ВВЕДЕНИЕ

Дома у меня всегда творилось черт знает что, только и говорили о долгах да ипотеках. Ты не знаешь, что такое ипотека? Наверно, страшная штука ? моя старуха рвала на себе волосы, как только старик заговаривал про ипотеку, и дело кончалось дракой.



Хулио Кортасар. Преследователь



Без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества. Чтобы решить эти задачи, необходимо сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять платежеспособный спрос населения на жилье.

Под системой жилищного финансирования, которая состоит из двух взаимосвязанных элементов: финансирование строительства жилья и финансирование приобретения жилья населением, понимается взаимосвязанный комплекс правовых, финансовых и организационных условий и предпосылок, создаваемых для привлечения финансовых, в том числе кредитных, средств в сферу строительства жилья и приобретения жилья гражданами. Источниками финансирования могут быть кредитные средства банков и других ссудных институтов, средства, заимствованные на финансовом рынке и рынке частных инвестиций, целевые накопления граждан, а также государственные субсидии и дотации, осуществляемые в различных формах.

К основным формам жилищного финансирования относятся кредитование, в том числе ипотечное, прямое инвестирование, бюджетное финансирование, долевое участие инвесторов, как юридических, так и физических лиц, в строительстве жилых домов, предоставление бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся доходы граждан, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.

В общем виде ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

Особое место в системе ипотечного кредитования занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан, осуществляемое банками и специализированными кредитными организациями, включая ипотечные компании, ссудно-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы, строительно-сберегательные банки и др.

Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт: длительные сроки кредитов (10?15, в некоторых странах до 30 лет); целевой характер кредитов, предполагающий приобретение жилья за счет кредитных средств; обеспечение кредита залогом приобретаемого жилья.

В большинстве стран мира ипотечное жилищное кредитование является основной формой финансирования обеспечения граждан жильем.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования занимает ключевое место в общей системе жилищного финансирования, воздействуя на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов и городов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками.

Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам на цели приобретения жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:

• трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;

• строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;

• банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;

• инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Рыночные реформы в жилищном секторе России, начавшиеся в 1990-х годах, поставили перед системой жилищного финансирования новые цели и задачи. Возникла необходимость осознания и поиска новых подходов и методов развития этого важнейшего сектора экономики, связанного одновременно с рынками жилья и жилищного строительства и вновь создаваемой финансово-кредитной системой.

Приватизация жилья, либерализация жилищного рынка, как первые шаги реформы, потребовали внедрения новых форм и методов финансирования жилищного строительства, новых подходов в целом к удовлетворению жилищных потребностей населения. Решение проблемы улучшения жилищных условий граждан в условиях рыночной экономики невозможно без создания адекватной законодательной базы, эффективной работающей системы кредитных и финансовых учреждений. Это подразумевает создание правовых и экономических условий для создания, развития и эффективного функционирования рынка жилой недвижимости, надежной системы регулирования и регистрации прав на объекты недвижимого имущества, а также внедрение новых форм и методов финансирования, привлечения инвестиций в эту сферу.

В XX веке правительства большинства развитых и развивающихся стран осознали важность и исключительную социальную значимость создания эффективной системы финансирования, позволяющей гражданам с помощью своих доходов и кредитов банков и других финансовых учреждений становиться собственниками жилья. Особо быстрое развитие система жилищного финансирования приобрела во второй половине прошедшего столетия, став основой не только для социальной стабилизации общества, но и для эффективного экономического развития.

Очевидно, что развитие системы жилищного финансирования зависит от исторического прошлого страны, ее масштабов, географических особенностей, институциональной структуры, политической организации, уровня экономического развития, культурных традиций и степени образованности и подготовленности населения к новым решениям, прежде всего к внедрению ипотечного кредитования. Государственное участие в развитии этого сектора в разных странах проявлялось в различных формах, однако анализ показывает, что при всем многообразии национальных законодательных систем в этой сфере, при всех особенностях организации кредитно-финансовых систем, применяемых кредитных инструментов, форм привлечения инвестиций, подходов к поддержке и субсидированию спроса населения, есть некоторые общие тенденции и закономерности развития жилищных рынков, приемлемые и для России.

Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании необходимой правовой и нормативной базы, условий для развития институциональной инфрастуктуры, надзора и регулирования деятельности участников, а также в создании понятной и прозрачной системы повышения доступности ипотечных кредитов для граждан.



В данном учебном пособии рассматривается комплекс вопросов и проблем развития системы жилищного финансирования, при этом особое внимание уделяется базовым вопросам развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования как основного элемента этой системы.

Часть I учебного пособия посвящена роли и месту ипотечного жилищного кредитования населения в общей системе жилищного финансирования. Рассмотрены основные понятия и характерные особенности долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, его основные элементы и этапы; дано описание современного состояния системы ипотечного кредитования в России; проанализирован имеющийся опыт реализации различных ипотечных жилищных программ, разработанных и внедренных на уровне как отдельных банков, так и регионов.

Часть II посвящена правовым основам ипотечного кредитования. В ней проводится анализ законодательной базы ипотечного жилищного кредитования, рассматривается Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», основные положения Гражданского кодекса Российской Федерации, относящиеся к ипотечному кредитованию, а также проблемы обращения взыскания при нарушении заемщиком условий кредитного договора и договора об ипотеке. Описаны особенности правового регулирования ипотеки земельных участков, проблемы и направления их решения как за рубежом, так и в России, что особенно важно для целей развития ипотечного кредитования в секторе индивидуального жилья.

В части III дается характеристика основных видов рисков, возникающих при предоставлении долгосрочных ипотечных жилищных кредитов населению на цели приобретения жилья (кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности кредитной организации, риск досрочного погашения, валютный риск, риски, связанные с инфляцией). Анализируются основные причины возникновения рисков, описываются возможные подходы к снижению различных рисков. Представлены основные способы ценообразования при ипотечном кредитовании, рассмотрены главные компоненты процентной ставки по кредиту, анализируются факторы, влияющие на ее размер и изменение.

В части IV описаны инструменты ипотечного кредитования, применяемые на практике как в России, так и за рубежом, обобщены различные схемы предоставления кредитов, а также инструменты, применяемые для их расчета и погашения. Рассматриваются различные виды кредитных инструментов, традиционно используемых в США и других странах с развитым рынком ипотечных кредитов, дается характеристика стандартного аннуитетного кредита и его различных модификаций. Особое внимание уделено «альтернативным» кредитным инструментам, разработанным для использования в странах, находящихся в неблагоприятной для долгосрочного ипотечного кредитования экономической ситуации, сопровождаемой высокой и волотильной инфляцией, снижением реальных доходов населения, неопределенностью экономических перспектив развития, резкими скачкообразными изменениями на финансовых рынках.

Часть V посвящена детальной характеристике каждого из этапов предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Рассмотрены способы предварительной квалификации заемщика, правила сбора информации о нем и оформления заявления на ипотечный кредит. Дано определение основных понятий и процедур, используемых в процессе андеррайтинга ипотечного кредита. Охарактеризованы основные направления андеррайтинга, связанные с оценкой платежеспособности клиента, обеспечением кредита, методикой расчета максимально доступной суммы для заемщика, и другие вопросы, необходимые для принятия решения о предоставлении кредита. В специальной главе рассматривается механизм оформления кредитной сделки, а также основные требования, условия и содержание кредитного договора, договора об ипотеке жилого помещения и договора переуступки прав требований по ипотечному кредиту. Описаны процедуры оформления, заключения и государственной регистрации данных договоров. Одним из наиболее длительных и завершающих процесс ипотечного кредитования этапов является этап обслуживания кредитов. В главе, посвященной этим вопросам, описаны задачи, решаемые на этапе обслуживания ипотечного кредита, функции, выполняемые кредитными инспекторами, особенности обслуживания кредитов с различными схемами погашения, работа с проблемными кредитами, основные подходы к профессиональному обслуживанию кредитов в банке.

Часть VI учебного пособия посвящена финансовому обеспечению ипотечных жилищных кредитов. Рассматриваются существующие в мировой практике основные модели финансирования долгосрочных ипотечных кредитов: модель универсальных коммерческих банков, модель контрактных сбережений, модель специализированных ипотечных банков, модель вторичного рынка ипотечных кредитов. Отдельная глава посвящена роли жилищных сберегательных программ в системе ипотечного кредитования, рассматривается опыт в этом отношении стран Западной и Восточной Европы. Анализируются проблемы и перспективы использования ипотечных ценных бумаг ? закладных как одного из способов рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов в России. Приводится описание эмиссионных ипотечных ценных бумаг, в том числе основных видов и особенностей их выпуска и обращения.

В части VII описывается зарубежный опыт развития систем ипотечного жилищного кредитования, в частности опыт США, Франции, Германии, Дании, Великобритании. Рассмотрен также опыт становления и развития ипотечного кредитования в некоторых странах Восточной Европы и СНГ (Польша, Литва, Казахстан, Чешская Республика, Республика Словакия).

Часть VIII содержит материал, раскрывающий содержание отдельных элементов инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. Рассмотрены используемые в практике ипотечного кредитования основные виды и формы страхования, включая страхование жилых помещений, страхование жизни заемщика, страхование титула. Дается описание существующих за рубежом систем страхования кредитных рисков и возможностей формирования такой системы в России. Раскрывается роль кредитных бюро в системе ипотечного кредитования, особенности их функционирования в некоторых зарубежных странах. Кроме того, представлены основные подходы к оценке недвижимости при ипотечном кредитовании.

В части IX рассмотрены особенности финансирования и кредитования жилищного строительства.



Авторы выражают благодарность всем, кто принимал участие в подготовке данного учебного пособия, за помощь и поддержку. Особая признательность ? Раймонду Страйку, консультации и рекомендации которого помогли при написании книги Вперед >
Содержание