Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

Страница 7

Подчеркну, что ФЗ "О госрегистрации" не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками госрегистрацииобизменении (дополнении) регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как Закон "Об ипотеке" предусматривает довольно демократичную норму, в соответствии с которой регистрационная за­пись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашением сторон. Что представляет собой данное соглашение?

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорам признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную запись осуществляется на основании договора.

5. 8. Порядок погашения регистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом "Об ипотеке", но и п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что регистрационная запись об ипо­теке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбит­ражного суда или третейского суда. *См. Приложение.

В редакции ст. 25 .Закона"Об ипотеке" данная норма выглядит сле­дующим образом: "Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заяв­ления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с пре­кращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке". Аннулированная закладная переда­ется ранее обязанному по ней лицу по его требованию".

Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации") ре­гистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во втором - на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодер­жателя, не считая решения судов[39].

Следовательно, круг субъектов, которые вправе подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, гораздо шире в Законе "Об ипотеке", нежели в ФЗ "О госрегистрации". Как быть? В этом слу­чае следует, видимо, руководствоваться нормами Закона "Об ипотеке", поскольку в п. 5 ст. 29 ФЗ, "О госрегистрации" содержится оговорка, согласно ко­торой особенности государственной регистрации ипотеки могут уста­навливаться также законом об ипотеке.

5. 9. В п. 1 ст. 21 Закона "Об ипотеке" говорится, что в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним". Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п. 1 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", в соответствии с которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

а) право на объект недвижимого имущества, о государственной реги­страции которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным зако­ном "О госрегистрации";

б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось не­надлежащее лицо;

в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дейст­вующего законодательства;

г) акт государственного органа, или акт органа местного самоуправ­ления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан не­действительным с момента его издания в соответствии с законодатель­ством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномо­чено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­виями, составило документ безуказания этих условий;

ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объ­ект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации" при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. *См. Приложение. Копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитраж­ный суд. *Поскольку в практике Костромского областного регистрационного центра обжалованных отказов в регистрации ипотеки на момент написания работы не было, прилагаю жалобу на отказ в госрегистрации права собственности. Автору предстоит принять участие в судебном заседании по ее рассмотрению.

Госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

- непредставлении в орган, осуществляющий государственную реги­страцию ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона (такими документами являются нотариально удостове­ренный договор и его копия; приложения, указанные в договоре, дока­зательства уплаты пошлины за регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в необходимых случаях - закладная и приложения к ней);

- несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;.

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение отложить государственную регистрацию ипотеки (*См. Приложение), орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранить выявленные несоответствия. При невыполнении требований регистрирующего органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являю­щееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации[40]. Такой срок равен одному месяцу.

Необходимо отметить, что аналогичные нормы ФЗ "О госрегистра­ции" предусматривают несколько другие, а порой и противоположные, формулировки относительно вопроса об отказе в госрегистрации не­движимости, а также иные основания для отложения ее госрегистрации.

Если в Законе"Об ипотеке" используются слова: "отложено", "откла­дывается" либо словосочетание: "решение об отложении", то в ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п. 2 ст. 21 Закона "Об ипотеке" предусматривается, что реги­страция ипотеки может быть отложена, тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" зафиксировано иное правило: " . в течение месяца реги­стратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений". Согласитесь, что понятие «отложить» не тождественно тер­мину «приостановить». Однако, по сложившейся в КОРЦ практике, регистраторы в подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ «О госрегистрации».

При направлении представленных документов на подтверждение их подлинности приостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц[41]. Однако здесь приводится оговорка: "не считая срок, указанный в п. 1 настоя­щей статьи". Это означает, что срок, на который приостанавливается госрегистрация прав, может составлять не один, а два месяца.

В то же время, согласно ФЗ "О госрегистрации", данный срок может быть увеличен до трех месяцев. В п. 3 ст. 19 данного закона говорится, что государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государст­венной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостанов­ления. Кроме того, подача заявления о приостановлении государствен­ной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации". Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок. Следовательно, с учетом п. 1; абз. 1 пунктов 2 и 3 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" срок приостанов­ления госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая ипотеку) может быть равен пяти месяцам (!), что, естествен­но, не устраивает ни правообладателя, ни другого уполномоченного (заинтересованного) лица, а тем более залогодателя как должника.