Курсовая: Инвестиции строительного комплекса

Курсовая: Инвестиции строительного комплекса

Московский Автомобильно-Дорожный

Институт

(технический университет)

Кафедра Финансы

Дисциплина

Финансы. Денежное обращение. Кредит.

Курсовая работа

на тему: Инвестиции строительного комплекса.

Выполнил:

Группа:

Проверила: Николаева Надежда Ивановна

Москва. 2001 год.

Содержание

Введение стр.3

Раздел I.

Инвестиционно-строительная сфера России. стр.5

Методологические аспекты оценки стоимости

недвижимости как инвестиционного ресурса стр.20

Заключение стр.29

Список литературы стр.31

Введение

Одним из наиболее важных факторов развития экономики являются
инвестиции, то есть долгосрочные вложения капитала для создания нового
или совершенствования и модернизации действующего производственного
аппарата с целью получения прибыли. Глубинной причиной современных
экономических проблем России является многолетнее инвестиционное
поведение общества: с конца 50-х годов - снижение темпов роста
инвестиций, с середины 70-х - их абсолютное сокращение, с начала 90-х -
превращение чистых инвестиций в отрицательную величину. Так, за период с
1991 по 1996 год общий объем инвестиций в России снизился на 71%.

Именно по этой причине, если первые послевоенные пятилетки вывели СССР
на второе место в мире по одному из важнейших экономических показателей
- объему ВВП, то последующие 30 лет перевели страну на 3-4 место, а 90-е
годы поставили Россию на 7-8 место.

Ныне вся ранее созданная инерция развития исчерпана. Либо инвестиционное
поведение будет незамедлительно сменено на противоположное, либо уже в
ближайшие 7-10 лет Россия перейдет на доиндустриальные (в лучшем случае
- на наиболее примитивные индустриальные) технологии, со всеми
вытекающими отсюда последствиями для жизни ее населения, сохранения ее
места в мировой цивилизации. Если бы в стране был сформирован
цивилизованный рынок, то он как регулятор экономических процессов смог
бы обеспечить накопление и эффективное производительное использование
капитала с целью, создания современных, постиндустриальных технологий.
Однако этого не произошло. И средства, которые могли бы быть
использованы для финансирования инвестиций, уходят в “теневой” сектор,
включая “бегство” за рубеж, или хранятся на руках населения в качестве
средств личного накопления.

Конечно, такое положение обусловлено неблагоприятным инвестиционным
климатом в стране как для отечественных, так и для иностранных
капиталовложений. Его улучшению не способствовало, как предполагалось,
повышение уровня открытости экономики за счет либерализации
внешнеэкономической деятельности. Не смогла исправить и улучшить
положение и государственная политика в области привлечения иностранных
инвестиций. За пять лет реформ не удалось разработать и внедрить в
практику эффективный, стабильно действующий механизм, стимулирующий
приток зарубежного капитала в экономику России.

Отсутствие стабильного законодательства, учитывающего современные
российские социально-экономические реалии, недоступная для понимания с
точки зрения цивилизованного бизнеса система налогообложения,
криминогенная обстановка вкупе с коррумпированным государственным
аппаратом - вот что отпугивает зарубежных инвесторов от рынка России. Но
это же препятствует активизации деятельности и отечественных инвесторов,
которые смогли бы достаточно весомо и эффективно работать в рациональной
экономике, а не бежать за рубеж в поисках рентабельного применения, или
обменивать средства на иностранную валюту. Создание нормальных условий
для привлечения иностранных инвестиций в Россию, а значит и в регионы, -
задача актуальная, решение которой носит и чисто прагматический
характер. Поэтому внешнеэкономическая стратегия государства должна
наконец повернуться лицо м к национальному производителю и инвестору -
при формировании как внешнеторгового, так и инвестиционного режима.
Только тогда в экономике страны заработает не только зарубежный, но и
отечественный капитал.

Раздел I. Инвестиционно-строительная сфера России

За годы реформ, связанных со сменой форм собственности и переходом на
рыночные отношения, произошло беспрецендентное снижение всех основных
показателей инвестиционно-строительной сферы экономики России. При
падении валового внутреннего продукта в целом по национальной экономике
с 1990 г. по 1999 г. на 41,5% инвестиции в основной капитал упали более
чем в 4 раза (22,8% к уровню 1990 г.), в том числе в производственную
сферу — более чем в 6 раз (15%), а в непроизводственную сферу — в 2,7
раза. Объем выполненных строительно-монтажных работ за этот же период
сократился в 3,2 раза и составил 31,3% к уровню 1990 г.

В связи с сокращением инвестиций и объемов капитального строительства не
осуществляется не только расширенное, но даже простое воспроизводство
основных фондов. Они катастрофически стареют, а это чревато полной
деградацией материального производства, национальной экономики в целом.

Капитальное строительство совместно с машиностроением, производящим
технологическое оборудование, всегда были и останутся становым хребтом
экономики России, создающим главное ее богатство — основные
производственные и непроизводственные фонды. Поэтому возрождение
экономики России напрямую связано с определением и быстрейшей
реализацией мер по повышению эффективности функционирования ее
инвестиционно-строительной сферы.

Все проблемы повышения эффективности инвестиционно-строительной сферы
можно разбить на две группы: внесистемные, решение которых зависит и
обеспечивается в рамках общей экономической политики государства, и
внутрисистемные, которые должны решаться непосредственно в рамках
функционирования инвестиционно-строительного комплекса страны.

Внесистемные проблемы повышения эффективности инвестиционно-строительной
сферы экономики

Коренная проблема повышения эффективности функционирования
инвестиционно-строительной сферы экономики — рост инвестиционной
активности государства и всех его хозяйствующих субъектов. Главная
задача в настоящее время состоит не в освоении капитальных вложений
(имеющиеся производственные мощности строительно-монтажных организаций
используются примерно на 40%), а в обеспечении их надежными источниками.

Следует констатировать, что нынешние собственники основных фондов и
производственных мощностей оказались не только не способными эффективно
их эксплуатировать, но и, что более важно и особенно тревожно, не
способными их сохранять и развивать. Существенная часть основных фондов
в виде различного рода оборудования под предлогом его неэффективности и
без такового выведена из оборота, частично продана, иногда по цене
металлолома, а полученные в результате этого средства не направлены на
развитие и воспроизводство основных фондов.

Амортизация, начисленная на существующие фонды, используется далеко не
всегда по назначению, «проедается», т. е. идет на текущие затраты. Во
многих отраслях реальные капитальные вложения в 2,4—3 раза меньше сумм
начисленной амортизации. Большая часть прибыли от производства не
вкладывается в развитие основных фондов, а вывозится за границу, где она
работает на экономику других стран. По существу, новые отечественные
собственники в большинстве своем «добивают» доставшиеся им практически
бесплатно основные фонды и пока не собираются заниматься их
воспроизводством. В связи с этим необходимы срочная разработка и
осуществление государственной политики и мер государственного
экономического и правового побуждения хозяйствующих субъектов и
регулирования их производственно-хозяйственной деятельности в
направлении воспроизводства основных фондов на новой технической основе.
Новые собственники должны стать стратегическими собственниками.

Прежде всего, вся ранее начисленная и подлежащая начислению амортизация
должна быть направлена всеми хозяйствующими субъектами независимо от
формы собственности только по прямому назначению. Собственники, не
использующие амортизацию по назначению, должны ее терять, если не
полностью, то хотя бы частично. Не только чисто юридические, но и
объективные экономические основания для этого есть. Одним из источников
поступлений в бюджет во всех странах с рыночной экономикой является
налог на имущество. А потому изъятие амортизации из затрат на его
воспроизводство можно рассматривать как преднамеренное незаконное
уменьшение налогооблагаемой базы. Представляется целесообразным
установить порядок, который предусматривал бы взыскание израсходованной
не по назначению амортизации в пользу федерального бюджета аналогично
тому, как в ряде стран взыскиваются с фирм в пользу бюджета
установленные государством суммы, предназначенные на повышение
квалификации их кадров.

Конечно, необходимо учитывать, что предприятия и организации (особенно
относительно небольшие) не могут начисленную амортизацию сразу же
использовать на нужды капитального строительства. Им сначала необходимо
накопить средства, чтобы осуществить хотя бы мало-мальский проект по
техническому переоснащению производства. Распыление амортизационных
средств только ради их использования тоже экономически неразумно и
недопустимо. Хранение амортизационных средств с одновременным обращением
в банк за кредитом на текущие нужды также выглядит абсурдом. Необходимо
еще учитывать и факт обесценения амортизации при ее неиспользовании
вследствие инфляции, роста цен на оборудование, строительно-монтажные
работы.

В связи с этим в качестве меры, экономически устраивающей хозяйствующие
субъекты и обеспечивающей стратегические государственные интересы по
использованию амортизации по прямому назначению, предлагается создание
ассоциированных территориальных или отраслевых амортизационных фондов.
Эти фонды можно создать или в составе промышленно-финансовых групп, или
в составе территориальных инвестиционных фондов, или как самостоятельные
институциональные инвестиционные образования. Но во всех случаях
указанные фонды должны, видимо, создаваться с ведома Минэкономразвития
России, работать под его контролем, методическим руководством и
находиться под его экономической защитой.

Деятельность ассоциированных амортизационных фондов предлагается
построить на принципах коллективного пользования их участниками общими
амортизационными средствами с оплатой предоставляемого кредита (суммы
сверх осуществленного взноса) и начислением депозита на неиспользуемые
свободные средства по единому проценту, равному ставке Центробанка РФ за
вычетом маржи (процента) на функционирование самого фонда,
устанавливаемой его участниками. Может быть принята и другая ставка
кредитного и депозитного процентов, но обязательно единая. Следует иметь
в виду, что при величине процента, меньшей ставки Центробанка РФ,
наличных свободных средств не хватит на всех желающих взять кредит, а
при большей — выгодным будет не вступление в ассоциированный
амортизационный фонд, а пользование банковскими кредитами.

Для экономической защиты и повышения надежности деятельности
предлагаемых коллективных амортизационных фондов, видимо, потребуется
создание государственного страхового фонда или страховых фондов за счет
средств бюджета субъектов Федерации.

Важной мерой, направленной на увеличение источников инвестиций, остается
ускоренная амортизация. Постановлением Правительства Российской
Федерации от 19 августа 1994 г. № 967 разрешено производить ускоренную
амортизацию к действующим нормам. Этим государство предоставляет
владельцам основных фондов своего рода субсидию на цели
производственного развития, так как амортизация относится на
себестоимость продукции, в результате чего уменьшается налогооблагаемая
база в части прибыли. Однако здесь также имеются свои проблемы.

Как известно, действующие нормы амортизационных отчислений установлены
из условия равномерного физического износа основных фондов. Фактически
указанный износ носит нелинейный характер. На начальном этапе
эксплуатации основных фондов их износ незначителен, а производительность
высокая. В дальнейшем их ценность, производительность снижаются по
асимптоте. Поэтому принцип установления норм амортизации должен быть
скорректирован. Особенно это важно для небольших предприятий. Если у
больших предприятий и компаний влияние частной неравномерности износа
оборудования на общую сумму амортизационных средств сглаживается при их
начислении, то у малых предприятий такого сглаживания не происходит.

Как показывает мировая практика, и при бережном сохранении амортизации
ее все-таки недостаточно даже для простого воспроизводства основных
фондов. Важной составляющей средств на инвестирование является прибыль
хозяйствующих субъектов. По существу главной целью предприятий и
предпринимательской деятельности в сфере материального производства
является не просто получение максимальной прибыли, а направление ее на
дальнейшее развитие производства, расширенное воспроизводство основных
фондов.

При рассмотрении прибыли как источника инвестирования в настоящее время
недостаточно внимания уделяется двум основным факторам.

Первый из них состоит в том, что все производства существенно
различаются по фондоемкости, срокам окупаемости капитальных вложений, а
также по продолжительности лага капитальных вложений, в течение которого
они «омертвляются». Более быструю окупаемость имеют инвестиции в отрасли
легкой промышленности, малые проекты с относительно небольшими сроками
осуществления. Вложения в крупные проекты и более фондоемкие отрасли, к
которым относится и машиностроение, окупаются позднее.

В целях активизации инвестиционной деятельности в указанных отраслях
представляется целесообразным установление не единой ставки налога на
прибыль, а дифференцированных ставок. Налог на прибыль целесообразно
дифференцировать и в зависимости от фондоемкости производства, и в
зависимости от сроков окупаемости капитальных вложений. Полагать, что
рынок автоматически посредством перелива капиталов из отрасли в отрасль
выровняет их доходность за счет цен на продукцию, сегодня не стоит. Если
это и будет возможно, то не в ближайшие годы.

В целях активизации инвестиционной деятельности в сферах материального
производства целесообразна дифференциация налоговых ставок на прибыль и
по сферам приложения капитала. Сложившееся ныне положение, при котором
доходность капитала в сфере производства ниже, чем в сферах торговли,
оборота, финансового обслуживания, недопустимо. Ставки налога на прибыль
в сфере товарного производства или производственных услуг должны быть
ниже.

Решая проблемы расширенного воспроизводства и определения активной
государственной инвестиционной политики, особо следует остановиться на
проблеме «самосужаемости» отечественного рынка. Уровень заработной платы
в настоящее время в стране таков, что увеличения объемов производства
продукции не требуется. Отечественные капиталисты должны осознать, что
если с их стороны не будут приняты меры по увеличению доли заработной
платы в себестоимости производства продукции и уровня заработной платы
работников на основе резкого снижения себестоимости продукции в
результате технического и технологического совершенствования
производства, то произойдет самоликвидация предприятий, производств, а в
целом в государстве возврат к самообеспечению населения, натуральному
хозяйству с тяжелейшими социальными потрясениями и последствиями. Это
должно осознать и правительство.

При определении возможного уровня и дифференциации ставок
налогообложения, налоговой политики, направленной на рост инвестиционной
активности, создание активной государственной инвестиционной стратегии
представляется необходимым исходить из следующего соотношения,
характеризующего эффективность функционирования задействованного
капитала:

 В - М - Си

Кн.э.э.п.к. = (1)

Фосн + Фоб

где Кн.э.э.п.к. — коэффициент эффективности функционирования
производственного капитала с позиций национальной экономики;

В — выручка от реализации производственной продукции, включающая налог
на добавленную стоимость;

М — материальные затраты на производство продукции, включающие налог на
имущество и амортизационные отчисления;

Си — затраты на страхование имущества (основных производственных
фондов);

Фосн — стоимость основных производственных фондов;

Фдб — сумма оборотных средств.

Числитель формулы (1) отражает величину вновь созданной стоимости,
которая экономически и социально обоснованно должна быть разделена на
три части: расходы на оплату труда (доля работников), затраты на уплату
различных налогов и отчислений (доля государства), прибыль владельца
производственного капитала.

В рамках экономического и социального партнерства государство при
установлении налогов и отчислений, различного рода льгот, налоговых
послаблений и освобождений, а работодатели и профсоюзы при заключении
между ними тарифных и других соглашений должны исходить из экономически
обоснованного деления вновь созданной стоимости на три указанные части.
При этом должны быть сбалансированы интересы и государства по покрытию
его расходов, и владельца капитала по расширенному воспроизводству
основных фондов, и работников по уровню заработной платы,
обеспечивающему хотя бы простое воспроизводство рабочей силы (его
определение - самостоятельная задача).

Рассматривая формулу (1) как методическую основу регулирования
экономических отношений государства и хозяйствующих субъектов,
необходимо указать на следующее.

Во-первых, в настоящее время при оценке эффективности хозяйствования и
инвестиционных вложений в соответствии с различными рекомендациями с
величиной производственного капитала или суммой инвестируемых средств
соотносится только прибыль как «чистый» результат хозяйствования, т. е.
определяется хозрасчетная эффективность производственного капитала. На
макроэкономическом уровне со стоимостью основных средств или
инвестированного капитала соотносится величина внутреннего национального
дохода или его прироста. Для определения обоснованных индикаторов
государственного экономического воздействия, направленных на улучшение
использования существующих основных фондов и активизацию инвестиционной
деятельности инвесторов, необходим более широкий и интегрированный
взгляд на макро- и микроэкономический анализ эффективности результатов
хозяйствования. Представляется целесообразным согласно экономической
теории о роли и месте основных факторов производства (труда, капитала,
природных ресурсов) ввести в практику анализа и оценки хозяйствования по
национальной экономике в целом и по отдельным хозяйствующим субъектам
использование таких показателей, как доля платежей в бюджеты различных
уровней в валовом национальном доходе (ВНД) или валовом доходе
предприятия (ВДП), доля труда в ВНД и ВДП, доля производственных
накоплений в ВНД и ВДП, соотношение долей труда и производственных
накоплений в ВНД и ВДП и др. При использовании природных ресурсов
(полезных ископаемых, водных и лесных ресурсов и др.) желательно
определять и их долю в образующейся в результате производства и
хозяйствования стоимости. Указанные показатели явились бы индикаторами
направленности государственной экономической политики.

Во-вторых, базой налогообложения товаропроизводителей по результатам
производства целесообразно принять не прибыль (налог на прибыль) и не
объем оборота (налог на добавленную стоимость), как это имеет место
сейчас, а вновь созданную стоимость, определяемую по формуле (1). Это
более объективно, потому что независимо от того, как и по какой базе
исчисляется налог, его источником всегда будет вновь созданная
стоимость. Принятие в качестве базы налогообложения результатов
производства показателя объема вновь созданной стоимости уменьшит
количество налогов, упростит и ужесточит контроль за правильностью их
начисления, а также изменит отношение к налогу на добавленную стоимость
как к некой не имеющей отношения к товаропроизводителю «бесплатной»
добавке к цене реализуемой продукции.

Непосредственно с изложенным связана и проблема несовершенства
применяемых методологии и методов оценки эффективности инвестиционных
проектов и вложений. Используемые методы, рекомендованные ЮНИДО для
развивающихся стран, предусматривают расчеты только коммерческой
хозрасчетной эффективности инвестиций. Это не позволяет обоснованно
определять приоритеты инвестирования, а также не способствует принятию
на государственном уровне экономически обоснованной финансово-кредитной
и налоговой политики.

Помимо расчета коммерческой эффективности инвестиционных проектов,
характеризуемой показателями чистого дисконтированного дохода, индекса
доходности инвестиций внутренней нормы доходности и срока окупаемости
инвестиций, представляется необходимым определение общей экономической
эффективности инвестиций с позиций национальной экономики. В качестве
такого показателя может быть принято соотношение, аналогичное по своему
содержанию соотношению (1):

В - М

Кн.э.э.и. = (2)

И

где Кн.э.э.и. — коэффициент экономической эффективности инвестиций с
позиции национальной экономики;

В — дисконтированная (приведенная) величина выручки от реализации
продукции за принятый горизонт расчета;

М — дисконтированная величина материальных затрат на производство
продукции за принятый горизонт расчета;

И — дисконтированная величина инвестиционных вложений в проект.

Расчеты, проведенные с использованием формулы (2), показали, что при
действующей в настоящее время ставке Центробанка РФ за пользование
кредитами, действующих ставках налога на прибыль и добавленную стоимость
даже при коэффициенте экономической эффективности инвестиций, равном
0,3, обращение к кредиту как источнику инвестирования возможно лишь
тогда, когда собственные средства составляют не менее 70% от полной
суммы потребных инвестиционных вложений. Если доля кредита превысит 30%
от общей суммы инвестируемых средств, то при указанных условиях инвестор
не сможет возвратить кредит банку. При этом из получаемых 30 коп.
годового валового дохода на рубль капитальных вложений примерно 8 коп.
составят средства на заработную плату, 16 коп. — налоги и отчисления в
бюджеты различных уровней, 3,6 коп. — доход кредитующих банков. Доля
непосредственного дохода инвестора составит только 2,4 коп.

Приведенные данные подтверждают высказанные ранее предложения по
изменению финансово-кредитной и налоговой политики государства в
направлении снижения стоимости кредитов и налогового бремени. Сам же
предложенный показатель эффективности инвестиций с позиций национальной
экономики, вернее ее декомпозиция по факторам производства, позволяет
объективно дифференцировать ставки налогообложения и кредитных процентов
по направлениям инвестирования, о чем говорилось выше.

Особое место среди проблем обеспечения инвестиционных вложений в
экономику России занимает проблема утечки капиталов за рубеж. По разным
оценкам, в настоящее время ежемесячно за рубеж вывозятся от 1,5 до 2
млрд. долл. По этой проблеме имеется много предложений, не все они
бесспорны и нет необходимости на них останавливаться. Дополнительно к
ним считаем необходимым добавить следующее: на предстоящие пять—десять
лет следует установить порядок, согласно которому собственник, не
обеспечивающий хотя бы простое воспроизводство основных фондов,
утрачивает (уступает в законодательном порядке) долю уставного капитала
в пользу государства в размере, равном снижению остаточной стоимости
основных фондов по балансу. Необходимо также провести сплошную проверку
исполнения обязательств собственниками по инвестированию в развитие
предприятий, полученных ими при проведении приватизации. При
невыполнении принятых обязательств соответствующая доля собственности
также должна быть отчуждена в пользу государства, что явится
государственным источником инвестирования.

Не решена до настоящее времени исключительно важная проблема вовлечения
в инвестиционный оборот средств, находящихся на руках у населения. Такие
средства, по разным источникам, составляют от 25 до 40 млрд. долл. Даже
половина этих средств стала бы существенным активизатором инвестиционной
деятельности. Однако надо иметь в виду, что население, не единожды
обманутое банками и всевозможными фондами, указанные средства без
серьезных государственных гарантий вряд ли предоставит в распоряжение
каких-либо институционных инвесторов. А потому необходимо создание
специального страхового государственного фонда под займы у населения, а
государство должно изыскать для этого неободимые средства. В противном
случае имеет место парадокс, когда на новый выпуск ГКО и гарантированную
выплату процентов по ним средства имеются, а на решение проблемы
глобального характера их нет. Естественно, что выплата процентов по
займам у населения должна начисляться в гарантированном, не подверженном
инфляции, но разумном размере на уровне примерно 8—10%.

Внутрисистемные проблемы повышения эффективности
инвестиционно-строительной деятельности

Из внутрисистемных проблем повышения эффективности
инвестиционно-строительной деятельности прежде всего необходимо решить
глобальную проблему снижения ресурсоемкости строительной продукции. Нет
необходимости напоминать, что удельные капитальные вложения (на единицу
мощности предприятия, вместимости объекта и др.) в России выше по
сравнению с передовыми западными странами. Причин здесь несколько.

Частично более высокие затраты на строительство объектов в России
связаны с более суровыми климатическими условиями и необходимостью
осуществления мероприятий по обеспечению теплозащитных характеристик
ограждающих конструкций. По этой же причине выше затраты на отопление
зданий, устройство систем отопления и т. д. Однако даже с учетом
указанных факторов ресурсоемкость и стоимость строительной продукции
недопустимо высоки.

Одним из направлений снижения стоимости и ресурсоемкости строительства
является, прежде всего, совершенствование проектирования, применение
прогрессивных пространственно-объемных и проектно-конструктивных решений
предприятий, отдельных зданий и сооружений. В данной статье нет
необходимости перечислять все имеющиеся проектные разработки,
обеспечивающие снижение стоимости и ресурсоемкости конечной продукции
строительства. Отметим только, что резервы снижения ресурсоемкости
строительства за счет совершенствования проектных и конструктивных
решений зданий и сооружений существенны. Кроме того, здания нового
поколения более гибки в функциональном отношении и в большей мере
отвечают задачам их переориентации по назначению в связи с процессами
диверсификации производства. И сегодня главная задача состоит в
ускорении реализации новых проектно-конструктивных решений.

Имеющаяся база по производству строительных конструкций и деталей
требует коренной реструктуризации. Она создана в соответствии с принятым
в прошлом курсом на повсеместное применение сборного бетона и
железобетона. В стране было построено 420 заводов крупнопанельного
домостроения, более 600 заводов железобетонных конструкций общей
мощностью 50 млн. м2 площади жилья и 110 млн. м3 сборных железобетонных
конструкций. Ни одна страна не пошла по пути полносборного строительства
из железобетонных конструкций заводского изготовления. Весьма высоки не
только затраты на создание базы по их производству, но и затраты на
транспортировку материалов на заводы, а затем конструкций на
строительные площадки. Также велики затраты энергии на термообработку
конструкций.

Поэтому необходим переход на выпуск на существующих площадях и мощностях
новых конструкций и не только из железобетона, а из дерева, металла,
многослойных ограждающих конструкций с применением эффективных
утеплителей на полимерной основе и т. д. При этом особое внимание должно
быть уделено разработке и выпуску конструкций для целей реконструкции
существующих зданий и сооружений. Технологические линии по производству
конструкций должны быть гибкими, позволяющими выпускать достаточно
широкую номенклатуру и типоразмеры конструкций без большой их
переналадки.

Учитывая, что значительная часть предприятий материальной базы
строительства перешла в руки частных владельцев, работает с большой
недозагрузкой, малой рентабельностью или даже бесприбыльно, потребуется
государственная экономическая поддержка, а точнее, участие государства в
реструктуризации материальной базы строительства. Прирост реальной
рыночной стоимости предприятий базы в результате их переоснащения за
счет государственной поддержки должен перейти в собственность
государства.

Необходимо создание в стране новых предприятий по производству
принципиально новых строительных материалов, изделий и конструкций
особенно для «внутренней начинки» зданий и сооружений.

Решая задачу реструктуризации производственной базы строительной
индустрии, нужно предусмотреть и максимальное использование отходов
промышленности — технологического сырья, которого в нашей стране
скопилось много. В целях стимулирования этого процесса можно пойти даже
на предоставление так называемых экологических льгот предприятиям,
использующим это сырье.

В качестве меры экономического характера, направленной на снижение
стоимости строительства, следует указать на необходимость изменения
методологии и практики ценообразования в строительстве. По существу,
практика расчетов за выполненные строительно-монтажные работы по
действующим сметным нормам и расценкам согласно проекту, разработанному
проектной организацией по заказу инвестора, рыночной не является.
Главный недостаток действующей системы ценообразования в строительстве
состоит в том, что цена устанавливается не за потребительские параметры
и свойства конечной продукции строительства, а за выполненные
строительные работы, т. е. носит затратный характер. Строительные
организации экономически не задействованы в процессе поиска и реализации
решений по снижению ресурсоемкости строительства.

В практику инвестиционной деятельности должна быть введена категория
лимитной или предельной цены на продукцию строительства, превышение
которой означает, что экономически строительство предприятий или
объектов не целесообразно. Такая цена Цлим может быть рассчитана по
формуле:

Пг

Цлим = (3)

Е

где Пг — годовая прибыль от эксплуатации предприятия, объекта;

Е — норма доходности на капитал.

Инвестор, проводя подрядные торги, должен знать лимитную цену, а также
возможные цены предложений подрядных строительно-монтажных организаций.
Причем эти торги вовсе не обязательно проводить, когда проектная
документация доведена до стадии рабочих чертежей, а можно начинать на
стадии рабочего проекта.

Подрядчик, участвуя в подрядных торгах, должен знать свою внутреннюю
цену исполнения проекта согласно применяемым им технологиям производства
работ, методам организации строительства, и, самое главное, возможностям
использования эффективных проектно-конструктивных решений, прогрессивных
строительных материалов и конструкций. Кроме того, он также должен знать
возможные цены предложений других подрядчиков. В результате инвестор и
подрядчик «уторговывают» цену на строительную продукцию до приемлемого
для каждого из них уровня.

Внутренняя для подрядчика цена строительства без налога на добавленную
стоимость Цвн может быть рассчитана по формуле:

Фосн + Фоб р Фосн n 1

Цвн = С*(1 + * )*( * * ) (4)

V 100 V 100 a

где С — себестоимость строительства объекта, включающая в себя налоги и
отчисления на заработную плату, имущество и др.;

Фосн и Фоб — стоимость основных фондов и оборотных средств подрядной
организации;

V — годовая программа подрядной организации;

р — требуемая (желаемая) рентабельность использования капитала;

n — ставка страхования имущества;

a — доля себестоимости в цене строительной продукции.

Основными регуляторами для участвующей в подрядных торгах строительной
организации при определении договорной (контрактной) цены подряда
становятся уровень себестоимости строительства и уровень рентабельности
строительного производства. Строительные организации при таком подходе к
расчетам (за конечную строительную продукцию, а не за выполненные
строительно-монтажные работы) обязаны будут совершенствовать
строительное производство и в первую очередь искать пути
совершенствования проектно-конструктивных решений зданий и сооружений.

В оценке эффективности инвестиционно-строительной деятельности
необходимое место должен занять показатель удельных капитальных
вложений. В планово-централизованной экономике этот показатель успешно
использовался до середины 70-х годов. Существовали отраслевые нормативы
удельных капитальных вложений. С середины 70-х годов, когда начался рост
цен на оборудование без такого же увеличения его мощности, указанные
нормативы органы государственного планирования стали стыдливо прятать,
хотя они и остались как ориентир для определения потребных капитальных
вложений К концу 90-х годов уже имело место существенное превышение
нормативов удельных капитальных вложений. Так, несмотря на рост удельной
мощности создаваемых доменных производств в металлургии и, казалось бы,
ожидаемое снижение удельных капитальных затрат они выросли за 20 лет
более, чем в 2 раза. В других отраслях экономики было такое же
положение, хотя и в меньших пропорциях.

Всегда актуальной проблемой являлась выработка оптимальной структурной
инвестиционной политики. Особенно острой она становится для современного
состояния экономики России. В условиях ограниченных средств на
инвестиционные цели необходимо выбрать приоритетные направления их в
отраслевом разрезе и в структурном плане. С позиции перспектив будущего
национальной экономики страны инвестиции в первую очередь должны быть
направлены на техническое перевооружение и реконструкцию существующих
мощностей машиностроения. Это позволит включить в цепочку производства
предприятия других смежных отраслей и создать возможности для их
инвестирования и возрождения на новой технической и технологической
основе.

Важной является проблема обеспечения сокращения эксплуатационных затрат
на содержание зданий и сооружений на стадии их проектирования. Указанные
затраты необходимо учитывать при оценке экономической эффективности
инвестиций и проектных решений. В этой связи при экономических
обоснованиях нецелесообразно отказываться от категорий сравнительной
экономической эффективности и приведенных затрат.

Отечественные строительные фирмы проигрывают зарубежным в подрядных
торгах не только по ценовому фактору. Вследствие дешевизны рабочей силы
они могут конкурировать с ними. Одним из главных факторов предпочтения
зарубежных фирм отечественным является ненадежность выполнения
последними подрядных контрактов в срок.

В этом плане необходимо решение двух проблем. Первая из них состоит в
том, что отечественные строители должны овладеть методологией и методами
управления проектами (проект-менеджмента) при реализации подрядных
контрактов. Управление производством должно быть ориентировано не на
управление ходом выполнения программы работ, к чему привыкли
отечественные строители, а на управление исполнением подрядных
контрактов. Такое управление требует перестройки организационных
структур управления.

Вторая проблема состоит в том, что в результате проведенной приватизации
по существу произошло разрушение строительного комплекса страны. На
начало 1999 г. в России функционировало 297,6 тыс. строительных
организаций, из них 87% с численностью работающих до 50 чел. По 5%
составляют доли организаций с численностью от 50 до 100 чел. и от 100 до
200 чел. Доля организаций с численностью более 200 чел. равна всего 3%.
В этих условиях практически нет организаций, которые могли бы выступить
в качестве подрядчика при реализации хотя бы среднего по размеру
подрядного контракта. Исключение составляют Главмосстрой,
Главмоспромстрой, корпорации Трансстрой, Росагропромстрой,
Нечерноземагрострой и др.

Решение этой проблемы видится в создании принципиально новых для России
инжиниринговых фирм, которые, не обязательно имея собственные
производственные мощности, но располагающие соответствующими кадрами
менеджеров в области строительства, владеющих теорией и практикой
проект-менеджмента, способны управлять реализацией крупных под рядов на
основе привлечения имеющихся разрозненных строительных организаций и
взаимоувязки их работы.

Существенным фактором повышения эффективности работы непосредственно
строительных организаций в новых условиях становится повышение их
мобильности. Сегодня нет стабильных гарантированных производственных
программ строительных организаций по месту их дислокации. Они вынуждены
и обязаны заключать и реализовывать подрядные контракты в различных
районах страны и даже за рубежом, но для этого должны обладать
способностью перемещать технику и необходимые кадры в требуемый район
строительства.

Непосредственно с решением проблемы мобильности отечественных
строительных организаций связано и решение проблемы создания качественно
новой системы кадрового обеспечения строительства. Одной из причин
низкого качества строительства является именно низкий профессиональный
уровень рабочих в сочетании с отставанием в использовании современных
материалов и соответствующих им способов выполнения работ. Изменение
кадровой политики видится в переходе на формирование основного
(постоянного) состава высококвалифицированных рабочих и технических
руководителей (до 30%) и переменного состава малоквалифицированных
рабочих, обслуживающих строительство и принимаемых на работу по
контракту на договорный срок. Качественно должна быть пересмотрена и
подготовка рабочих, увеличены сроки и изменена методика подготовки в
направлении выпуска учебными центрами не мастеров средней руки, а
мастеров-профессионалов. Функционировать такие учебные центры должны в
первую очередь на средства, отчисляемые строительными фирмами службам
занятости.

Раздел II. Методологические аспекты оценки стоимости недвижимости как
инвестиционного ресурса

Одной из причин и одновременно следствием глубокого экономического
кризиса, переживаемого российской экономикой в последнее десятилетие,
являются значительные структурные перекосы в инвестиционной сфере,
породившие несовпадение в понимании инвестиционного потенциала страны и
его объема. Отождествление инвестиционных ресурсов с финансовыми
средствами, обеспечивающими инвестиции, имеющее место в современной
российской экономической литературе, приводит к серьезным
методологическим ошибкам в инвестиционной политике.

В российской экономике недостаточная емкость денежного рынка вошла в
острое противоречие с воспроизводственной стоимостью реального
богатства. Такие экономические ресурсы, как рабочая сила,
производственные фонды, недвижимость, интеллектуальная собственность,
земля, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но будучи
воспроизводимыми ресурсами, тем не менее не имеют экономической оценки,
соответствующей своей воспроизводственной стоимости. Неадекватность же
экономической оценки реально используемых ресурсов прежде всего ставит
под сомнение их существование как дееспособных инвестиционных ресурсов,
к каковым их принято относить, сообразуясь лишь с формальными
критериями.

Будучи денежной по своему определению, национальная система хозяйства
вынуждена опираться на неадекватные своим масштабам и структуре
денежно-кредитную систему и эмиссионную структуру, что порождает «острую
нехватку кровотока в экономическом организме». В результате имеется
стратегическая недооценка национального богатства и неверно заложенный
фундамент денежной системы, которая не может принять в расчет
обеспеченность денежно-кредитной эмиссии реальным богатством страны.
Определение «настоящей цены» всех хозяйственных ресурсов,
соответствующей стоимости их воспроизводства и величине доходов, которые
с их помощью можно реально получать, занимаясь производством, позволило
бы значительно усилить позиции российских компаний, заинтересованных в
привлечении иностранных инвесторов, обеспечив оценку их собственности в
соответствии с международными правилами.

Под инвестиционными ресурсами считают целесообразным понимать
совокупность прав субъекта предпринимательства в отношении
инвестиционных товаров, используемых им в процессе производства для
выпуска товаров или услуг, пользующихся спросом на рынке. Таким образом,
к инвестиционным ресурсам необходимо относить не просто
материально-технические ресурсы, финансовые средства и нематериальные
активы, но и права на их использование в инвестиционном процессе.
Основным критерием здесь становится возможность потенциального
потребителя инвестиционных товаров использовать их для достижения своих
целей, которая определяется имеющимся у него набором прав по владению,
пользованию и распоряжению этими инвестиционными товарами и степенью
пригодности характеристик этих товаров для целей потребителя.

Отсутствие собственных и недоступность кредитных средств поставили
российские предприятия в чрезвычайно тяжелые условия. Испытывая, с одной
стороны, настоятельную необходимость в структурной перестройке, развитии
производственного аппарата и обновлении продукции, они, с другой
стороны, практически полностью лишены инвестиционных ресурсов для
осуществления этих преобразований.

Необходимость оптимизации состава инвестиционных ресурсов большинства
предприятий на основе привлечения внешних инвестиций в сложившихся в
настоящее время в России экономических условиях переходной экономики
требует адекватной оценки имеющихся у них инвестиционных ресурсов.

Анализ традиционно используемых методов оценки стоимости объектов
недвижимости и методик, положенных в основу ныне действующих нормативных
актов по определению стоимости объектов недвижимости, показал, что,
во-первых, они отличаются значительными трудностями применения в
условиях переходной экономики, прежде всего, проблематичностью сбора
достоверной информации для проведения оценки, и, во-вторых, все они
предназначены для определения рыночной стоимости недвижимости и,
соответственно, не учитывают специфику расчета стоимости инвестиционной,
величину которой считают методологически правильным рассматривать в
качестве стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса. Именно этот
вид стоимости, определяемый на основе стоимости капитальных вложений для
конкретного инвестора, отражает взаимосвязь конкретного инвестора и
конкретной инвестиции и является высшей ценой, которую может заплатить
инвестор за оцениваемую собственность, учитывая ожидаемую доходность,
удобства или полезность данной недвижимости для осуществляемого им
инвестиционного проекта.

Для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо
сочетание затратного подхода — в части определения затрат на возможную
достройку, перестройку, реконструкцию или ремонт объекта оценки для его
приведения в соответствие потребностям инвестора, и доходного подхода —
в части определения текущей стоимости будущей выгоды от использования
оцениваемого объекта инвестором. Только подобное сочетание подходов
позволит, по нашему мнению, в полной мере учесть все факторы, влияющие
на величину инвестиционной стоимости, система которых представлена на
рис. 1.

Вкладывая в реализацию инвестиционного проекта тот или иной объект
недвижимого имущества, его владельцы или пользователи становятся, наряду
с владельцами денежных средств, технологий, ноу-хау и других
инвестиционных ресурсов, полноправными участниками инвестиционного
проекта, имеющими все права при распределении результатов проекта. А
поскольку в нормальной рыночной экономике распределение результатов
инвестиций происходит пропорционально вкладу каждого участника
инвестиционного проекта, в основу метода расчета инвестиционной
стоимости следует положить равенство на дату оценки стоимости всех
вкладов участников предполагаемого к реализации инвестиционного проекта
(которые являются по своей сути первоначальными затратами по проекту) и
будущего чистого дохода от этого инвестиционного проекта (который и
будет распределяться между участниками проекта согласно их доле в
первоначальных инвестициях):

И = ЧД, (1)

где И — сумма всех инвестиций (включая недвижимость) в инвестиционный
проект, для определения участия в котором оценивается данная
недвижимость;

ЧД — поток чистого дохода от инвестиционного проекта, который подлежит
распределению между его участниками согласно их долям участия в проекте.





Подобное равенство обеспечивает возврат участникам проекта
инвестированных в его реализацию ресурсов и, следовательно, позволяет
выделить из него (равенства) максимально возможную цену участия
оцениваемой недвижимостью в рассматриваемом проекте, основываясь на
следующей формуле:

И = Синв + Ирек + Ибп (2)

где cинв — инвестиционная стоимость недвижимости, которую предстоит
оценить;

Ирек — инвестиции в реконструкцию оцениваемой недвижимости для придания
ей необходимых для реализации инвестиционного проекта потребительских
свойств;

Ибп — инвестиции, предусмотренные в бизнес-плане инвестиционного проекта
без учета затрат на недвижимость (инвестиции в активную часть основных
фондов, оборотные средства, нематериальные активы).

Величина потока доходов от инвестиционного проекта, который подлежит
распределению между его участниками, определяется:

параметрами самого проекта, определенными в его бизнес-плане, через
объем продаж, себестоимость продукции (услуг) без учета затрат,
связанных с недвижимостью, режим налогообложения (налоги с продаж,
налоги с оборота, налоги с фонда заработной платы, налог на прибыль);

характеристиками участвующей в проекте недвижимости через вклад
связанных с нею затрат в себестоимость продукции (затраты на отопление,
освещение, водоснабжение, канализацию, а также амортизационные
отчисления по объектам недвижимости и капитальные вложения в них) и
режим налогообложения (земельный налог, налог на имущество, налог на
прибыль);

оцениваемым набором прав по отношению к недвижимости в соответствии с
вариантами, представленными на рис. 2.

Дело в том, что каждая из форм обладания имуществом предполагает
определенный набор прав и обязанностей владельца по отношению к данному
имуществу, каждое из которых, в свою очередь, влечет за собой
определенные доходы и расходы. Их соотношение, исходя из условий
необходимости и достаточности для данного конкретного инвестора,
оказывает непосредственное влияние на размер потока доходов.



Ввиду того, что инвестиции, указанные в формуле (1), не производятся в
реальной жизни одномоментно и уж тем более одномоментным не является
получение дохода на эти инвестиции, в инвестиционных процессах, а
следовательно и при расчете инвестиционной стоимости, необходим учет
влияния фактора времени.

Основными формами проявления фактора времени в инвестиционной
деятельности являются:

неравноценность одинаковых величин затрат (эффекта), вкладываемых
(получаемых) в различные периоды, которая учитывается путем применения в
расчетах дисконтирования;

разрыв во времени между осуществлением затрат и получением эффекта от
них, учитываемый путем расчета лагов.

В этой связи дисконтирование будущего потока доходов от инвестиционного
проекта к дате оценки инвестиционной стоимости рекомендуется производить
по ставке, рассчитываемой по формуле:

Q-x

Е = ( {ЦКz * Иz}/Ибп

z=1

где ЦКz — цена капитала, вкладываемого z-ым инвестором в инвестиционный
проект;

Иz — размер инвестиций z-oгo инвестора в инвестиционный проект (при
этом, если инвестиции осуществляются в вещественной форме, здесь имеется
в виду их денежная оценка);

Ибп — общий размер инвестиций по безнес-плану инвестиционного проекта
без учета оцениваемой недвижимости;

(Q-x) — общее количество участников инвестиционного проекта без учета
инвесторов, вкладывающих недвижимость;

х — количество инвесторов, участвующих в проекте недвижимостью.

Период, за который оцениваются доходы от инвестиционного проекта и,
соответственно, производится их дисконтирование, определяется сроком, в
течение которого организованный посредством реализации инвестиционного
проекта бизнес не потребует инвестиций, который, в свою очередь, может
быть определен как минимальный из сроков службы участвующих в проекте
основных фондов, нематериальных активов или минимальный из
продолжительностей жизненных циклов выпускаемых продуктов:

Т = min{ОФn; НМАm; Пдk}, (4)

где ОФn — n-ый из участвующих в проекте основных фондов (n — общее
количество участвующих в проекте основных фондов);

НМАm — m-ый из участвующих в проекте нематериальных активов (m — общее
количество участвующих в проекте нематериальных активов);

ПДk — продолжительность жизненного цикла k-го из выпускаемых согласно
бизнес-плану инвестиционного проекта продуктов.

Данная формула напрямую следует из исходного положения предлагаемой
модели, которое заключается в том, что весь чистый доход от проекта
распределяется между его участниками. Следовательно, реинвестирование
доходов в рамках проекта производиться не может и любые инвестиции на
стадии эксплуатации могут осуществляться лишь непосредственно
участниками проекта, что, по своей сути, будет уже началом нового
инвестиционного проекта.

Для учета разрыва во времени между осуществлением затрат и получением
эффекта от них в предлагаемой методике производится, расчет
экономического лага отдачи инвестиционного проекта с целью учета
экономического эффекта от сокращения данного лага вследствие
использования в инвестиционном проекте уже готовой (или почти. готовой)
недвижимости, возникающего вследствие:

дополнительного выпуска предприятием продукции за период сокращения
лага;

увеличения срока, использования «премиальных наценок» за быстрое
использование достижений научно-технического прогресса на производстве в
условиях все более возрастающей роли морального износа;

снижения налогооблагаемой базы инвестора и, следовательно, экономии на
налогах за счет возможности начисления амортизации на объект оценки уже
во время проведения реконструкции или ремонта;

снижения уровня риска по инвестиционному проекту, а следовательно
высвобождения средств, резервируемых на компенсацию возможных потерь.

На величину данного лага по инвестиционному проекту, а точнее его
сокращения по сравнению с его возможной продолжительностью в случае,
например, нового строительства, самое непосредственное влияние оказывают
характеристики оцениваемого объекта недвижимости и степень его
пригодности (а следовательно, и ценности) для инвестиционного проекта.

С учетом предлагаемых механизмов учета факторов времени формула расчета
инвестиционной стоимости принимает следующий вид:

T+t

Синв = ({ЧДj/(1+Е)j} - Ирек - Ибп

j=t+1

где ЧДj — поток чистого дохода от инвестиционного проекта, который
подлежит распределению между его участниками согласно их долям участия в
проекте в j-ом временном интервале реализации инвестиционного проекта с
учетом имеющегося набора прав на недвижимость;

Т — длительность эксплуатационной фазы проекта (срок проекта);

Е — ставка дисконта;

t — экономический лаг отдачи инвестиционного проекта.

Накладывая на данную формулу особенности формирования потока доходов от
инвестиционного проекта в зависимости от набора оцениваемых прав по
отношению к недвижимости (согласно рис. 2), можно рассчитать
инвестиционную стоимость необходимого инвестору набора прав, определив
тем самым стоимость данной недвижимости как инвестиционного ресурса.

Заключение

В экономически развитых странах в инвестиционно-строительной сфере
сложилась относительная сбалансированность инвестиционного спроса, с
одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого
спроса — с другой.

Сбалансированность и стабильность инвестиционно-строительной
деятельности по созданию и реализации объектов недвижимости достигается
за счет:

широкой доступности материализации инвестиций в виде готовых
строительных объектов различного назначения;

наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности
вложенных инвестиционных средств (за исключением объектов общественного
и оборонного назначения);

оптимальных сроков окупаемости инвестиций.

Соблюдение указанных условий обеспечивается экономическим регулированием
со стороны государственных органов посредством законодательных и
административно-правовых актов.

Вопрос о снижении процентных ставок банковских кредитов для населения на
приобретение жилья актуален и для нашей страны. Однако эта проблема не
решается, и, по нашему мнению, она излишне усложнена. Многие
коммерческие банки России имеют возможность существенно снизить
процентные ставки на предоставляемые кредиты, но только при условии
снижения Центральным банком РФ размеров резервных объемов уставного
капитала.

Многие строительные организации России увлекаются привлечением дешевой
рабочей силы, прибывающей из стран СНГ (Украины, Белоруссии, Армении,
Таджикистана и т.д.). Только на стройках Москвы, по данным Комплекса
архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, работают
более 700 тыс. рабочих из стран СНГ. Специалисты отмечают ухудшение
качественных характеристик некоторых сооружаемых жилых домов и других
объектов. А это связано с ростом в дальнейшем эксплуатационных расходов.

Значительный интерес представляет действующая в ряде стран система
поддержки граждан и, особенно, молодых семей, желающих построить жилой
дом или приобрести квартиру в собственность.

Россия пока не располагает достаточными государственными средствами для
введения аналогичной системы, но некоторые ее элементы целесообразно
использовать. Так, не составляет особой сложности специализировать
определенное число филиалов Сбербанка РФ и некоторых крупных
коммерческих банков в виде «строительных сберкасс», а также принять
закон о доплатах работодателями в размере 3—4 минимальных зарплат в
месяц работникам государственных, акционерных и иных предприятий,
учреждений и организаций, имеющим не менее двух детей и нуждающимся в
жилье.

Практически во всех развитых странах вопросы ценообразования являются
объектом пристального внимания государства. В этих странах
осуществляется государственное регулирование цен, разрабатываются
нормативные технико-экономические показатели для определения стоимости
строительства.

Изучение опыта развитых зарубежных стран позволяет сделать вывод о том,
что во всех из них в процессе ценообразования велика роль заказчика.
Если государство занимается в основном регулированием нормы прибыли, то
деятельность заказчика направлена на снижение стоимости проекта.

Анализ зарубежного опыта позволяет сделать вывод о том, что формирование
цены является важным стратегическим направлением при разработке новой
продукции и продвижении ее на рынок. Ценовая политика выражается в
создании и поддержании оптимальной структуры цен и динамики их изменения
по товарам и рынкам, т.е. это элемент общей маркетинговой политики.

Одним из основополагающих принципов деятельности зарубежных строительных
фирм в реализации инвестиционных проектов является достоверное
определение стоимости всего проекта, отдельных его частей, этапов или
видов работ, которая рассчитывается на разных фазах жизненного цикла
проекта.

В зарубежных странах на всех этапах инвестирования при определении
стоимости строительства широко используются укрупненные показатели
стоимости строительства (УПСС). В США компания R.S.MEANS ежегодно
большим тиражом издает сборники цен со среднеамериканскими стоимостными
показателями, а также сборники укрупненных показателей.

В России также целесообразно в сжатые сроки создать межрегиональные
хозрасчетные организации аналогичного профиля, которые будут
способствовать становлению и развитию инвестиционно-строительной
деятельности и рынка недвижимости.

Список литературы:

1. Журнал “Экономика строительства” статья В.М. Серова
“Инвестиционно-строительная сфера России: источники и направления
повышения эффективности” №6 2001г

2. Журнал “Экономика строительства” статья А.С. Куликова
“Методологические аспекты оценки стоимоси недвижимости как
инвестиционного ресурса” №4 2001г

3. Журнал “Экономика строительства” статья И.А. Рахмана “Зарубежный опыт
регулирования инвестиционно-строительной деятельности” №1 2001г

4. Журнал “Экономика строительства” статья В.А. Дулича и Г.А. Чугуновой
“Инвестиционно-строительный рынок в России в 1999 году” №2 2000г