Право собственности на жилое помещение

Страница 18

Из вышесказанного видно, что гражданское законодательство, разработанное в соответствии с Конституцией РФ 1993 г., в принци­пе не допускает выселения граждан из занимаемых ими жилых поме­щений без предоставления другого жилого помещения.

Как показывает практика, данный вопрос вызывает значитель­ные трудности при его решении правоохранительными органами и порой разрешается ими без должного учета всего комплекса консти­туционных, гражданских и жилищных правовых норм. Такое случа­ется, например, при обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника в соответствии со ст. 237 ГК РФ. Но если, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением, то, очевидно, нет оснований для лишения этого же права того, кто был собствен­ником, кроме тех, которые определены в ст. 687 ГК РФ и в жилищ­ном законодательстве. Кроме того, неизбежен парадокс — все члены семьи, кроме одного (должника, преступника), сохраняют право пользования, а этот один — нет?

Видимо исходя из изложенного выше можно сделать вывод, что право пользования жилым помещением можно отнести к абсолютным правам человека, не подлежащим ограничению, в том числе и на основании судебного решения, и выселять граждан из жилого помещения без предоставления како­го-либо другого жилища нельзя.

Глава 6. Защита права собственности на жилое помещение.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Действующее гражданское законодательство более подробно говорит о судебной защите гражданских прав (под гражданско-правовой защитой права собственности понимается совокупность предусмотренных гражданским законодательством средств, применяемых в связи с совершением против этих прав нарушениями и направленных на восстановление или защиту имущественных интересов их обладателей1). В частности, в статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что «защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд».

Гражданское законодательство говорит и о способах защиты гражданских прав. Их исчерпывающий перечень установлен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и включает в себя наиболее используемые практикой способы защиты: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, а также иные способы, установленные законом11.

Характер способа защиты нарушенного права диктует и форму, в которой осуществляется в суде защита нарушенного права. В частности, многовековая юридическая традиция сформировала целую систему судебных исков, с помощью которых стороны, чьи права и интересы нарушены, может привести в действие механизм судебной защиты нарушенного права. В своей совокупности эта система судебных исков может быть разделена на следующие три группы:

Вещно-правовые средства защиты используются в случаях нарушения прав собственности, носящих вещно-правовой характер. Такие права собственника абсолютны, им противостоит неопределенное количество лиц, непосредственно не состоящих с собственником в конкретных правоотношениях. У собственника нет каких-либо обязательств перед третьими лицами и любое нарушение его права собственности подлежит пресечению. Соответственно к вещно-правовым искам относят иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, иск об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения и иск о признании права собственности.

Обязательственно-правовые средства защиты права собственности используются в том случае, если отношения между спорящими субъектами обусловлены определенными обязательствами. К ним относятся, например, иск о возмещении, причиненного собственнику вреда, иск о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, иск о возврате вещей, предоставленных в пользование по договору и т.д. Обязательственно-правовые средства охраняют право собственности не прямо, а в конечном счете.

Третью группу гражданско-правовых средств защиты права собственности составляют те из них, которые не относятся ни к вещно-правовым, ни к обязательственно-правовым средствам, но вытекают из различных институтов гражданского права. Таковы. Например, правила о защите имущественных прав собственника, признанного в установленном порядке безвестно отсутствующим или объявленного умершим, в случае его явки (ст. 43, 46), о защите интересов сторон в случае признания сделки недействительной (ст. 167-180 ГК), об ответственности залогодержателя (ст. 344 ГК) и т.д.

6.1. Вещно-правовая защита права собственности на жилое помещение.

К вещно-правовым способам защиты права собственности на жилище относятся исковые требования в судебные органы в тех случаях, когда жилое помещение находится в надлежащем состоянии или его можно восстановить. Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности граждан на жилое помещение - виндикационный иск. Виндикация - это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного имущества.

Гражданский кодекс устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Гражданин, являющийся невладеющим собственником выступает в гражданском судебном процессе истцом: путем предъявления документов, устанавливающих его право, он доказывает, что ему принадлежит жилое помещение на праве собственности, а также, что ответчик незаконно владеет жильем. Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое помещение, которое по непонятным основаниям выбыло из владения собственника. Оснований для такого иска нет, если жилая площадь передана во владение не собственнику на основе договора или в силу закона (например, по наследству). Собственник в таких случаях может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности. Ответчики по виндикационному иску подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет по-разному подходить к вопросу об изъятии жилого помещения, исходя из проявления воли ответчиков.Добросовестным, в соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, признаетсяприобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помеще­ние, не имело право его отчуждать, т.е. он невиновен. Возможности незаконно­го добросовестного приобретения жилого помещения существенно ограничены, так как право собственности на жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом, с обязательной регистрацией. Однако случаи добросовестного незаконного приобретения жилого помещения все-таки возможны, например при подделке нанимателем необходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жилого помещения. Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, когда отчуждение произошло помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК), например при отчуждении незаконно занимаемого жилого помещения с помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно (п. 2 ст.302 ГК), например по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещение произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья (ч.3 ст. 303 ГК).