Правовые проблемы квалификации договора долевого участия в сторительстве

Страница 4

Предмет договора долевого участия в строительстве может быть опре­делен как индивидуальными, так и родовыми признаками.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по дого­вору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполно­моченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственни­ка. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момен­та государственной регистрации права собственности Дольщика на со­зданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничением договора долевого учас­тия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистриро­вала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительнос­ти являться договором купли-продажи.[11]

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сто­рон шире договора купли-продажи.[12]

Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в боль­шей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответ­ствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Под­разумевается, что именно средства Дольщика являются одним из источ­ников финансирования строительства.

По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что поку­патель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.

Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.

Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда

Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строи­тельного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок по­строить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходи­мые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обус­ловленную цену (ст. 740 ГКРФ).

Общими чертами договора долевого участия в строительстве и догово­ра подряда является то, что оба указанных договора направлены на созда­ние и передачу объекта недвижимого имущества[13]. Их различия заключа­ются в следующем.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного под­ряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подряд­чик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти поме­щения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По дого­вору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не пере­дается Дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору стро­ительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных ра­бот. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта.

Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Заст­ройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию стро­ительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного под­ряда, передать функции заказчика другой организации). Кроме того. Доль­щик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инве­стором, не имеющим представления о строительном деле.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда

заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не обладать такими правами.[14]

Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.

Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества.

Соглашение о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров. Поэтому правовая природа данного договора определяется исходя из его конкрет­ных условий и действий сторон. При этом региональная арбитражная практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в качестве разно­видности договоров о совместной деятельности (договоров простого товарищества) (постановления Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 27.07.98 по делу № 01-03/1, от 02.02.99 по делу № 3395, от 15.11.99 по делу № А56-45540/99, от 26.06.2000 по делу № А56-4770/2000, от 07.12.2000 по делу № А56-17086/00, от 22.01.2001 по делу № А56-17724/00, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9064/00 от 03.04.2001)

, что в известной море обусловлено позицией, представленной в Информаци­онном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве"[15].

Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов:

1) соединение сторонами вкладов

2) совместные действия сторон

3) наличие у сторон единой цели

Таким образом, в договоре простого товарищества все действия сторон дол­жны определяться общей для них целью. Представляется верной та позиция, которая предполагает,что "не будет единого договора простого това­рищества, объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом не­скольких самостоятельных соглашении . Исходя из смысла договора, все его уча­стники должны выразить волю на до­стижение соглашения между всеми участ­никами"[16]. На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией (Застройщиком), а друг с другом – нет. Поэтому цель договора – строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо договоренности между инвесторами. Таким образом, цель – строительство дома будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый участник связан лишь с этой организацией. Строительство объекта недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту, без надлежащего юридического оформления.

Поскольку между инвесторами не за­ключается соглашение, нельзя говорить и о наличии условия о соединении вкла­дов. Свои взносы инвесторы если и со­единяют, то только через инвестицион­ную компанию. Также невозможно вести речь и о совместных действиях инвесторов. Все активные действия инве­стора ограничиваются передачей инвес­тиционного взноса. В последующем он никоим образом но участвует в распоря­жении инвестициями, заключении дого­воров с третьими лицами, и распределе­нии прибылей и убытков простого това­рищества. Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств инвесторов, не может квалифицироваться как договор просто­го товарищества, заключенный между всеми инвесторами. участвующими в стро­ительстве.