Право собственности на жилое помещение

Страница 19

Недобросовестным признаетсяприобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, т.е. являющийся виновным (ч.1 ст. 303 ГК РФ), например при самовольном вселении в жилое помещение. У недобросовестного приобретателя собственник вправе во всех случаях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого помещения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Обращение в суд об устранении таких нарушений называется негаторным иском. Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Содержанием искового требования к ответчику является устранение создан­ных препятствий для собственника. Кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. Особенность данного вида вещно-правовой защиты состоит в том, что требования об устранении препятствий можно предъявить только в момент нарушения прав собственника.

С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственни­ком его правомочий устраняются, поэтому основания для предъявления иска отпадают. Кроме защиты правомочий пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица и организации, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на жилое помещение наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются: лицо, у которого конфисковали жилье, и соответствующий финансовый орган. Защита интересов граждан-собственников жилых помещений - осуществляется и обязательственно-правовыми способами, которые делятся на договорные и внедоговорные.

6.2. Обязательственно-правовая защита права собственности на жилое помещение.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Так, ГК предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство. В первую очередь к таким мерам относится возложение на должника обязанности возместить убытки, причиненные неисполнением взятых обязательств. Обязанности возместить убытки – мера, которая применяется независимо от того, предусмотрена ли она конкретным законодательством. Регулирующим данное обязательство, или договором, поскольку возмещение убытков является общим правилом для всех обязательств.

Исполнение обязательств по договорам об отчуждении (приобретении) жилого помещения может обеспечиваться способами, предусмотренными для этого Гражданским кодексом: неустойкой, поручительством, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Закон защищает права собственника жилого помещения, который приобрел жилое помещение, не соответствующее условиям договора (ст. 557 ГК). Так собственник, который приобрел жилое помещение с существенными нарушениями качества (затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.) вправе потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы.

Обязательства вследствие причинения вреда являются внедоговорными. Их субъекты – кредитор (потерпевший) и должник (причинитель вреда) – не состоят в договорных отношениях и, следовательно, обязанность возместить вред не связана с исполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности служат целям восстановления имущественного положения граждан. Так, в соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (Ст. 1064, п. 2 Гражданский кодекс РФ).

III. Заключение

В заключение хотелось бы сказать несколько слов относительно института права собственности на жилое помещение:

С 1 января 1995 года введена в действие первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации. К отношениям, регулируемым ГК, как указывалось выше, относится и право собственности на жилое помещение. К сожалению, как и ГК 1964 года, новый не содержит определения собственности, а сама собственность определяется через правомочия собственника (владение, пользование и распоряжене).

Ст. 288 ГК “Собственность на жилое помещение” несколько сужает права собственника жилья, по сравнению со ст. 209, имеющей общий для всех видов собственности характер. Дело в том, что ст. 288 ГК прямо говорит, что жилые помещения предназначены для проживания, а размещение в них промышленных производств не допускается. Размещать в принадлежащих собственникам жилых помещениях предприятия, учреждения, организации разрешается только после перевода в нежилые.

Пункт 1 ст. 288 ГК говорит о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Естественно, что ГК не может урегулировать все вопросы собственности на жилые помещения, часть этих вопросов урегулирована нормами Жилищного кодекса. Однако, ГК ограничивает права собственников жилых помещений своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: “Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством”. Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК “Собственность на жилое помещение” – среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

Пункт 2 ст. 292 еще более “страхует”права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, если собственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то какая же это собственность?

Ситуацию, подобную вышеизложенной, содержит ст. 78 Закона “Об ипотеке”, которая гласит, что обращение взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретаталем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Еще один случай ограничения права собственника жилого помещения, по моему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Статья 24 “Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество” устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.