Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

Страница 4

б) сопоставить порядок госрегистрации, предусмотренный Законом "Об ипотеке" и ФЗ "О госрегистрации".

Как известно, в соответствии с Законом "О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным федераль­ным органом исполнительной власти в системе государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Деятельность по госрегистрации недвижимости приобретает исклю­чительную важность не только в плане защиты прав и законных интере­сов граждан, но и в вопросах налогообложения. После вступления За­кона "О госрегистрации" в силу был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До вступления в силу ФЗ "О госрегистрации" государственную регистрацию недвижимости (и сделок с ней) осуществляли различные БТИ, земельные комитеты и фонды управления, имуществом, которые входили в состав Российского фонда федерального имущества. Мини­стерства государственного имущества Российской Федерации, Государ­ственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Такой "порядок" приводил к ведомственному нормотворчеству, уста­новлению многочисленных, зачастую противоречивых, правил регист­рации. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государ­ственной политикой в области регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним. Все это порождало произвол отдельных чинов­ников-регистраторов, запутывало единую сеть госрегистрации и созда­вало благодатную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости.

ФЗ "О госрегистрации", Закон "Об ипотеке" должны способствовать стабилизации положения в области купли-продажи, залога, аренды и других сделок с недвижимостью, а также стимулированию участников гражданского оборота к совершению этих видов сделок.

Структура ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года довольно про­ста: шесть глав включают 33 статьи. В то же время Федеральный Закон "Об ипотеке" насчитывает 79 статей, объединенных в 14 глав, одна из которых (глава IV) посвящена госрегистрации. Десять статей этой главы содержат многочисленные пункты, абзацы и части.

Если нормы ФЗ "О госрегистрации" и нормы Закона "Об ипотеке", регулирующие вопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней - в первом случае, ипотеки - во-втором) сопоставить по объему, то объем правовых норм о госрегистрации ипотеки чуть меньше объема правовых норм, предусматривающих порядок госрегистрации недвижимости и сделок с ней. Это свидетельствует о том, что нормы ФЗ "О госрегистра­ции" регулируют не все вопросы по сделкам, связанным с госрегистра­цией ипотеки. Кроме того, специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие положения, предусмотренные ФЗ "О госрегистрации".

Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение участников гражданского оборота к государственной регистрации сде­лок. С принятием ГК РФ госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.

В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государ­ственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института госрегистрации стало возможно осуществлять госу­дарственный контроль за законностью совершения сделок.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (об­ременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено осу­ществление регистрации путем введения Единого государственного реестра прав. Функции по проведению государственной регистрации переданы созданным для этой цели учреждениям юстиции. Примени­тельно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостове­рения, обозначен законодательством.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает поря­док нотариального удостоверения сделок, предметом которых служит залог недвижимости - ипотека[22], сде­лок, связанных с уступкой права требования[23], и сделок по договору ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по ко­торому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (пла­тельщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обя­зуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме[24].

5. 2. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" для государствен­ной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипоте­кой обязательства. *См. Приложение.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения иму­щества, являющегося предметом ипотеки и на основании заявления залогодателя[25]. Как ви­дим, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юриди­ческий адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахож­дение (офис юридического лица).

В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то для госрегистрации договора об ипотеке дополнительно необходимо представить:

- закладную;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии[26].

5. 3. В костромском областном регистрационном центре государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании Инструкции о порядке регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества), разработанной автором этой работы. *См. Приложение.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. В связи с повышенной ответственностью при регистрации ипотеки автором настоящей работы был подготовлен и утвержден Главным государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним Костромской области приказ, устанавливающий минимальный срок, а также другие особые условия регистрации. *См. Приложение. Государствен­ная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистра­ционной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

День совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество считается датой государственной регистрации ипотеки. Регистрационные записи в Еди­ном государственном реестре прав на недвижимое имущество соверша­ются в очередности, которая определяется на основании дат поступле­ния всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации.

Вопрос о государственной регистрации недвижимости, ипотеки, других сделок имеет чрезвычайно важное значение. И вот почему.

При отчуждении имущества (вещи), требующей государственной регистрации, приобретатель становится ее собственником только с мо­мента, когда регистрация будет произведена. С указанного момента у собственника возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью; собственник приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества; на собственника возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества[27]; собственник несет риск случайной гибели имущества или случайного повреждения[28].

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь созданные здание, сооружение, а также иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.