Регистрация права на недвижимое имущество в Республике Молдова

Страница 4

Отметка исключается из реестра недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих прекращение прав требования, юридических фактов или правоотношений, на основании которых была произведена отметка. Отметка о подаче заявления о регистрации исключается одновременно с осуществлением регистрации (ст. 34 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).

Табулярное право признается приобретенным, измененным или прекращенным с учетом временной записи с момента регистрации заявления о внесении временной записи при условии и в размере обоснования, содержащегося в заявлении. Обоснование временной записи осуществляется с согласия лица, к которому относится временная запись, или на основании вступившего в законную силу судебного решения. Обоснование исключения ипотечного права осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании его действительным. Отсутствие обоснования временной записи влечет, по заявлению заинтересованного лица, исключение ее и всех записей, произведенных для ее обоснования (ст. 502 ГК). Последовательность регистрации прав определяет очередность прав, зарегистрированных в реестре недвижимого имущества. Преимуществом, с учетом приницпаpotior tempore, potior iure; обладает лицо, первое зарегистрировавшее свое право на объект недвижимого имущества. Датой регистрации считается день подачи заявления о регистрации. Однако очередность прав по соглашению правообладателей может быть изменена, о чем производятся соответствующие изменения в реестре недвижимого имущества. При регистрации того или иного права собственник может оговорить условие последовательности регистрации прав. Это условие также подлежит регистрации (ст. 500 ГК).

Регистрация прав на объект недвижимого имущества возможна после выполнения кадастровых работ, составления кадастрового плана территории и кадастрового дела по объекту недвижимого имущества. По общему правилу, регистрация осуществляется по заявлениям лиц, имеющих основания на установление соответствующего права. В случаях, когда правоустанавливающий документ является актом органа публичной власти либо нотариально удостоверенным договором, заявление о регистрации подается одной из сторон договора. В тех случаях, когда правоустанавливающий документ является договором в письменной форме и законодательством не предусмотрено обязательное его нотариальное удостоверение, заявление о регистрации подается сторонами договора. При подаче заявления о регистрации представителем правообладателя представляется доверенность, договор или другой документ, подтверждающий его полномочия. Заявление о регистрации с необходимыми документами может подать исполнитель кадастровых работ, если выполненные работы влекут изменение кадастровой документации, или предприятие, предоставляющее услуги в сфере недвижимости и отвечающее требованиям, установленным законом.

В случае регистрации прав на объект недвижимого имущества, принадлежащий Республике Молдова или административно-территориальной единице, от их имени выступают уполномоченные органы публичной власти. В отдельных случаях, предусмотренных законом, документы, необходимые для внесения записи в реестр недвижимого имущества, представляются органами публичного управления или судебными инстанциями (ст. ст. 25, 26 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).

Закон допускает также возможность регистрации права на объект недвижимого имущества по запросу нотариуса, которым удостоверялась сделка или выдавалось свидетельство о праве на наследство. В этих случаях нотариус по письменному заявлению правообладателя может запросить регистрацию в территориальном кадастровом офисе, на территории деятельности которого находится объект недвижимого имущества (ст. 301 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).

Закон определяет основной перечень документов, на основании которых осуществляется регистрация прав на недвижимое имущество. К ним, в соответствии со ст. 28 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества», в частности, относятся:

• административные акты, принятые уполномоченными органами публичной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на дату их принятия;

• договоры в отношении объектов недвижимого имущества, заключенные в соответствии с законодательством, действовавшим на дату их заключения;

• свидетельство о праве на наследство;

• решения судебных инстанций;

• протоколы о приобретении недвижимости на аукционе или принудительной передаче права собственности на недвижимое имущество, составленные и выданные исполнительными бюро Исполнительного департамента;

• документы, удостоверяющие право обладателей земель, и другие документы (свидетельства) о правах на объекты недвижимого имущества, выданные уполномоченными органами публичной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на дату их выдачи.

Регистрация прав на недвижимые вещи может быть осуществлена и на основании иных документов, выданных в соответствии с законодательством, действовавшим на дату возникновения или перехода этих прав.

Прежде чем осуществить регистрацию права регистратор в пределах, предусмотренных законом, проверяет юридическую силу правоустанавливающих документов, представленных для регистрации. Документом, подтверждающим регистрацию права на объект недвижимого имущества, является выписка из реестра недвижимого имущества. Выписки из реестра недвижимого имущества выдаются территориальным кадастровым офисом, в зоне деятельности которого находится объект недвижимого имущества. При необходимости к выпискам из реестра недвижимого имущества прилагаются планы земельного участка и (или) строения, изолированного помещения.

Кадастр недвижимого имущества служит центральным элементом системы защиты имущественных прав на объекты недвижимого имущества. Запись в реестре недвижимого имущества обладает презумпцией публичности и достоверности. Заинтересованное лицо в порядке, предусмотренном законом, может ознакомиться со сведениями реестра недвижимого имущества. Записи в реестре недвижимого имущества предполагаются достоверными и полными до тех пор, пока не будет доказано обратное. Презумпция достоверности записей в реестре недвижимого имущества установлена в пользу того, кто посредством сделки приобрел право от какого-либо лица, если право внесено в реестры по имени этого лица. Положение о презумпции достоверности не применяется в случае, когда в реестре имеется отметка об оспаривании достоверности сведений реестра либо когда приобретатель знал о том, что сведения реестра не являются достоверными (ч. (2) ст. 497 ГК).

Законом предусмотрены гарантии добросовестному приобретателю, действовавшему исходя из презумпции достоверности записи в реестре недвижимого имущества. В соответствии со ст. 51 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества», если добросовестное лицо приобрело зарегистрированное в реестре недвижимого имущества право собственности у лица, не являющегося собственником, но ошибочно зарегистрированного в качестве такового, право собственности на отчужденную недвижимость сохраняется за лицом, действовавшим добросовестно. Закон устанавливает презумпцию добросовестности лица, приобретающего право, зарегистрированное в реестре недвижимого имущества. Однако презумпция достоверности записи в реестре недвижимого имущества, как и всякая презумпция, может быть оспорена в судебном порядке. Требование о внесении исправлений в реестр недвижимого имущества может быть предъявлено и в случае, когда запись не соответствует действительному правовому положению. Исправление записи возможно также при наличии согласия обладателя права на это.

Более того, если какое-либо лицо зарегистрировано в реестре недвижимого имущества в качестве обладателя определенного права, не обладая при этом этим правом или не обладает им более, то лицо, права или положение которого нарушены регистрацией, может требовать согласия на ее исправление от лица, право которого будет затронуто исправлением (ч. (1) ст. 509 ГК). Во всех случаях, когда согласие лица недостигнуто, исправление записи (исправление табулирования или исправление о временной записи) делается на основании вступившего в законную силу судебного решения (ч. (2) ст. 505 ГК). Ошибки технического характера, допущенные при внесении записей в реестр, не являющиеся случаями исправлений, могут быть исправлены по требованию правообладателя или в порядке выполнения должностных обязанностей регистратора (ст. 510 ГК).