Прекращение права собственности по воле собственника

Страница 7

2.1.Возмездное принудительное изъятие имущества у собственника

Рассмотрим основные случаи возмездного изъятия имущества у собственника.

Выкуп (продажа с публичных торгов) бесхозяйственно содержимого имущества предусмотрен ГК РФ.[93] Указанное имущество в отличие от бесхозяйного имеет собственника, который известен, но относится к нему нерадиво, допуская его порчу и разрушение. Если имущество не представляет значительной ценности и бесхозяйственное обращение с ними не нарушает ничьих интересов, право вовсе не реагирует на поведение нерадивого собственника.

Иначе обстоит дело, если речь идет об имуществе, представляющим значительную экономическую, историческую, научную, художественную или иную ценность для общества, или об имуществе, бесхозяйственное содержание которого угрожает общественным или государственным интересам.[94]

Если собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно их содержит, что грозит утратой ими своего значении, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Иск об изъятии ценностей предъявляет государственный орган, к ведению которого относится обеспечение сохранности соответствующего имущества.[95]

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения (например, собственник установил в своем доме оборудование, использование которого нарушает права и интересы соседей, или разместил производство, отходы и выбросы которого причиняют ущерб природной среде). Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может вынести решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Поскольку собственнику передается вырученная от продажи жилого помещения с торгов сумма, он, если речь идет о гражданине, может быть выселен из этого помещения без предоставления жилой площади, хотя бы и не был обеспечен другим жильем.[96]

Принудительное отчуждение земельного участка может производится только на возмездных основаниях (кроме обращения взыскания по обязательствам и при отчуждении земельного участка, который в силу не может принадлежать данному лицу).

Рассмотрим один из случаев прекращения права собственности на землю – изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков с этой целью производится лишь в исключительных случаях, установленных ЗК РФ. К ним относятся:

1. Выполнение международных обязательств РФ;

2. Размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3. Иные обязательства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности.[97]

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может производится только «при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда».[98]

Гражданское законодательство устанавливает общий порядок изъятия земельных участков в данном случае, как для собственника, так и для лиц, которым они предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.[99]

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется РФ, ее субъектом или муниципальным образованием,[100] то есть за счет соответствующих бюджетов. Лица, у которых изымаются земельные участки, должны быть не позднее, чем за год уведомлены об этом органом, принявшим решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Плата за земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка.

Владельцам пользователям и арендатором изымаемых земельных участков возмещаются лишь убытки на основании Положения о порядке возмещения убытков, утвержденного постановлением Совета Министров – Правительства РФ от 28 января 1993г.[101] Возмещению подлежат: стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных или иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место; стоимость плодово-ягодных, защитных или иных многолетних насаждений, незавершенного производства; убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования; затраты, необходимые для восстановления ухудшенного качества земель; убытки, связанные с ограничением права пользовании; упущенная выгода.[102]

Оценка строений производится по сметной стоимости строительства новых объектов, равных имеющимся по полезной площади. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.[103]

Если лица, у которых изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не согласны с решением об изъятии их участков, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск в суд об изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такой иск может быть предъявлен в течении двух лет с момента направления соответствующим лицам уведомления об изъятии (выкупе) у них земельного участка.

Что касается ликвидации юридического лица, то вопрос о судьбе земельного участка должен решаться в зависимости от того, в чьей собственности он находился – в частной или государственной. Если земельный участок находился в собственности юридического лица, то он либо передается учредителям юридического лица, имеющим вещные права на него или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом. Если же земельный участок принадлежал юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве аренды, то право постоянного (бессрочного) пользования должно подлежать прекращению по постановлению (решению) соответствующего органа, предоставившего земельный участок, а договор аренды – подлежать расторжению с последующей регистрацией указанных действий в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимой имущество и сделок с ним.[104]

Не удивительно, что основания прекращения прав на землю всесторонне рассматриваются в ЗК РФ[105] и ГК РФ.[106] Это связано с тем, что вопросы принудительного прекращения прав на землю очень важны для развития земельного оборота. Они требуют особой регламентации, так как от того, насколько четко отлажен механизм принудительного прекращения прав на землю зависят гарантии имущественно-правового статуса собственников, землевладельцев и землепользователей земельных участков.

Однако в действующем законодательстве существует немало противоречий и пробелов, что вызывает затруднения при решении данных проблем на практике.

ГК РФ предусматривают возможность принудительного прекращения прав собственности на землю, если сам собственник не использует его по целевому назначению или осуществляет использование земельного участка с грубым нарушением земельного законодательства.[107]

Вместе с тем, следует заметить, что действующее законодательство не содержит четкого указания на то, какие органы вправе принимать решение об изъятии земельных участков, а также не указывает, в каком порядке происходит предупреждение собственников участков о допущенных нарушениях, продажа земельных участков с публичных торгов; могут ли уполномоченные государственные и муниципальные органы контролировать ход публичных торгов, в каких случаях инициатором публичных торгов выступает государство, а в каких – муниципальные органы власти; каким образом обеспечивается сохранение прекращения права собственности на соответствующий земельный участок.[108] На все эти вопросы действующее российское законодательство не дает ответа.