Кондоминиум - как форма собственности

Страница 10

& 2.Объект кондоминиума и его состав.

В кондоминиуме различаются такие понятия, как объект кондоминиума и его состав, участники кондоминиума, права и обязанности участников кондоминиума и их доля в общем имуществе и другие. На данном этапе развития рассматриваемого института уяснение содержания перечисленных понятий представляет определенные сложности, поэтому необходимо рассмотреть их более подробно.

В законодательстве нет специального определения понятия "объект кондоминиума". Однако из самого понятия кондоминиум следует, что объект кондоминиума представляет собой имущественный комплекс, в состав которого входят земельный участок и расположенные на нем многоквартирный жилой дом или иное здание, в которых помещения находятся в раздельной собственности, а имущество, находящееся за пределами таких помещений, принадлежит участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности, а в случаях, установленных законодательством, ином общем вещном праве. В частности, участникам кондоминиума, которым помещения принадлежат на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, общее имущество принадлежит не на праве собственности, а соответственно на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, а земельный участок на праве постоянного землепользования.

Таким образом, необходимым условием признания первичного объекта объектом кондоминиума является установление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином общем вещном праве), а мест общего пользования - в общей долевой собственности (ином общем вещном праве) всех участников кондоминиума.

0пределение состава имущества, входящего в состав объекта кондоминиума, является чрезвычайно важным, поскольку ко всему такому имуществу применяется режим, установленный для кондоминиума. В частности, право на общее имущество неотделимо от прав на имущество, находящееся в раздельной собственности и т.д. На практике состав такого имущества не всегда легко установить. Нет никаких сомнений, например, в том, что в состав объекта кондоминиума входит многоквартирный жилой дом или иное здание, в котором обнаруживают себя вышеизложенные признаки объекта кондоминиума. Однако из существующего определения кондоминиума не вытекает, что режим кондоминиума может быть распространен не только на земельный участок при доме, но и на другие земельные участки, удовлетворяющие те или иные нужды участников кондоминиума. Например, в собственность участникам кондоминиума предоставляется земельный участок при доме. Дворовые же земельные участки, которые в ряде случаев предназначены для обслуживания нескольких домов, предоставляются участникам нескольких объектов кондоминиума, как правило, не в собственность, а в землепользование. В таких случаях у участника кондоминиума есть доля в праве собственности на земельный участок при доме и доля в праве землепользования на дворовый земельный участок. Дворовый земельный участок может быть закреплен также в собственность участников одного или нескольких кондоминиумов. Для решения этих проблем было принято постановление Правительства РК от 22 декабря 1997 г. № 1813, которым был утвержден Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума (далее постановление Правительства РК № 1813). Указанным постановлением определено, что при предоставлении земельных участков участникам существующих объектов кондоминиума необходимо решить юридическую судьбу дворовых земельных участков (п. 5). Правовой режим таких земельных участков также следует подчинить режиму кондоминиума, поскольку при переходе прав на квартиры или иные помещения к приобретателю должна переходить не только доля в правах на земельный участок при доме, но и в правах на дворовый или иной земельный участок, предназначенный для нужд общих участников кондоминиума. Однако из определения кондоминиума вытекает, что в состав объекта кондоминиума входит придомовый земельный участок.

По законодательству Республики Казахстан допускается создание кондоминиума не только в многоквартирных домах, но и в других случаях. Например, п. 2 ст. 78 Указа "0 земле" установлено, что собственники земельных участков, предоставленных для садоводства и дачного строительства, вправе создать и такую форму собственности, при которой сочетается индивидуальная собственность на земельные участки с общей собственностью на имущество (в том числе землю), приобретенное или созданное для общих нужд, доли в котором не выделены в натуре и неотделимы от раздельной собственности каждого участника на свой участок (кондоминиум). Согласно этой норме, как и в случаях, оговоренных в п. 2 ст. 26 Указа "0 земле", предусматривается только возможность образования кондоминиума. Однако при приватизации земельных участков, предназначенных для дачного строительства и садоводства, имущество, в том числе дороги, оросительные сети и т.д., остается в общем пользовании, а значит в общем вещном праве собственников указанных земельных участков. Права на такое имущество должны быть неотделимыми от прав на дачи или иные объекты недвижимости, находящиеся в раздельной собственности. Это потребует применения к возникающим отношениям режима кондоминиума. В рассматриваемых случаях возможно закрепление земельного участка в общую собственность всех участников кондоминиума при раздельной собственности на дачи или садовые домики. При такой ситуации не возникает раздельной собственности на земельный участок. Приведенная модель для государственных органов, выполняющих землеустроительный проект, является предпочтительней, поскольку при раздельной собственности на земельные участки, предоставленные для дачного строительства или садоводства, земельные участки, находящиеся в общей собственности, должны быть сформированы в самостоятельные земельные участки с присвоением им кадастровых номеров, установлением границ, оформлением правоустанавливающих документов и т.д. Технически и юридически это выполнить сложнее. Сами собственники предпочитают раздельную собственность на земельные участки, предназначенные для садоводства и дачного строительства. В связи с изложенным, применение режима кондоминиума при предоставлении земельных участков для садоводства и дачного строительства является необходимым.

Действующее законодательство Казахстана субъектами отношений в кондоминиумах признает собственников помещений. Между тем при определении круга таких субъектов необходимо исходить из того, на ком лежат обязанности, связанные с обладанием общим имуществом, входящим в состав объекта кондоминиума. Как правило, такие обязательства несет собственник имущества. В частности, при сдаче помещений в аренду субъектом ответственности за выполнение соответствующих имущественных обязанностей, как правило, является собственник, а не арендатор (см. ст. 36 Закона "0 жилищных отношениях", п. 2 ст. 42 Указа "0 земле"). Вместе с тем в некоторых случаях такие обязанности и, соответственно, ответственность возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав. В частности, по общему правилу государственные юридические лица, имеющие в оперативном управлении или хозяйственном ведении помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, сами несут такие обязательства. Аналогичные отношения возникают с участием негосударственных учреждений. Во всех перечисленных случаях субъектами налоговых отношений и обязательств, связанных с содержанием общего имущества, признаются не собственники, а субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления.

В связи с изложенным. при регулировании отношений. возникающих в кондоминиуме. необходимо ввести понятие участника кондоминиума. Закон упоминает такое понятие (п. 2 ст. 32 Закона "0 жилищных отношениях"). но не определяет его содержания. Между тем установление круга таких субъектов является чрезвычайно важным. поскольку они являются обладателями как прав, так и обязанностей участников кондоминиума.