Право собственности на жилое помещение

Страница 11

2.2.8. Приобретение жилья в результате выкупа неиспользуемого помеще­ния.

Одной из разновидностей выкупа неиспользуемого помеще­ния является введенная в городах Москве и Санкт-Петербурге прак­тика выкупа нежилых чердачных помещений, расположенных над квартирами граждан и обустройство в них жилых помещений. Эта деятельность может осуществляться как жителями последних этажей жилых домов с присоединением этих помещений к своим квар­тирам, так и физическими и юридическими лицами для возведения самостоятельных жилых мансардных помещений1. Целью освоения чердачных пространств является создание дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Последнее немало­важно, поскольку инвестор, получая право на возведение мансард­ных помещений, обязан осуществить определенный объем планово-предупредительного, текущего и капитального ремонтов здания.

Условием проведения работ по устройству инвесторами мансард в жилых домах является выплата компенсаций собственникам (на­нимателям) квартир, непосредственно примыкающих к зонам про­ведения работ. Право на компенсации имеют жители тех квартир, проживание в которых при проведении работ временно становится недопустимым по санитарным или иным нормам в соответствии с заключением уполномоченных органов городской администрации.

Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых пре­фектурами административных округов.

Собственно мансардным помещением можно называть этаж, раз­мещенный внутри чердачного пространства, т.е. между конструк­циями кровли, наружных стен и перекрытием верхнего этажа1.

Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля, охраны и ис­пользования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами санэпидемнадзора, МосжилНИИпроектом и др. Учитывая, что устройство мансардных помещений осу­ществляется без застройки земельного участка, согласовании с Зе­мельным комитетом не требуется.

Вновь полученная площадь оформляется в собственность заклю­чением нотариально удостоверенного договора с последующей ре­гистрацией права собственности.

Спорные вопросы между инвестором и собственниками (нанима­телями) квартир в этом доме рассматриваются в судебном порядке2.

Глава 3. Государственная регистрация права собственности на жилое помещение.

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный Закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон)1. Со вступлением Закона в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Ведется работа по созданию Единого государственного реестра прав. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости Росии прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Вступление закона в силу означает, что права собственности на недвижимое имущество, а в нашем случае на жилые помещения, по сделкам или в результате строительной деятельности субъектов возникают только после их государственной регистрации. Отсюда следует, что право собственности на жилое помещение не может существовать без его государственной регистрации.

Принятие закона было предусмотрено гражданским кодексом РФ. Так статьи Гражданского кодекса, посвященные недвижимому имуществу, содержат указание на обязательность государственной регистрации прав на это имущество с сделок с ним.

Согласно Закону, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского Кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация правна недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственную регистрацию прав осуществляют специально созданные для этого государственные органы. В г. Костроме и Костромской области государственная регистрация осуществляется учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Костромским областным регистрационным центром, который начал свою работу с 1 января 1999 года.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации1 прав и посредством совершения специальной регистрационной надписи2 на документе, выражающем содержание сделки. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В Костромском областном регистрационном центре разработаны инструкции, в соответствии с которыми осуществляется государственная регистрация прав, в том числе и Инструкция “О порядке государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними в Костромском областном регистрационном центре”3, утвержденная приказом Главного государственного регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним Костромской области № 105 от 27 мая 1999 г. Инструкция разработана на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Постановления Правительства РФ от 18.02.98 № 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Согласно данной Инструкции государственной регистрации подлежат право собственности на жилые помещения, хозяйственного ведения и оперативного управления.

Для того, чтобы зарегистрировать право на жилое помещение, в регистрационный центр необходимо предоставить следующие документы:

§ Заявление о государственной регистрации права4.

§ Удостоверение личности для физических лиц. Учредительные и иные документы, содержащие необходимые сведения о юридическом лице.

§ Документ о внесении платы за государственную регистрацию права.

§ Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности. Если объект находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, необходимо представить документы, подтвердающие данные права.

§ Справка БТИ с технической характеристикой жилого помещения.

В случае совершения сделки с жилым помещением, сторона отчуждающая недвижимое имущество предоставляет:

§ Заявление о государственной регистрации сделки.

§ Удостоверение личности для физических лиц. Учредительные и иные документы, содержащие необходимые сведения о юридическом лице.

§ Документ о внесении платы за государственную регистрацию сделки.

§ Правоустанавливаищий документ на жилое помещение, подтверждающий право собственности. Если объект находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, согласие собственника на совершение сделки.

§ Свидетельство о государственной регистрации прав в КОРЦ, если право было ранее зарегистрировано.

§ Проект договора отчуждения (дарения, купли-продажи, мены) жилого помещения1.

§ Справка БТИ (бюро технической инвентаризации), с технической характеристикой жилого помещения2.

§ Справка из ЖЭУ (ЖСК), выписка из домовой книги (домовая книга), содержащая сведения о лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением.