Договор купли-продажи

Страница 6

Данное положение является исключением из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 401 ГК, согласно которому лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Что касается особенностей договора контрактации, вызванных спецификой его предмета, то они находят выражение, например, в положении о том, что заготовитель вправе потребовать расторжения или изменения договора, если ему заведомо стало известно, что сельскохозяйственная продукция не может быть выращена в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации. Впервые в нашей стране Кодекс предусматривает установление на уровне закона правил энергоснабжения ( 6 главы 30). Для гражданина-пользователя договорные отношения по энергоснабжению согласно ГК возникают с момента его фактического подключения к сети. Стабильность снабжения пользователей энергией обеспечивается правилом об автоматическом продлении договора по окончании срока его действия при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора. Предусмотрено, что энергоснабжающая организация несет, как и любой продавец, полную ответственность за нарушение условия о качестве энергии. При других нарушениях энергоснабжающая организация обязана возместить причиненный этим реальный ущерб.

Конечно, Кодекс не мог не учитывать специфику отношений по энергоснабжению, и в частности особые требования, предъявляемые к режиму потребления энергии, безопасности эксплуатации энергетических сетей, приборов и оборудования, необходимости поддерживать их в надлежащем состоянии.

Тем не менее даже при этих условиях энергоснабжающие организации не вправе игнорировать интересы потребителей (абонентов). В соответствии с Кодексом перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда неудовлетворительное состояние энергоустановки абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. Однако и в такой ситуации подобные действия энергоснабжающей организации должны основываться на заключении органа государственного энергетического надзора и обусловливаться предварительным предупреждением абонента. Такое предупреждение не требуется только в случае, когда перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии диктуются необходимостью предотвращения или ликвидации аварии в системе энергоснабжающей организации. Об этом абонент должен быть немедленно уведомлен.

Несоблюдение названных требований будет служить основанием для возложения на энергоснабжающую организацию обязанности возместить причиненные убытки.

Продажа недвижимости

В самостоятельный параграф выделены правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости ( 7 главы 30).

Специфическими качествами этого объекта продажи обусловлены жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, в Кодексе содержатся нормы, определяющие правовую судьбу земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Обязательство продавца по передаче недвижимости будет считаться исполненным после вручения соответствующего имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья. В частности, существенным условием договора продажи жилого дома, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор будет считаться незаключенным.

Особым товаром, включенным сегодня в оборот, стали предприятия.

Продажа предприятий "на ходу" предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при таких продажах, регламентированы в 8 главы 30 Кодекса. Здесь предусмотрены обязательные требования к оформлению соответствующих договоров (нотариальное удостоверение, государственная регистрация). Заключение договора продажи предприятия требует от продавца совершения особых действий, нехарактерных для иных договоров купли-продажи. Необходимыми условиями для заключения договора являются составление и рассмотрение сторонами акта инвентаризации и бухгалтерского баланса, получение заключения независимого аудитора, определение перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия, и т. д.

Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой стороны - переводом на него долга, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в Кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. В частности, продавец и покупатель после передачи предприятия покупателю несут солидарную ответственность по долгам предприятия, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Стоит отметить, что в части второй ГК удалось избежать сложного и детального регулирования отдельных видов договоров купли-продажи.

Использован иной принцип, согласно которому отношения, связанные с розничной куплей продажей, поставкой, энергоснабжением, контрактацией, продажей недвижимости, предприятий, будут регулироваться общими положениями о договоре купли-продажи, за исключением только тех случаев, когда специальными правилами об этих отдельных видах договоров (также включенными в Кодекс) будет предусмотрено иное.