Правовые проблемы квалификации договора долевого участия в сторительстве

Страница 5

Договор простого товари­щества предполагает, что имущество, со­зданное в процессе совместной деятель­ности, является общим имуществом то­варищей, если иное не установлено до­говором. При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределе­нии прибыли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК РФ). Если предположить, что общей целью инвестора и инвестицион­ной компании является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в общую собственность сторон. По условиям существующих договоров единственным собственником недвижимо­сти становится инвестор. Инвестиционная компания не получает ни права соб­ственности на готовый объект, ни иной компенсации за участие в простом това­рищество. Формально она устранена от распределения всего полученного в ре­зультате совместной деятельности. Экономическая выгода инвестиционной ком­пании заключается здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство. Можно сказать. что услуги по обеспечению строительства фактически оплачиваются инвестором. Вместе с тем по договору простого товарищества вклады участников являются их общим имуществом и поэтому не под­лежат оплате другими участниками. В связи с этим действия (услуги) инвестиционной компании, осуществление кото­рых возложено на нее условиями инвес­тиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое товарищество, по­скольку они выполняются, по существу, за плату.

Таким образом, можно заключить, что подобные договоры не содержат как минимум двух обязательных для догово­ра простого товарищества элементов:

отсутствует общая цель у инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной компа­нии с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон.

Заключение

Приведенный анализ различных договор позволяет мне предположить, что договор долевого участия в строительстве не относиться ни к одному из них. Правомерность существования такого договора основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой сказано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. Значит договор долевого участия в строительстве относиться к договором особого рода, не предусмотренным законодательством. Встает вопрос о том какие нормы и в какой последовательности должны применятся к этим отношениям. Есть различные точки зрения: И.Б. Новицкий полагал, что к непоименованным договорам должны применяться сначала общие положения обязательственного права, а затем нормы сходного поименного договора.[17] Но мне кажется более верной точка зрения М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, которые считали, что к данным отношением необходимо применять первоначально закон, который посвящен данному своеобразному типу, затем общие положения обязательственного права, либо аналогия.[18]

Наиболее важное звено – специальный закон – отсутствует в этой цепочке. Подобное положение вещей свидетельствует об отсутствии детального регулирования договоров в этой сфере, незащищенности прав дольщика, что в свою очередь негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов в строительство.

Список литературы:

1. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М. – 1998.

3. Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.

4. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2

5. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.

6. Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г.

7. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2

8. Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.-

9. Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001

[1] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс 2001.- № 5,- С.30

[2] Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001.-с.4

[3] Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001.-с.8

[4] Цепов В.Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. – 2001. - №2

[5] Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.- С. 107

[6] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.30

[7] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2

[8] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2. – С. 29

[9] Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г. С. 86

[10] Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2. – С.67

[11] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.31.

[12] Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г. С. 88

[13] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.32.

[14] Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2. – С.69

[15] Хозяйство и право. – 2000.- №10.-С.103

[16] Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.- С. 296

[17] Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954. – С.103

[18] Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. – М. – 1998. – С.329.