Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Страница 5

В качестве еще одного примера из судебной практики можно привести постановление Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 692/99 по протесту Председателя ВАС РФ на решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области и постановление апелляционной инстанции по иску об освобождении имущества от ареста. Иск был удовлетворен судом первой инстанции на основании того, что имущество, арестованное судебным приставом-исполнителем, было продано истцу до наложения ареста. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. Президиум ВАС РФ удовлетворил протест об отмене состоявшихся судебных актов и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как и в предыдущем деле, спорное имущество было приобретено истцом по договору купли-продажи и передано по акту сдачи-приемки до момента наложения на него ареста. Расчеты за имущество были произведены сторонами в порядке взаимозачета задолженности по договору займа. Удовлетворяя требования истца, суд указал на то, что до наложения ареста на имущество должник вправе был распорядиться им по собственному усмотрению.

Ответчик, являвшийся кредитором продавца, заявил о том, что указанный договор купли-продажи является мнимой сделкой, которая в силу ст.170 ГК РФ ничтожна. Мнимость сделки доказывалась тем, что договор купли-продажи от имени покупателя подписал генеральный директор, который одновременно являлся коммерческим директором продавца. Фактической передачи имущества произведено не было. Договор займа был составлен ненадлежащим образом. Во время составления описи имущества никаких документов о его продаже предъявлено не было, акт был подписан уполномоченным должностным лицом продавца без каких-либо замечаний. Суд первой и апелляционной инстанции не дал оценки этим доводам ответчика, поэтому Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

На наш взгляд, в ходе таких судебных дел следует проверять законность совершенных сделок, чтобы выявить, не являются ли они мнимыми. Так, в упомянутом ранее деле (N А40-41895/99-106-638) третье лицо - заявитель кассационной жалобы - приводило подобные доводы (имело место намеренное отчуждение недвижимого имущества в целях избежания наложения ареста и последующей реализации его в пользу кредитора, так как было выявлено наличие супружеских отношений между участником истца (покупателя) и президентом продавца). Правда, эти доводы не были положены судом в основу постановления, хотя в иске судом кассационной инстанции было отказано правильно.

Еще с одной проблемой сталкивается учреждение юстиции в случаях поступления на регистрацию заявления о переходе прав на недвижимое имущество, на которое наложен арест. Суть вопроса состоит в том, является ли такой арест, согласно Закону о регистрации, основанием для отказа в государственной регистрации права собственности приобретателя по сделке либо учреждение юстиции должно приостановить государственную регистрацию на неопределенный срок до момента снятия ареста с имущества.

Закон о регистрации содержит ряд неоднозначных положений, которые толкуются следующим образом. Пункт 3 ст.13 закона выводит общее правило (месячный срок проведения государственной регистрации со дня подачи заявления и необходимых документов), из которого устанавливаются исключения. К ним относятся случаи приостановления, исчерпывающий перечень которых имеется в ст.19 закона: п.2 - при направлении документов на подтверждение их подлинности (на срок не более месяца), п. 3 - на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица (не более чем на три месяца), п.4 - на основании определения или решения суда (без указания срока).

Что касается п.1 ст.19 ("При возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав"), то суды не рассматривают его в качестве основания для приостановления регистрации, хотя, исходя из названия ст.19 - "Основания для приостановления государственной регистрации прав", логичным был бы обратный подход. Но пункт 1 ст.19 не содержит указания на срок, в который заявитель должен представить запрашиваемые у него дополнительные сведения. Если исходить из общего срока регистрации (один месяц), то выявляется несоответствие с положением данной нормы, согласно которому регистратор обязан "в течение месяца . принять необходимые меры по получению дополнительных сведений". Если в течение месяца регистратор принимает такие меры, а именно направляет заявителю информационное письмо, то даже чисто технически невозможно получить на него ответ, уложившись в этот же срок.

Тем не менее рассмотрим случай наложения ареста на имущество как основание для приостановления регистрации. Законом не предусмотрена возможность ее приостановления на основании процессуального документа уполномоченного органа о наложении ареста, если таким органом является не суд. Но здесь возникает коллизия норм: согласно действующему законодательству, процессуальные документы уполномоченных лиц (в частности, о наложении ареста на имущество) подлежат обязательному исполнению всеми лицами. В качестве подтверждения можно привести нормы п.1 ст.4 Закона об исполнительном производстве и п.1 ст.14 Закона о судебных приставах*(6) (требования судебного пристава обязательны для всех органов, организаций, должностных лиц и граждан на всей территории России), ч.5 ст.127 УПК (постановления следователя обязательны для исполнения всеми предприятиями, учреждениями, организациями, должностными лицами и гражданами на всей территории России), а также другие специальные нормы. В связи с тем, что в Законе о регистрации о подобных случаях не сказано, а исполнять требования законодательства учреждение юстиции обязано наряду со всеми другими лицами, мы не видим иной возможности исполнения закона, чем применение нормы п.1 ст.6 ГК РФ (аналогия закона). Исходя из сложившейся практики, учреждения юстиции приостанавливают в подобном случае государственную регистрацию на основании п.4 ст.19 Закона о регистрации на неопределенный срок до момента устранения препятствий для регистрации.

Что касается оснований для отказа в государственной регистрации, то здесь отказ возможен, только если арестованное имущество будет реализовано в установленном законом порядке либо собственник иным образом будет лишен права собственности на него в порядке применения мер принудительного взыскания. В этом случае арест с имущества будет снят в соответствии с законом, и основанием для отказа в государственной регистрации будет норма абз.6 п.1 ст.20 Закона о регистрации ("лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества"). Во всех остальных случаях, когда арест впоследствии снимается уполномоченным лицом в установленном законом порядке, государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю по договору купли-продажи должна быть возобновлена, и его право может быть зарегистрировано в общем порядке. Как показывает практика, последняя ситуация встречается более часто, поэтому отказ в государственной регистрации при наличии ареста имущества мог бы существенно нарушить права как добросовестного приобретателя, так и собственника имущества.

Порой возникает и такой вопрос: как регистратор прав должен относиться к документам, направляемым в учреждение юстиции различными органами и содержащим требование о внесении в ЕГРП записи о наложении ареста на имущество и о запрещении регистрировать переход прав на арестованное имущество на основании каких-либо сделок по его отчуждению? В адрес учреждений юстиции нередко поступают информационные письма указанного содержания либо, наоборот, о снятии ареста. Кроме того, собственники арестованного имущества порой указывают на незаконность произведенного ареста, о чем также уведомляют учреждение юстиции с приведением веских аргументов.