Общие положения об аренде

Страница 5

- водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46 / 54 Водного кодекса); участки недр – на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет);

- специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предельные сроки такого пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействителен.

- данные, содержащие необходимые сведения о предмете аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.[29]

Наем зданий и сооружений – подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652 / п.1 ст. 654).

При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временное пользование арендатору зда­ние или сооружение (п.1 ст.650 ГК),

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном уча­стке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, до­пускается без согласия собственника участка, если это проти­воречит условиям пользования таким участком, установленным за­коном или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участ­ка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует пониматьтакое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательст­вом может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность.[30] Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан.[31]

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых – начале девяностых годов. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изме­няет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованно­го предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды н отношении таких ценностей дру­гому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды пре­дприятия (ст.660 ГК).

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает це­ликом под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как мин­имум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании об­щего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, то­лько в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово­ром. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборот­ных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предпри­ятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана ого­ворка о том, что передача прав владения и пользования находящи­мся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмот­ренном законом ииными правовыми актами. При определении соста­ва предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это оз­начает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего за­прета.

3. Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).

Отдельно регламентируется передача в аренду в сос­таве предприятия прав полученных на основании лицензии (разреш­ения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия /разрешение/ - непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий /разрешений/ могут быть переданы, например, в сфере внешнеэкономической деятельности.

2.4 Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости

Для того чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Это происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином правовом акте и становится обязательной для исполнения.

Под источниками права[32] в юридической науке обычно понимают внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.

Исходя из вышеизложенного, под источниками правового регулирования аренды объектов недвижимости следует понимать нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда (фрахтование на время) транспортного средства, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других в контексте темы.

Важнейшим источником права в целом, в том числе и гражданского, является Конституция (Основной Закон) Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993г. Конституция РФ обладает высшей юридической силой.

В системе источников гражданского права в части определяющей правовое регулирование аренды объектов недвижимости, важное место после Конституции, занимает Гражданский Кодекс РФ. Он является кодифицированным актом для Российской Федерации.

В новом Гражданском кодексе с учетом многих положений Основ Гражданского Законодательства, а также некоторых стабильных норм ГК 1964 года установлена развернутая система, формирующая объективное представление о характере арендных отношений.

Наряду с общими положениями об аренде (параграф 1 Глава 34) в новом Кодексе выделены специальные нормы, посвященные отдельным видам этого договора: аренде транспортных средств (параграф 3); аренде зданий и сооружений (параграф 4); аренде предприятий (параграф 5).

Такая "разборчивость" комментируемой главы осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, тем не менее, учитываются и другие факторы, например: сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката и т.д.