Общие положения об аренде

Страница 11

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аре­нды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с ли­чностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то аре­ндодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговоро­чно прекращается (ст.419 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из осно­ваний его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора являетсяих правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Прекращение до­говора аренды в установленный срок предоставляет арендатору пре­имущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором ар­енды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договоров аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства СССР и республик, введенном в действие на территории Российской Федерации с 03.08.92, предусматривалось, что арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора.

Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, если иное не предусмотрено законом или договором, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.

В соответствии с частью 3 названного кодекса если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. То есть ГК РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора, которое приобретает решающее значение лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после ис­течения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном слу­чае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

3.2 Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости

Договор аренды транспортных средств.

Аренда транспортных сре­дств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды ис­ходя из ее предмета, которым, может стать любое транспортное сре­дство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажир­ов и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и однов­ременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответ­ствующих договоров аренды в отдельный вид.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а име­нно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передава­емого в аренду имущества (ст.633 и 643 ГК), К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотре­нные (п.2 ст.609 ГК). Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недви­жимым вещам (п.1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми подлежат по обще­му правилу регистрации.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств зако­ном не установлены. Однако к нему не применяются правила о во­зобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преиму­щественном праве арендатора на заключение договора аренды на но­вый срок (ст. 621 ГК.) По истечении срока договор прекращается (ч.2 ст.632 и ч.2 ст.642 ГК).

Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осущес­твляется с учетом особенностей, предусмотренных главой 1 Закона о защите прав потребителей.

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть уста­новлены иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды от­дельных видов транспортных средств (ст.641 и ст.649 ГК).

По договору аренды транспортного средства с экипажем, фрахто­вания на время, арендодатель предоставляет арендатору транспор­тное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его техни­ческой эксплуатации (ч.1 ст.632 ГК)

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1. Предмет договора - транспортное средство любого вида тран­спорта: железнодорожного автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве;

2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипа­жа, а именно работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3. Транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохра­няет. Однако транспортным средством продолжают управлять работн­ики арендодателя, через которых обычно и происходит владение со­ответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, ра­ботники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интере­сах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение аре­ндатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию тра­нспортного средства, техническое обслуживание которого произво­дит, однако, арендодатель – специалист в своем деле.

Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе черты аренды и оказания услуг подряда, поскольку арендо­датель оказывает арендатору - услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Соответственно модифициру­ется и содержание договора, Однако этот договор нельзя признать смешанным в смысле п. З ст. 421 ГК, ибо он специально урегулирован Кодексом.