Право собственности на жилое помещение

Страница 3

Для юридических лиц, в том числе и для органов государственной власти и местного самоуправления, обязательными сведениями в документах являются их наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, и место нахождения юридического лица, которое определяется местом его государственной реги­страции (ст. 54 ГК РФ). Необходимо обратить внимание на то, что фактический почтовый адрес расположения фирмы не требует обязательного отражения в юридических документах и может не совпадать с адресом государственной регистрации (так называемый юридический адрес).

Как у граждан, так и у юридических лиц может быть только одно имя (наименование) и одно место жительства (место нахождения).

Законодательство не содержит «возрастных» или каких-либо иных ограничений в отношении прав собственности ни для граждан, ни для юридических лиц. Так, иностранные граждане и лица без гражданства обладают на территории Российской Федерации в отношении жилья правоспособностью наравне с российскими гражданами юридическими лицами.

Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). При этом смертью признается не только прекращение физиологического существования человека, но и объявление его умершим (ст. 45 ГК РФ).

Дееспособность гражданина, т.е. способность непосредственно своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права, в том числе приобретать и отчуждать жилье, возникает в полном объеме по достижении совершеннолетия — т.е. возраста восемнадцати лет (ст. 21 ГК РФ).

В возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют его родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ). В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет несовершеннолетний действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства. И в первом, и во втором случаях орган опеки и попечительства выдает письменное разрешение.

Не требуется разрешение органов опеки и попечительства только при получении несовершеннолетними в свою собственность жилья путем участия в его приватизации либо получения жилья в качестве дара или в безвозмездное пользование (ст. 37 ГК РФ). Необходимо отметить, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает возрастной порог пятнадцать лет. В силу того, что Гражданский кодекс имеет более поздний срок введения и более высокий юридический статус, возрастной порог в Законе о приватизации должен применяться по гражданскому кодексу РФ, т.е. с четырнадцати лет.

Дееспособность граждан может быть ограничена либо они могут быть лишены дееспособности.

Лишение гражданина дееспособности вследствие психического расстройства осуществляется судом с установлением над ним опеки. При этом опекун от имени опекаемого совершает все сделки и несет ответственность за вред, причиненный подопечному (ст. 29 ГК).

Вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, из-за чего гражданин ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он может быть судом ограничен в дееспособности и над ним устанавливается попечительство (ст. 30 ГК РФ). Ограниченно дееспособный гражданин вправе само­деятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Отчуждение жилья, в том числе его обмен и дарение, сдачу внаем (в аренду) и в безвозмездное пользование, раздел или выдел доли в собственном жилье подопечный может осуществлять лишь с согласия попечителя. При этом попечитель также должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

По просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осущест­влять и защищать свои права и исполнять обязанности, органом опеки и попечительства устанавливается над ним попечительство в форме патронажа. Попечитель (помощник) распоряжается имуществом подопечного на основании заключенного с ним договора по­ручения или договора доверительного управления (ст. 41 ГК РФ).

Правоспособность и дееспособность юридического лица, т.е. воз­можность иметь и осуществлять гражданские права, нести и выпол­нять обязанности, соответствующиецелям деятельности, возникает с момента его государственной регистрации (ст. 49, 50 ГК РФ) и существует до внесения в единый государственный реестр записи о прекращении юридического лица (ст. 63 ГК РФ).

Глава 2. Приобретение права собственности на жилое помещение.

2.1.Безвозмездное:

Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Жилое помещение может быть безвозмездно приобретено в результате:

1) приватизация государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;

2) вступления в наследство;

3) получения жилья в дар;

4) истечения срока приобретательной давности.

2.1.1. Приобретение жилья в результате приватизации.

Приватизация жилья осуществляется только физическими ли­цами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации»1 путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фон­дах. Участвовать в приватизации могут только граждане, занимаю­щие это жилье по договору найма или аренды (ст. 2 Закона).

При оформлении приватизации необходимо добровольное согла­сие (суд обязать не может) всех совместно проживающих совершен­нолетних лиц, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет получить занимаемое помещение в собственность (ст. 2 Зако­на). Думается, что 15-летний возраст после вступления в действие нового Гражданского кодекса должен быть снижен до 14 лет (т.к. именно в этом возрасте наступает частичная дееспособность гражданина и он, с разрешения родителей, вправе осуществлять любые сделки), что требует внесения изменений в Закон о приватизации жилья.

По ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможна передача занимаемого семьей жило­го помещения в собственность не всех членов семьи, а некоторых из них или даже в собственность одного из проживающих в жилом помещении, если на это выразили согласие все другие пользователи жилья. При этом граждане, отказавшиеся от получения жилого по­мещения в собственность путем приватизации, сохраняют право постоянного пользования этим помещением.

Важно особо отметить, что как при раздельном проживании супругов, так и в случае, когда проживающий с нанимателем супруг отказался от участия в приватизации, совместная (супружеская) собственность не возникает, так как приобретение жилого помещения путем приватизации носит безвозмездный характер.

За гражданами, выразившими согласие на приобретение в собственность другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраня­ется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помеще­ния, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения в собственность одного из его пользователей, этот дого­вор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательст­вом для признания сделки недействительной.