основании еще не вступившего в законную силу судебного решения сторона обязывается к передаче, установлению или прекращению табулярного права либо лицо, управляющее имуществом другого лица, обязывается предоставить ипотечное обеспечение;

• должник передал в депозит суммы, обеспеченные ипотекой.

Отметка осуществляется при регистрации фактов и прав (требований), связанных с объектом недвижимого имущества. Отметка производится по требованию заинтересованной стороны на основании подтверждающих документов или по требованию органа, издавшего юридический акт, на основании которого делается отметка. Отметка о запретах, возникающих на основании закона или юридического акта, согласно которому было табулировано право, производится по инициативе регистратора. В реестре недвижимого имущества во всех случаях вносятся отметки:

• о подаче заявления о регистрации;

• о праве доверительного управления, в том числе в случае опеки или попечительства;

• об окончательном и вступившем в законную силу судебном решении, на основании которого право подлежит внесению, изменению или исключению из реестра, - до внесения платы за регистрацию.

По заявлению заинтересованного лица на основании искового заявления и определения судебной инстанции о принятии к рассмотрению искового заявления в реестре недвижимого имущества может быть осуществлена отметка о судебном иске (ч. (1) ст. 46 Закона о кадастре недвижимого имущества). Отметка о судебном иске не препятствует отчуждению права, однако приобретающее недвижимость лицо таким образом осведомляется о приобретении спорного права, что позволяет применить, в том числе правила о продаже спорных прав, предусмотренные ст. ст. 800-802 ГК.