Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

Страница 5

Государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владеликак своим собственным на протяже­нии 15 лет[29].

Вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью ре­гулируется ГК РФ особенно подробно. Обязательной государственной регистрации подлежат различные договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооружений гражданами на срок более одного года, а юридическими лицами - независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ), пере­дачи недвижимости в доверительное управление (И. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом предусмотрена также госрегистрация залога недвижимого имущества (ипотеки).

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает осно­вания сделать вывод, что обязательность государственной регистрации распространяется и на любые другие договоры, предметом которых является недвижимость.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной го­сударственной регистрации, признается заключенным, а значит, порож­дает соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Закон"Об ипотеке" детально регламентирует правила осуществления госрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок исправления (изменения, дополнения), а также погашения регистраци­онной записи, вопросы отказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа и ответственность регистратора, регистрирующего сделку.

Пункт 1 ст. 4 ФЗ "О госрегистрации" гласит, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исклю­чением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещ­ных прав на недвижимое имущество государственной регистрации под­лежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а также права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформле­ны после введения в действие ФЗ "О госрегистрации".

Как видим, ФЗ "О госрегистрации" содержит только общее правило о необходимости госрегистрации ипотеки, тогда как Закон "Об ипотеке" детально регламентирует порядок совершения регистрационной записи об ипотеке, удостоверения факта госрегистрации, внесения изменений, дополнений в регистрационную запись и т. д.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации" государственная ре­гистрация является единственным доказательством существования зареги­стрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом "О госрегистрации" системе записей о правах на каждый объект недви­жимого имущества в Едином государственном реестре прав на недви­жимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного ок­руга[30].

Все эти положения о госрегистрации относятся и к госрегистрации ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.* См. Приложение. Если договор об ипотеке пре­дусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Пере­численные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый го­сударственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удосто­веряется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место госу­дарственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегист­рирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скре­пляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке").* См. Приложение.

Следует заметить, что Единый государственный реестр прав и дела правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтоже­ние, а равно изъятие из них каких-либо документов илиих частей не допускаются[31].

Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспе­чить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмот­ренных в п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке", и указания о дате ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона).

Когда выдается новая закладная, то приее регистрации указывается также дата выдачи закладной (на дубликате закладной - дата выдачи дубликата), которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.

Закон "Об ипотеке" не регламентирует порядка представления доку­ментов на госрегистрацию и не устанавливает требований, предъявляе­мых к ним. В этом случае следует руководствоваться статьями 16 и 18 ФЗ "О госрегистрации".

5. 4. Если инициатива в госрегистрации ипотеки исходит, как правило, от залогодателя[32], то по общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора * (См. Приложение) или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформлен­ной доверенности. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в от­ношении которого приняты указанные акты[33].

В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не явля­ется обязательным для данного вида сделки), заявление о государствен­ной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). Как быть в том случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государствен­ной регистрации? Ответ на этот вопрос содержится в абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регулируется на основании решения суда, вынесенного по требова­нию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

На практике может случится так, что одна сторона готова нотари­ально удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удо­стоверения. Как быть в такой ситуации добросовестному участнику сделки? М.И. Брагинский, автор книги "Комментарий к Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [34] пишет, что Гражданский кодекс допускает случаи "исцеления" сделки, которая вопреки требовани­ям закона или достигнутого сторонами соглашения не была удостовере­на у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной. Но воспользоваться этим правом можно только в случае, если сделка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда заменяет нотариальное удостоверение и при соблюдении других требований по­зволяет осуществить соответствующую регистрацию.