Право собственности на жилое помещение

Страница 2

Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т.п. При этом передача собственником любого из трех или всех назван­ных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу.

Собственник свободно и самостоятельно осу­ществляет свои правомочия, но не может при этом ущемлять права и интересы других лиц. В случае нарушения им прав и свобод других граж­дан на его право распоряжения жильем могут бытьтолько судомналожены временные ограничения. Вместе с тем и в период ограни­чений за собственником сохраняются права владения и пользования жильем. Например, в случае наложения ареста на жилье собствен­ник в это время не может только распорядиться своей собственнос­тью. Однако это ограничение носит временный характер — полно­мочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо он будет лишен собственности.

Гражданский кодекс определяет, чтособственниками могут бытьвсе без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юри­дические лица. Субъектами права владения, пользования и распоря­жения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов испол­нительной власти.

Количество и стоимость жилья, находящегося в собственностиграждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Ранее действовавшее гражданское и жилищное законодательство допускало нахождение в собственности граждан только одного дома либо одной квартиры.

1.2. Виды частной собственности на жилое помещение.

Частная собственность подразделяется на так называемую инди­видуальную и общую. Последняя возникает при вступлении в собст­венность на одно неразделенное жилье двух и более лиц. При этомобщая собственность возникает особенно часто при приватизации квартир в общую совместную или долевую собствен­ность, а также в тех случаях, когда имущество не может быть разде­лено на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помеще­ние, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.

Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать только при приватиза­ции жилья (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского ) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность возни­кает только как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Такой режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре (ст. 256 ГК РФ). Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участ­ников. Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). По со­глашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при не достижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделе­ние доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли дру­гими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собствен­ности. Статья 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собст­венности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли одним из участников долевой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или приобретение доли долж­но быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимуще­ственного права покупки любой другой участник долевой собствен­ности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При рассмотрении спора о признании недействительным догово­ра купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимуществен­ное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности1.

Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака — приобретенное на общие средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Если же один из супругов приобретает жилое помещение у третьего лица, другой супруг тоже приобретает право собственности на данное жилое помещение. Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор купли-продажи, мены и т.п., а у второго супруга право собственности на данное жилое помещение возникает из непосредственного указания Закона (п.1 ст. 34 Семейного кодекса) о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака. Руководствуясь данным положением Закона, учреждения юстиции субъектов Российской Федерации по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют право (приобретенной) совместной собственности супругов на жилое помещение по совместному заявлению обоих супругов, хотя приобретателем в договоре купли-продажи или мены может выступать лишь один из супругов.

При приобретении права собственности на кооперативную квартиру, супруги приобретают право общей совместной собственности в случае, если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего совместного имущества супругов. В данном случае право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто из них является членом ЖСК, ЖК, а также акта дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

1.3.Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных правоотношений.

Согласно ст. 19 Гражданского кодекса гражданин (физическое лицо) приобретает гражданские права, в том числе и право собственности на жилище, под собственным именем, включающем фамилию, имя и отчество. Учитывая, что наступ­ление многих гражданско-правовых последствий и юридически зна­чимых действий связывается Гражданским кодексом с местом посто­янного или преимущественного проживания гражданина, то указание места жительства гражданина также является обязательным компонентом любых документов (ст. 20 ГК РФ). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достиг­ших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, при­знается место жительства их законных представителей — родите­лей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).