ДОГОВОР ЛИЗИНГА. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ. ДОГОВОР ССУДЫ

Страница 5

Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче помещения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного помещения оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче помещения (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче помещения в аренду.

Указанные правила имеют большое значение на практике.

Так, например, в связи с тем, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества по акту приема-передачи, то только после его составления и передачи имущества арендодатель вправе требовать уплаты ему арендной платы. На указанное обращалось внимание и в арбитражной практике.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 № 678/96[18] отмечено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту сдачи-приемки. Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче арендатору помещения, является ошибочным.

В-третьих, к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений, помимо его предмета, относится также цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В случае, когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору помещения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Фактический размер помещения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь передаваемых помещений вполне может содержаться и в самом договоре.

Часто арендная плата по договору устанавливается в условных единицах (у. е.).

Арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург устанавливается в соответствии с методикой определения арендной платы и расчетов объемов возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и осуществлению неотделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда[19].

В настоящее время продолжает действовать методика, утвержденная Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997 № 1291-р[20].

Величина условной единицы, применяемая в методике, устанавливается один раз в год при рассмотрении и утверждении проекта закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год и утверждается одновременно с принятием закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год[21]. Законом Санкт-Петербурга от 09.12.2003 N 676-101 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2004 год"[22] с 1 января 2004 года величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 31 рубль 50 коп.

И наконец, в-четвертых, в договор аренды нежилого помещения желательно включить пункт об обеспечении тепло‑, водо-, газо-, энергоснабжении и снабжении иными ресурсами сдаваемого в аренду помещения. Эту обязанность может возложить на себя как арендодатель в пределах отпущенных ему по соответствующим договорам мощностей, так и арендатор, например, заключив прямые договоры непосредственно с организациями, представляющими указанные услуги. Обычно для обоснованного осуществления арендатором помещения затрат по оплате коммунальных платежей достаточно согласования арендодателем (абонентом) со снабжающей организацией факта установления субабонентских отношений между арендатором и арендодателем. Снабжающая организация выражает свое согласие на установление субабонентских отношений в письменном виде.

Обязанности по оплате коммунальных платежей могут быть возложены на арендатора посредством установления арендной платы в форме постоянной и переменной составляющих. В качестве последней могут быть предусмотрены в том числе расходы, связанные с электро- и теплоснабжением, водоснабжением и канализацией.

Договор аренды предприятий.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст.656 ГК РФ). В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, условий предусмотренных договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя. Помимо этого арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого имущества ("предприятие на ходу"), передаваемого в аренду.[23]

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а об особенностях его предмета, что и служит критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды. Особенность правового регулирования договора аренды предприятия, выражается в том числе, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК РФ). Это позволяет избежать включения в § 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащихся в § 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации. Это условие необходимо, поскольку на арендодателе лежит обязанность предоставить во владение и пользование арендатору не только основные средства, но и передать последнему (на условиях договора) запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, и имущественные права.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации.